市建局的角色、功能
市區重建局雖名為重建，但實際上仍兼有整建、維護等工作，市建局依據《市區重建局條例》成立於2001年5月，負責推動香港都市更新工作，其前身為土地發展公司（1988-2000），故其在香港都市更新經驗已有15年，有豐富的實績案例值得參考借鏡。

市建局性質屬於獨立於政府機關外之第三部門，其決策執行機構之董事會成員由行政長官委任，部分由政府機構首長兼任、部分為民間人士。而職員非屬公職人員，作業效率高。市建局尚須受到財政司與立法會之監督，並依循規劃地政局擬訂之《市區重建策略》推動都市更新，但主導權仍在市建局本身。

至於經費來源方面，除前5年接受政府一定額度補助外，其他需自行藉由推動都市更新開發獲利來營運。


前身—土地發展公司
市建局前身為土地發展公司（1988-2000），唯一股東為香港政府，但其開發財務來源為與民間地產商合作取得。因香港土地所有權與使用權分離，土地發展公司運用其擁有向政府申請收回土地之權力與民間地產商合作開發，13年推行了30個重建項目，著名案例包括「中環中心」、「新紀元廣場」更新重建及「西港城」維護保存等。由於土地發展公司的成功，香港於90年代末期開始重視都市更新工作，遂催生了《市區重建局條例》，賦予市建局更大的土地收回權力與積極配合其推動都市更新工作，原土地發展公司部分未完成重建項目與賬目由市建局承接繼續推動。


香港市區重建策略
目前，香港都會區內屋齡30年以上約有9300幢，未來10年更將增加50％，市區老化問題十分嚴重。
香港「規劃地政局」擬訂《市區重建策略》，由市建局肩負20年的市區重建計畫，包含9個重建目標區，共可更新225項目（更新單元）、2000幢舊建物與超過67公頃土地之舊市區，安置改善超過12萬舊市區居民的生活。
市區重建局秉持「以人為本」的工作方針，推動4個「R」的都市更新工作，即重建發展（Redevelopment）、更新舊區（Revitalisation）、保留文物（PReservation）、樓宇維修（Rehabilitation）。

一、重建發展（重建為主）
儘量徵集面積較龐大的土地，進行完整規劃，將環境惡劣的殘破舊建物重建更新，包含休憩用地及社區設施等有益公眾設施。將可重整香港的基本建設，如道路、交通網絡及休憩設施，從而善用土地，改善整體社區環境

二、更新舊區（整建為主）
提升舊區特色風貌的設計及品質，例如增設不同主題的行人街。

三、保留文物（維護為主）
協助保存香港獨特的文化及古蹟，當中包括保存具歷史、文化及建築學價值的樓宇，以及保留不同地區的原有地方色彩和特點。

四、樓宇維修（維護為主）
推動及協助私有建物的維修保養，防止香港的地區環境變得老舊殘破
 
西港城是香港市區重建局保留文物的項目

都市更新作法經驗
市建局及前身土地發展公司對於更新土地建物產權皆是採取私人協商的收購方式，所不同的是土地發展公司時代必須以議價方式收購，現在市建局只要依照《市區重建局收購物業準則》所訂之收購標準收購，若有不配合收購的所有權人，市建局可向政府申請依《土地收回條例》收回產權。市建局的收購產權補償標準為查估同區域屋齡七年面積相當的的市值為基準。

市建局及前身土地發展公司對於原居民皆是以100％安置為目標，目前並有「香港房屋委員會」及「香港房屋協會」每年提供1000個住宅單位給市建局安置原居民。

市建局對於安置進行相當多的工作，在每一地區設置「分區諮詢委員會」，聽取考慮地區人士的意見。另設立「市區重建社區服務隊」，由專業社工組成，在每一個更新地區開始推動更新時，協助輔導受影響的居民，減少重建對他們的干擾。另外一項工作為全世界獨有的「社會影響評估」，對於更新重建過程產生的社會影響進行訪查與評估，以避免因更新重建造成的社會問題。
 
重建實例現地參訪
一、上環、中環及灣仔（香港本島）
參訪多個重建完成、施工中或正進行規劃推動的地區，其中著名更新完成案例為「西港城」及「中環中心」。
「西港城」為土地發展公司首個完成的都市更新案例，為舊「上環街市」經整修維護，重新規劃為一、二樓商場及三樓爵士樂餐廳，商場販售布料等傳統手工藝品與圖書，建物為紅磚砌文藝復興式風格，室內陳設具有香港英殖民時代之家俱裝潢，頗類似美國波士頓法尼爾廳市集廣場的味道。
「中環中心」為土地發展公司完成的第一個重建都市更新案例。將原先曾繁華一時而後極度衰退沒落的舊中環重建為現代化超高層帷幕大樓，重新成為中環的地標與核心。


二、油麻地（九龍）
油麻地為九龍早期發展的舊市區，目前居住環境極度緊密與破敗，而都市更新的腳步在最近才開始進行。這一區有舊果菜市場、抽水站、舊戲院、警局等許多歷史建築的保存維護，以及香港舊市區最大重建開發案等正進行施工或規劃中。
 
感言
特區政府每年編列預算支持香港重建局辦理市區重建，無論政府或民間皆已認知到都市更新對於整個都市發展的重要性，也正大規模的推動之中。香港與台灣所面臨的都市更新的問題較為相近，看到香港為都市更新所作的努力令人感動.，收穫良多。反觀台灣雖已有一套完整的都市更新法令，但政府對於都市更新的決心與認知，相較之下我們要跟香港學習的地方實在太多了！


 （本文原載於都市更新簡訊第17期）