南街海港博物館座落於曼哈頓的東南區，著名的布魯克林大橋橫跨其北側，在17號碼頭向河面沿伸的棧板上，可以清楚地欣賞布魯克林的日昇與日落，十九世紀，此區為紐約最繁忙的貨物及漁獲的進出港，但隨著其他碼頭的興起，此區漸失其光芒，至1960年代逐漸為遊民所佔用。1968年該區被指定為布魯克忙林大橋東南特定區之都市更新區，1976年主導更新的博物館開始與勞斯公司（Rouse Company）接觸（成功更新波士頓昆西市場（Quincy Market）之開發商），將全區規劃為博物物區（The Museum Block）、謝門鴻區（Schermerhorn Row）、古船展示區（Historic Ships）、富爾頓市場（Fulton Market）、17號碼頭建築（Pier 17）、海港廣場（One Seaport Plaza），透過成功的市場定位和統一招商完成該區域的開發，現在已成為紐約必去的觀光景點。
 
（一）合乎需求的產品
近年來台灣建築界正流行老舊建築再利用，一時之間似乎所有的老舊廠房只要經過整建、拉皮，招商引進餐飲、展覽機能，保存的問題就可迎刃而解，但事實上仍有許多蚊子館在台灣各處存在，主要在於未從經營向度著手，雖然有簡單的餐飲、展覽服務，但是展覽物不豐，餐飲無特色，並無和其他產業、觀光景點結合，自然無法吸引觀光客到訪，更別提回頭客再度帶入新商業人潮，而南街海港博物館將更新地區當成整體事業經營，由相同的單位將市場定位、規劃、設計、工程、經營、招商、舉辦活動等價值鏈上的各項流程整合在一起考量，以經營為導向。因此初期即將顧客分為三類：居民、上班族、遊客，針對不同客群的原始動機，提供其需要休閒、娛樂、食物和商品，每一寸商業空間都是為了賺取利潤而設計，從而創造出一個可以自給自足的複合都市綜合體。
 
（二）摒棄對商業的恐懼
公部門的作為多集中於防弊，於行政過程中制定許多關卡，認為依循所謂的規定，就可以防止所謂的弊病，可是若無法從都市更新的初衷，改善都市環境的至高點來思考都市更新案，在防弊的過程中，只能失去改善都市環境的原始目的。南街海港博物館的開發過程中，就曾有過太商業化的辯論，而商業化是否為一個錯誤至今亦無答案，只是經過數十年來的演進，証明這個地方已是來紐約必到的旅遊景點，而附近的社區亦因本區的開發而改善其原有破敗的環境，不同於一般觀光景點，它提供許多文化教育推廣活動，讓觀光客更能感受到此區的深度，對於兒童參訪者更是深植於人心，使此區的美好記憶伴隨新的紐約客成長。或許所有的商業空間皆為利潤而設計，部分反對者認為太過於媚俗，但是商業是一個手段，教育推廣、文化保存與地區更新才是目的，二者缺一不可，需相輔相成。
 
（三）生活博物館
南街海港博物館為一個涵蓋了四個街廓的複合計畫，其中的建物機能不盡相同，對於整建開發而言，的確有其困難之處，而更新後最終的機能為博物館、辦公室、購物中心、住宅，也是機能炯異的建築群，複雜的土地使用模式與臺北西區的土地使用頗有相似之處，許多機能同處於一個社區，甚至是同一個建築中，不同之處在於南街海港博物館將機能重新排列整合，創造出更好的都市環境，植入新的公共空間，讓居民遊客擁有新的感受和體驗。臺北西區的小環境雜亂，公共空間不足，這是歷史因素使然，但是散佈在不遠的距離間有許多令人感興趣的人、事、物，只是無法有效整合，使人耳目一新，從南街海港博物館的經驗思考到，是否可以以一個生活博物館的概念將其串接起來，以滿足居民或是觀光客停留一天、二天的生活需求出發，將西區市井小民的生活以觀光的角度作包裝，使原本藏在都市背面，一般民眾不知道或是不敢進入的區域重新展現其過往的風華，就像南街海港博物館一樣讓紐約客引以為傲。

 
二、布萊恩公園（Bryant Park）
布萊恩公園位於紐約公共圖書館的後側，為紐約中城唯一的綠地，同時也是附近居民與上班族重要的休憩角落，濃密的樹蔭和活動圖書館塑造出舒適的用餐休憩空間，而草地雖然不大，但在擁擠的高樓大廈中，顯得十分珍貴，而這樣優質的公共空間並非生來如此，而是經過多年不斷努力，才得到這樣的環境。
 
（一）商業行為的引入
布萊恩公園是中城十分重要的開放空間，最初為毒販和社會邊緣人所佔據，最早時期，市政府先引進書報攤、露天圖書館、音樂會…等活動，藉吸引大量人群使流浪漢離開，可是成效不彰，因為到了夜間或是沒活動時，又重新被佔據，公園仍存在不安全的因素，為解決這個問題，市政府計畫引進私人企業進駐，希望讓餐廳明亮的光線和集中的活動，使公園變得更安全，事實証明，因為餐廳的存在，該區的治安獲得改善，環境因為經過管理維護也變得更好，使市民擁有更好的生活環境，這是利用商業環境來解決治安問題的實例。
 
（二）公私部門的協商
藉由商業行為引入，解決部分的治安和公園管理問題並非一開始就很順利，市政府初期開始此構想時，震驚許多原本贊助此公園和使用此公園的支持者，因為改善公園的基金是來自於市政府補助、餐廳營收、非營利組織和周圍商業行為課徵的特別稅，讓民間業者拿著公部門預算和特別款，進行商業活動即不合理，且在公園內開發大面積的餐廳，並完全排除一般民眾使用公園的可能性，此政策為公共團體所反對，因為這完全剝奪其他市民使用公共空間的權利，因此，經過一連串的協調過程，最後市府撤回了原有的提議，民間業者僅租用公園部分用地作小餐廳的經營，同時在市公園局的監督責任下，布萊恩公園社團法人組織需負責公園的維護與管理，這樣的結果讓私部門取得商業效益，公共空間也因為商業的引進更顯生氣，吸引更多人潮，這是公私部門充分協調後的好結果。
 
此次參訪活動，特別安排在布萊恩公園的露天餐廳用餐，原來只有幾位喝咖啡、看書的紐約客，但是，幾分鐘後餐廳隨即擠滿用餐的上班族，由此速度看來，受歡迎的程度不難想像，雖然人潮熙熙攘攘，草地上也都是曬太陽的民眾，但完全無礙於它給人的悠閒氣氛，看著草地上人來人往的紐約客也是一種樂趣。
 
在更新的過程中，公部門和私部門協商與合作是必經的過程，原則上，公部門在意的是公共利益，私部門則對於商業利益有所考量，只是架構在二者之上都市環境的改善才是雙方面都需要達成的共識，公部門需認知商業行為可以增加公共利益，私部門也要於利益考量下，回饋公共利益，二者並非零和遊戲，像布萊恩公園就是一個很好的例子。

(本文原載於都市更新簡訊第35期)