內湖港墘捷運站周邊明園大廈海砂屋重建更新

內湖明園大廈在2010年7月公告為海砂屋，一開始由禾琚公司擔任實施者進行都更整合作業，在2015年7月申請都市更新事業計畫報核。但是都更送件後，仍有許多地主未同意，後續在士林開發股份有限公司介入協調後，於2018年6月4日申請事業計畫變更實施者，並於2020年11月26日核定公告實施（本案都市更新事業計畫內容詳見2021年１月都市更新簡訊第88期）。事業計畫核定後即辦理權利變換計畫作業，2021年正是新冠肺炎疫情最嚴峻的時候，在實施者與本基金會努力下，在2021年7月申請權利變換計畫報核，於2022年12月6日公告實施。

更新後建物模擬示意圖


更新前建物現況

受疫情第三級警戒影響 無法舉辦實體公開抽籤會議
明園大廈於1984年取得使用執照，1999年的921大地震後，陸續出現牆面剝落的情形；2006年建管處發函通知停止使用並協調拆除，並在2010年7月公告為海砂屋雖然已補強多次，但大樓外觀仍然破損嚴重，佈滿裂痕，屢屢發生磁磚掉落情事，2015年7月都市更新事業計畫報核後，在取得9成住戶同意後，臺北市都市更新處基於考量住戶居住安全、改善生活環境、避免公共危險災害之發生，協助本案比照168專案以加速審查作業，在2020年11月事業計畫核定公告。
 
更新前屋內現況
 
更新前屋內現況

本案於事業計畫核定後，立即啟動權利變換相關程序，惟受新冠肺炎疫情影響，中央流行疫情指揮中心自2021年5月19日提升全國疫情警戒至第三級，無法召開室內5人以上之會議。而本案因戶數達190戶、平面車位數量不足(避免深開挖)等因素，致本案有數十位地主有重複選配的情形，依規定須辦理理公開抽籤。考量疫情短期無法解禁，且本案受限於評價基準日，若無法於2021年8月以前報核，會影響已完成之公聽會與申請分配程序，將影響整體期程達半年以上，故在實施者團隊評估後，決定以線上公開抽籤之方式舉辦公開抽籤。

本案在2021年6月18日舉辦線上公開抽籤後，於2021年7月15日擬訂權利變換計畫報核。報核後歷經海砂屋專案會議與聽證會，陸續有地主陳情採線上公開抽籤無法現場參與有公平性之問題。故本案召開第一次審議會時，審議會考量相關權利人僅能線上參與公開抽籤有適法性疑慮，為避免後續行政訴訟風險，決議本案應重新辦理公開抽籤程序。遂實施者團隊於審議會後立即重新舉辦公開抽籤，開放地主自由選擇現場或線上參與。辦理完竣後，也依抽籤結果儘速修正報告書並申請重新召開聽證會及提請審議會討論，終於2022年8月22日審議通過，並於同年12月6月核定公告。

危險建物應適用建築法81條規定強制拆除
本案搬遷截止日到期後，仍有數位地主未配合搬遷，需申請臺北市政府代為拆除。依2021年5月14日修正公布之都市更新條例第57條第3項規定：「第1項應拆除或遷移之土地改良物，經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足之建築物而有明顯危害公共安全者，得準用建築法第81條規定之程序辦理強制拆除，不適用第1項後段及前項規定。」究其立法意旨，依立法說明：「按原規定，地方主管機關執行代為拆除或遷移前，對於屆期未能自行拆遷者，須先踐行協調程序始得為之，惟如就屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全之危險建築物，仍須踐行相關協調程序，無法即時排除建築物危險狀態，恐危及民眾生命及財產安全。…考量都市更新事業計畫及權利變換計畫核定後，在多數所有權人已達成拆除重建共識下，整體再開發計畫方案及案內土地所有權人、權利變換關係人等相關分配之權利義務均已確定，並有相關安置配套措施，已能確保所有人之權益…。」可得知危險有其拆除重建迫切性，在權利義務充分保障後，應適用建築法第81條規定之程序辦理強制拆除，而免除相關協調規定。

惟依臺北市海砂屋相關規定，經列管為應拆除重建之海砂屋，仍須符合「臺北市高氯離子混凝土建築物優先強制拆除原則」才能依建築法第81條規定程序辦理強制拆除。經查臺北市被列管須拆除重建的海砂屋共200餘棟，目前僅有1例危險建物係依該原則拆除，由此可知該原則相較危險建物之認定更為嚴格。所以經實施者委請結構技師初步評估後，該規定適用於有立即倒塌風險之建築物，本案經檢討未符合該規定。

若為一般非都市更新之個案，確實需要在保障財產權與公共安全間取得合理平衡，以較嚴格標準判斷是否強制執行屬合理適當。惟已核定之都市更新案件，辦理過程中就財產權保障已有充分討論，拆除後之安置問題也已於報告書載明處理方式，應無需再辦理相關協調程序。建議臺北市政府應參考都市更新之特殊性，訂定優先拆除的要件，以展現市府對於海砂屋處理的決心！本案實施者團隊也已發函建議臺北市政府修法方案，將已核定公告之都市更新案件納入優先強制拆除之範圍。

未來將依權利變換執行程序 完成重建工作
本案產權複雜因此重建難度相當大，在實施者團隊努力下，目前於最後拆屋興建階段。本案後續將配合市府程序儘速辦理，能讓住戶免再擔心受怕，能夠住的安心。

明園大廈海砂屋重建後將一棟地上30層、地下4層的鋼骨鋼筋混凝土建築物，申請綠建築銀級標章，並於鄰計畫道路側皆留設平均約6米寬的開放空間。本案除建築量體、車道及高層緩衝空間外，其餘開放空間面積共1,533.47㎡將開放給不特定公眾使用，此外本案也將認養內湖路一段公有人行步道，在人行道鋪面設計與景觀上皆將私有人行道與公有人行道合併規劃設計，鋪設花崗石鋪面，並利用深淺灰色調有秩序搭配排列，並結合植栽綠化，創造舒適之人行空間。

更新後景觀示意圖
 

 

更新事業推動
2007.07.24	更新單元劃定公告
2015.07.24	事業計畫報核
2018.06.04	申請變更士林開發為實施者
2020.11.26	事業計畫核定
2021.03.31	權利變換計畫自辦公聽會
2021.06.18	辦理公開抽籤(線上直播方式)
2021.07.15	權利變換計畫報核
2021.09.09~2021. 10.08	權利變換計畫公開展覽
2021.09.28	權利變換計畫公辦公聽會
2022.04.01	權利變換計畫聽證會
2022.05.02	權利變換計畫第一次審議會
2022.05.23	重新辦理公開抽籤
2022.08.02	權利變換計畫聽證會
2022.08.22	權利變換計畫第二次審議會(審議通過)
2022.12.06	權利變換計畫核定公告