「雍居仁愛」都更案位於中正區杭州南路一段71巷及77巷所圍之街廓內，2008年自行劃定更新單元申請都更程序，隔年2009年申請都市更新事業計畫，2013年核定公告實施，次年申請變更事業計畫及擬訂權利變換計畫報核，2018年7月核定公告實施，同年即取得建造執照，經過4年施工興建，在今（2023）年3月取得使用執照。

更新後建物現況

100％同意 公私有土地合作
本案基地內公有土地佔全區約45.69％，包含外交部、行政院農業委員會農田水利署、臺灣大學及臺北市政府財政局等四個單位。範圍內原有3棟合法建築物，其中1棟為臺灣大學所有之木造建物、1棟為外交部管有之4層RC造建物，而另1棟為私人所有之2層樓加強磚造，皆已超過使用年限而不符經濟效益，無法充分發揮土地應有之使用機能與效益。

自行劃定更新單元核准後，因臺灣大學校方希望確認規劃設計及獎勵額度後才進行權利變換分配，故於2009年僅申請都市更新事業計畫，於2013年1月21日核定公告。後於2014年6月30日申請變更事業計畫及擬訂權利變換計畫，辦理期間實施者持續與各公有土地管理機關溝通，為滿足其更新後使用需求，於2樓至6樓規劃30戶，符合合適規模住宅之產品，並保留由公有土地所有權人優先選配；且於2016年12月取得全體所有權人100％同意，本基金會協助奧斯卡建設推動都市更新事業，順利轉軌為168專案審查，變更事業計畫及擬訂權利變換計畫於2018年7月17日核定公告實施，同年11月取得建造執照。多年的努力終在2023年3月29日取得使用執照。(有關本案事業計畫內容2013年6月都市更新簡訊第58期、權利變換計畫內容詳見2018年6月第78期)


更新前現況為停車場

法令突破 確立營業稅課徵方式及簡易變更程序
後續權利變換執行階段，建商參與都市更新「以房換地」營業稅計算，實務上存有高、低兩種計稅基礎。本案共同負擔營業稅於2014年依規定以「更新後土地所有權人分配房屋現值」作為計算基準，並於2017年7月17日核定在案，於辦理期間因財政部2017年6月7日核釋營業稅以「更新後土地所有權人應分配房屋之權利變換計畫核定價值」作為計算基準。

就本案而言，兩者營業稅差異逾9倍之多。係因奧斯卡建設於2018年完成之都市更新案（奧斯卡南京），面臨財政部國稅局課徵之營業稅與權利變換計畫提列核定之營業稅差異近10倍，而實施者卻無法要求土地所有權人負擔之困境，在奧斯卡建設多方陳情與稅捐主管單位積極協商之下，最終於2020年9月14日財政部再次核釋都市更新權利變換營業稅提列公式，函釋中並確立，擬訂事業計畫報核日於2020年12月31日（含）以前之案件，應依主管機關核定該事業計畫、權變計畫或訂定該等計畫內之費用提列總表計算營業稅。就此解決舊案爭議，使得本案營業稅得以權變計畫核定營業稅課徵，且全國一體適用。

本案於2019年配合建造執照審查，至建築設計微幅變動，依建造執照核准內容向更新處申請辦理程序。本案變更建築設計，連動財務計畫中涉及總樓地板面積計算之費用增加，又變更建築設計致樓地板面積減少，連動財務計畫調整情形，本案實施者承諾共同負擔增加部分自行吸收，不影響所有權人分配，爰以簡化程序申請辦理變更。
惟更新處對於本案變更建築設計涉及財務計畫連動情形，能否以簡易變更程序辦理存有疑慮，遂於2020年12月函請內政部營建署釋疑，最終於2021年1月15日修正「臺北市都市更新及爭議處理審議會歷次會議通案重要審議原則」，都市更新條例第34條第1項第3款（108年1月30日都市更新條例修正公布前第19條之1第1項第2款）涉財務計畫連動，共同負擔及共同負擔比率減少或維持（實施者自行吸收），因不損及所有權人權益，事業計畫得以簡易變更程序辦理，且全臺北市一體適用。

取得使照至產權登記完竣約3.5個月
另外，本案於屋頂版勘驗後，申請都市更新權利變換建物第一次測量預審，於2022年7月依地政單位核發建物預審面積申請辦理權利變換計畫簡易變更程序，同年10月經臺北市政府核定公告。

本案於今（2023）年3月29日取得使用執照，隨即本基金會協助辦理接管、差額價金領取繳納作業、發函請更新處囑託地政單位辦理建物第一次測量及產權登記作業，於同年4月26日取得建物測量成果圖，並於7月5日取得更新後土地及建物所有權狀，自取得使用執照至產權登記辦理完竣約3.5個月，使得實施者可以盡快接續交屋程序，住戶得以儘早入住。

靜巷雍居輕出 俬藏仁愛風華
本案以「雍居仁愛」為名，在繁華城市中的寧靜巷弄，以「追求卓越，盡善盡美」的執著，在充滿東門町日式生活街區歷史底蘊中，由美國頂尖HOK建築事務所設計，潔白的石墻有如日式傳統居室的榻榻米系統，形成一幅幅框畫。框架內紅磚及木質色系的外牆，讓日式建築元素更有歸屬感，雍居輕出，攬一種絕無僅有的悠然自在。本案前院與中庭內凹的情境，濃蔭流域與基地內老樹產生對話空間尺度，將綠意森息的生命力，融入建築的量能中，與仁愛路林蔭大道相呼應，一種內歛的磅礡大器，俬藏仁愛風華。
 

計畫內容摘要
案名	變更臺北市中正區中正段一小段66地號等10筆（原11筆）土地都市更新事業計畫及擬訂權利變換計畫案
實施者	奧斯卡建設股份有限公司
基地面積	2,077平方公尺
使用分區	第三種住宅區
更新前	產權：公有土地1,007.00㎡，私有土地1,070.00㎡
	所有權人：公有土地管理機關4人，私有土地9人
	合法房屋1,450.39㎡，4戶（業已配合臺北好好看系列二，先行拆除）。
	停車位：0輛
更新後	用途：集合住宅
	實設建蔽率：44.88％
	實設容積率：375.33％
	更新獎勵容積：1,362.56㎡（29.16％）
	臺北好好看系列二：325.96㎡（6.975％）
	容積移轉：1,435.43㎡（30.72％）
	構造樓層：RC＋隔震構造，地上20層/地下4層
	停車位數：汽車97輛，機車95輛
	總戶數：86戶
實施方式	權利變換
更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	廖國誠建築師事務所 陳福助建築師事務所 HOK-霍克國際（亞洲太平洋）有限公司
估價單位	李林國際不動產估價事務所（事業計畫二樓以上均價）； 台灣大華不動產估價師聯合事務所 寶源不動產估價師事務所 名成國際不動產估價師事務所

 
(本文原載於都市更新簡訊第99期)