打造綠建築鑽石級商辦大樓 點亮敦化綠廊

打造鋼骨造鑽石級綠建築 再造敦化綠園道「森」命之歌
本公辦都更案都市更新事業計畫及權利變換計畫在2019年11月12日核定公告（事業權變核定內容介紹詳見都市更新簡訊第84期），更新後規劃地上16層、地下5層之鋼骨造商辦大樓，以鑽石級綠建築及銀級智慧建築打造，建築外觀設計採用幾何造型的現代立面，著重於商辦建築前衛的科技感，搭配金屬帷幕外牆，利用立面分割及色彩運用，弱化建築量體感，降低對於環境的衝擊。本公辦都更案未來將設置為企業總部，在大廳建造數位互動藝術牆，結合在地資源之藝術光雕，引入人流，強化當地商業生活機能，帶動區域經濟發展。

建築量體設計部分，全案以綠漣漪為核心概念，「森」作為建築發想。「科技之木」於地面層頂蓋下空間設置由太陽能光電板點亮的光之樹，利用顏色顯現環境空氣品質PM2.5，結合形成敦化南路上大樹下都市開放空間的新亮點；「都市記憶之木」規劃基地內原有老樹為更易於與市民親近之榕蔭廣場，將老樹的舊記憶轉化為城市的新綠點；「空中飄浮之木」順著攀沿而上的樹影，除了地面層的綠化及植生牆外，各樓層的露台、陽台及屋頂層上都做了豐富的綠化設計，以設計視覺延伸綠色空間，提供民眾呼吸喘息的綠地空間，綜合以上三木元素與敦化綠園道綠意相互輝映，再造敦化綠園道「森」命之歌。

更新後建物現況

公益回饋加倍升級 開創都更新典範
透過本公辦都更案與市政府的合作，啟動公私合夥的力量，用最有效率的方式導入公益性設施服務空間，建構提供地區使用的優質睦鄰設施，並遵循地方紋理串連開放空間，提供完善舒適環境，一同為都市環境的改造盡一份心力，其實質貢獻如下：

一、公益設施空間：企業附設托兒中心及公益會議廳（講堂）

因應近來臺北市托育政策，打造友善托育環境，同時考量基地緊鄰大面積老舊住宅區，義安里範圍內完全無幼兒園，為回應幼兒照顧的需求及推動企業友善的職場環境，於1、2樓規劃設立企業附設托兒中心，承諾期間(10年)將由專責廠商依法營運收托，細心的照顧針對每一個幼兒提供完善的保護，營造一個安心、友善、幸福的工作職場。
另外，於3樓規劃約可容納150人的會議廳空間，在建物存續期間每年無償提供300小時供公眾使用，後續由物業管理公司依場地借用管理要點，對外開放登記，後續亦可結合林堉璘宏泰教育文化基金會辦理公益活動，規劃主題性演講或論壇。

二、里共享交流場所：老樹廣場及綠色空間藝廊咖啡

本基地內已屹立數十載的榕樹，深具基地「守護神」的精神象徵，透過整體規劃移植至基地東南角，不僅保留了在地的記憶與情感，更可做為地景地標，整體外部空間均對外開放，無償供不特定公眾使用，創造鄰里戶外共享交流場所。
 

1樓亦規劃藝廊咖啡空間，採用大面積玻璃造成視覺通透，結合戶外大樹景觀，設計獨立出入口，期望用藝文與咖啡香吸引人們駐足，做為社區里民交流空間，定期更新展覽作為鄰里心靈加油站。

老樹廣場
 

市府以公辦都更方式整體規劃設計形塑都市空間意象，強化都市生活機能並延續商業氛圍，因市府於本案未持有市有土地，無參與分配房地，規劃本案投資人應申請依都市更新建築容積獎勵辦法規定捐贈經費予臺北市政府都市更新基金。

爰此，寶紘建設依2019年1月30日都更條例修正前之都市更新建築容積獎勵辦法第5條規定之獎勵額度上限15%換算約2.63億元，捐贈臺北市都市更新基金以充實更新基金財源，挹注更新處推動都市更新業務 (如：整建維護、整宅、自主更新等基地)所需經費，該經費將引動臺北市都更永續推動經營的活力，使臺北成為更宜居的友善城市。

四、更新後全棟由投資人取得，作為企業總部規劃運用

本案共有3位權利變換關係人，包含國防部政治作戰局、財政部國有財產署及臺北市瑠公農田水利會，皆參與權利變換並分配更新後之權利金，寶紘建設為貼近地主需求，於都市更新主管機關核定都市更新事業計畫及權利變換後約定60日內以一次給付辦理，創下核定後2個月內即給付分配更新後之權利金，並進而處理產權移轉之先例。

