改善地籍畸零細碎問題
 

本更新單元位於中山區林森北路商圈，具備良好的生活環境及交通區位條件，但基地內多為二至三樓低矮建物及占有他人之違章建築物，屋齡皆達40年以上，建物老舊窳陋且結構耐震及防火安全堪慮，屬於未經政府劃定之更新地區，本基金會協助兆鴻建設於2009年申請都市更新事業計畫報核，在2013年6月18日核定公告，但因核定後遭遇內外部環境改變，以原核定事業計畫內容續行會面臨不少挑戰，讓兆鴻建設決定調整事業計畫內容，執行變更都市更新事業計畫作業，本基金會協助兆鴻建設於2021年8月申請變更都市更新事業計畫報核，在今（2023）年5月2日核定公告。


因應不動產市場轉變 住宅產品定位調整
2023年都市更新事業計畫核定時，適逢不動產市場景氣反轉，加上政府開始課徵「高級住宅加價課徵房屋稅」也是俗稱的豪宅稅，整體不動產市場銷售主力由大坪數豪宅市場轉向小坪數小宅市場。

本案原建築規劃樓上層住宅單元係屬大坪數設計，考量在銷售上勢必增加相當難度，實施者遂決定調整建築規劃設計，以符合不動產市場趨勢，將大坪型住宅單元調整為小坪數住宅規劃。

更新後建物模擬圖

都市更新建築容積獎勵重新檢討，提升建築品質及增加公益性
此外，都市更新條例2019年大幅修法，容積獎勵項目更著重在於建築品質與周邊環境公益性改善，實施者申請容積獎勵所需花費的成本與精力，與都市更新條例修法前相較增加許多，然都更案應負擔一定程度的社會責任。因此本基金會建議兆鴻建設在變更都市更新事業計畫階段，依都市更新條例修法後規定，重新檢討本案可申請容積獎勵。

故本案在變更事業計畫中，建築規劃均以最高標準申請，不但將結構由鋼筋混泥土改為鋼骨鋼筋混泥土結構外，亦取得綠建築鑽石級、智慧建築鑽石級、無障礙環境標章及耐震設計標章，也捐贈臺北市政府4,400萬都市更新基金，與原核定事業計畫相較，本次變更後的建築規劃對其本身品質與周邊公益性均大幅提升。
  
延續商業活動 再現林森繁榮
本案位於林森北路商圈核心，更新重建後將規劃一棟地上26樓、地下6層之鋼骨鋼筋混凝土造大樓，配合周邊環境既有之建築紋理，低樓層設置完整商業使用空間，延續林森北路商圈商業發展，全棟立面色調搭配周邊建築物整體規劃，屋頂造型配合周邊建物天際線以漸層退縮設計，使建築物整體呈現融入當地建築紋理。

另為延續林森北路商業行為，本基地臨林森北路、新生南路二段62巷及新生南路二段68巷，均留設4公尺以上人行步道，沿街種植喬木增加綠意，整體設計店鋪招牌、燈光、休憩座椅等，期望能串聯林森北路周邊行人徒步動線，適度引入人潮，活化商業機能，帶動地區發展。

(本文原載於都市更新簡訊第99期)