本基金會協助兆鴻林森北路案變更事業計畫核定
改善地籍畸零細碎問題
本更新單元位於中山區林森北路商圈,具備良好的生活環境及交通區位條件,但基地內多為二至三樓低矮建物及占有他人之違章建築物,屋齡皆達40年以上,建物老舊窳陋且結構耐震及防火安全堪慮,屬於未經政府劃定之更新地區,本基金會協助兆鴻建設於2009年申請都市更新事業計畫報核,在2013年6月18日核定公告,但因核定後遭遇內外部環境改變,以原核定事業計畫內容續行會面臨不少挑戰,讓兆鴻建設決定調整事業計畫內容,執行變更都市更新事業計畫作業,本基金會協助兆鴻建設於2021年8月申請變更都市更新事業計畫報核,在今(2023)年5月2日核定公告。
因應不動產市場轉變 住宅產品定位調整
2023年都市更新事業計畫核定時,適逢不動產市場景氣反轉,加上政府開始課徵「高級住宅加價課徵房屋稅」也是俗稱的豪宅稅,整體不動產市場銷售主力由大坪數豪宅市場轉向小坪數小宅市場。
本案原建築規劃樓上層住宅單元係屬大坪數設計,考量在銷售上勢必增加相當難度,實施者遂決定調整建築規劃設計,以符合不動產市場趨勢,將大坪型住宅單元調整為小坪數住宅規劃。
更新後建物模擬圖
都市更新建築容積獎勵重新檢討,提升建築品質及增加公益性
此外,都市更新條例2019年大幅修法,容積獎勵項目更著重在於建築品質與周邊環境公益性改善,實施者申請容積獎勵所需花費的成本與精力,與都市更新條例修法前相較增加許多,然都更案應負擔一定程度的社會責任。因此本基金會建議兆鴻建設在變更都市更新事業計畫階段,依都市更新條例修法後規定,重新檢討本案可申請容積獎勵。
故本案在變更事業計畫中,建築規劃均以最高標準申請,不但將結構由鋼筋混泥土改為鋼骨鋼筋混泥土結構外,亦取得綠建築鑽石級、智慧建築鑽石級、無障礙環境標章及耐震設計標章,也捐贈臺北市政府4,400萬都市更新基金,與原核定事業計畫相較,本次變更後的建築規劃對其本身品質與周邊公益性均大幅提升。
延續商業活動 再現林森繁榮
本案位於林森北路商圈核心,更新重建後將規劃一棟地上26樓、地下6層之鋼骨鋼筋混凝土造大樓,配合周邊環境既有之建築紋理,低樓層設置完整商業使用空間,延續林森北路商圈商業發展,全棟立面色調搭配周邊建築物整體規劃,屋頂造型配合周邊建物天際線以漸層退縮設計,使建築物整體呈現融入當地建築紋理。
另為延續林森北路商業行為,本基地臨林森北路、新生南路二段62巷及新生南路二段68巷,均留設4公尺以上人行步道,沿街種植喬木增加綠意,整體設計店鋪招牌、燈光、休憩座椅等,期望能串聯林森北路周邊行人徒步動線,適度引入人潮,活化商業機能,帶動地區發展。
(本文原載於都市更新簡訊第99期)
因應不動產市場轉變 住宅產品定位調整
2023年都市更新事業計畫核定時,適逢不動產市場景氣反轉,加上政府開始課徵「高級住宅加價課徵房屋稅」也是俗稱的豪宅稅,整體不動產市場銷售主力由大坪數豪宅市場轉向小坪數小宅市場。
本案原建築規劃樓上層住宅單元係屬大坪數設計,考量在銷售上勢必增加相當難度,實施者遂決定調整建築規劃設計,以符合不動產市場趨勢,將大坪型住宅單元調整為小坪數住宅規劃。
更新後建物模擬圖
都市更新建築容積獎勵重新檢討,提升建築品質及增加公益性
此外,都市更新條例2019年大幅修法,容積獎勵項目更著重在於建築品質與周邊環境公益性改善,實施者申請容積獎勵所需花費的成本與精力,與都市更新條例修法前相較增加許多,然都更案應負擔一定程度的社會責任。因此本基金會建議兆鴻建設在變更都市更新事業計畫階段,依都市更新條例修法後規定,重新檢討本案可申請容積獎勵。
故本案在變更事業計畫中,建築規劃均以最高標準申請,不但將結構由鋼筋混泥土改為鋼骨鋼筋混泥土結構外,亦取得綠建築鑽石級、智慧建築鑽石級、無障礙環境標章及耐震設計標章,也捐贈臺北市政府4,400萬都市更新基金,與原核定事業計畫相較,本次變更後的建築規劃對其本身品質與周邊公益性均大幅提升。
延續商業活動 再現林森繁榮
本案位於林森北路商圈核心,更新重建後將規劃一棟地上26樓、地下6層之鋼骨鋼筋混凝土造大樓,配合周邊環境既有之建築紋理,低樓層設置完整商業使用空間,延續林森北路商圈商業發展,全棟立面色調搭配周邊建築物整體規劃,屋頂造型配合周邊建物天際線以漸層退縮設計,使建築物整體呈現融入當地建築紋理。
另為延續林森北路商業行為,本基地臨林森北路、新生南路二段62巷及新生南路二段68巷,均留設4公尺以上人行步道,沿街種植喬木增加綠意,整體設計店鋪招牌、燈光、休憩座椅等,期望能串聯林森北路周邊行人徒步動線,適度引入人潮,活化商業機能,帶動地區發展。
(本文原載於都市更新簡訊第99期)