寶紘建設更新後取得房地，以自用為主，將進駐寶紘建設、凱越建設及關係企業，必定更敦睦照顧周邊社區民眾的需求，打造鄰里友善的公共空間，提升都市更新的公益性與環境貢獻性，創造產業發展機會、促進台灣之產業升級及發展。
 

1.太陽能趨動藝術裝置：光之樹
為讓藝術品融入建築與空間之中，宣揚綠色環保理念，在1樓戶外空間設置具教育及環保意義之公共藝術品光之樹，藉由現代之高科技光電技術，提供藝術品日夜間不同之風貌，吸引市民目光，成為都市地標空間，
更能創造活動聚集人們，藉以強化守護敦南樹林理念，突顯綠色永續意識。

光之樹廣場

2.捐贈Youbike
此外，為實踐綠能交通，增進臺北市綠色運輸品質及功能，捐贈YouBike20柱，依照臺北市政府交通局受理民間捐贈公共自行車作業準則規定辦理，寶紘建設依交通局實際核算費用金額捐款撥入交通局開立之專戶，共同構建安全之騎乘環境，提供全市區更完整便利之綠色公共運輸服務。

3.認養公有人行步道
寶紘建設以企業認養基地西側敦化南路公有人行道，不僅節省公帑，減少市府管理維護事項，更達到敦睦效果，維護整體環境，有助於都市內綠美化的永續經營，營造多樣性的市容景觀，提升整體的生活品質。

4.優化平安公園
南側平安公園1990建造，是里民及周邊民眾平日休閒遊憩的重要場所，本公辦都更案保留公園內的老樹，重新規劃綠帶及鋪面，以增添空間的整體性與活潑氣息，針對設施物進行改造，提供童趣森林主題的共融式遊戲設施。
尤其於規劃階段特別導入公民參與機制，因為有了居民的參與及回饋，讓公辦都更案的公益性更加完善；透過公園的改造，重新建立住家環境與都市之間的流動性，帶來鄰里間全新的戶外休憩園地。

平安公園優化後現況

如期如質完工 展現高度執行力
本公辦都更案都市更新事業及權利變換計畫於2019年11月12日經市政府核定公告實施，隨即於次（2020）年3月取得建照，5月動土興建， 2022年5月舉行上梁典禮，後於屋頂版勘驗完成後申請測量預審，配合地政機關之「建物面積清冊」結果，於今（2023）年1月依都市更新條例第86條及2019年1月30日修正公布前都市更新條例第29條之1規定辦理權利變換計畫簡易變更，同年5月核定，隨即於7月18日順利取得使用執照宣布完工，並於9月12日完成產權登記；在當前台灣缺工缺料各大工程皆延誤的情況下，在本基金會、臺北市住宅及都市更新中心、寶紘建設、凱越建設及各協力團隊合作下，展現高度執行力，得以按進度順利完工，期待本案可作為公辦都市更新的最佳典範。
 

計畫內容摘要
案名	擬訂臺北市大安區通化段五小段416地號等13筆土地都市更新事業計畫及變更臺北市大安區通化段五小段416地號等13筆土地都市更新權利變換計畫案
基地位置	臺北市大安區敦化南路二段37巷3弄以西、敦化南路二段37巷以北、敦化南路二段以東及敦化南路二段11巷以南所圍街廓內
實施者	臺北市住宅及都市更新中心
投資人	寶紘建設股份有限公司
基地面積	1,901㎡
使用分區	敦化專用區B區(原住3、住3-2)
更新前	產權：私有土地1,901㎡
	所有權人：私有土地1人
	占有他人舊違章：0戶
	戶數：0戶
	停車位：0輛
	建物面積：0㎡
更新後	用途：社會福利設施、飲食業、一般事務所
	實設建蔽率：48.83%
	實設容積率：519.63%
	獎勵容積：(都更) 3,292.75㎡(50.00%)
	允建容積：9,878.25㎡
	總樓地板面積：19,750.95㎡
	構造樓層：SC，地上16層/地下5層
	停車位數：汽車：134輛、機車：93輛、裝卸車位3輛
	總戶數：19戶
實施方式	權利變換
更新費用	18.60億元
總銷金額	69.10億元
更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	簡俊卿建築師事務所
不動產估價	麗業不動產估價聯合事務所 第一太平戴維斯不動產估價事務所 泛亞不動產估價聯合事務所

(本文原載於都市更新簡訊第100期)