華僑新村社區首宗都更案

捷運士林站1號出口東北側約250公尺附近「華僑新村社區」多是3至5層樓老舊公寓，屋齡逾40年，其中臨中正路212巷3弄、5弄地主，引介廣宇建設進入社區協助推動都市更新重建，在丹棠開發協助下事業計畫及權利變換計畫在今(2023)年10月審議通過，是「華僑新村社區」第一個都更案。

更新後建物模擬圖

建築物漸不符現代機能  亟待更新
「華僑新村社區」位於臺北市政府2018年12月10日公告「士林-2捷運Y26站北側暨華榮市場周邊更新地區」範圍內，本案基地面積1,005㎡(約304坪)，位於中正路212巷、中正路212巷3弄、中正路212巷5弄及福壽街所圍街廓之東南側，範圍內共有4棟、屋齡超過40年的3至5層樓老舊公寓，建物結構主要為加強磚造及鋼筋混凝土造，總戶數24戶，經臺北市結構工程工業技師公會初步評估結構安全性能等級為「未達最低等級」，屬極待更新的老舊社區。
 

因華僑第三新村社區對外僅中正路212巷一條道路可作進出通行，現況多屬巷弄無劃設停車格，導致路邊常有違規停車情形，加上現況也無騎樓與人行道設置，也時常發生人車爭道情形，對社區住戶及行人造成用路安全疑慮；而社區本身屬老舊社區故高齡人口居多，但老房子無電梯設備，造成長輩們上下樓、外出不便，加上經結構性能初評建築物耐震能力不足，老舊公寓社區常見的鄰棟間隔不足問題，難以進行消防救災，另社區排水設施排水量不足，遭逢颱風或豪雨，屢屢發生社區排水不及、水淹家門等情形，居住安全與居住品質難以符合現代城市之機能。

更新前現況多是3至5層樓老舊公寓，社區排水設施排水量不足，屢屢發生排水不及、水淹家門等情形

廣宇建設取得100%同意  168專案送件
因社區本身有諸多居住品質與居住安全問題，住戶深知無法根本解決，僅有透過重建一途改善，經地主引介廣宇建設進入社區協助推動都更重建，在丹棠開發協助下召開數場地主說明會後，凝聚住戶都更重建高度共識，取得住戶100%同意，同時取得100%共同指定三家專業估價者，於2021年8月以「都市更新168專案」申請事業計畫及權利變換計畫報核，開啟社區都更重建大門，次(2021)年4月召開168專案小組會議審查。

商業區規劃意旨 與現況封閉型住宅使用相悖 拉長審議時程
2022年12月第一次都市更新審議會時，因基地位於第一種商業區，審議會遂針對商業使用空間規劃進行討論。
經廣宇建設回應說明，因本案屬於第一種商業區，建蔽率55％、容積率360％，單元現況位處之「華僑第三新村社區」又屬封閉型住宅社區，社區東、西、北側設有圍牆或建築而無法對外通行，聯外道路以中正路212巷可作進出，故除本社區之住戶外鮮少有社區以外人士進入，商業群聚和商業效益均較社區外圍中正路、中山北路一帶薄弱，商效不佳。

另本案商業規劃已依2020年8月事業概要(第431次)審議會要求，在1樓留設1戶商業使用空間；但審議委員認為，本區為商業區、且鄰近未來的捷運Y26站，理因配合臺北市政府TOD政策作高度商業發展，故請本案修正增設商業使用空間後再續行審議。

住戶陳情不願增加商業空間 致本案解列168專案資格並補辦聽證
為符審議決議依都計商業區意旨增設商業空間，遂於第1次審議會後，廣宇建設配合於1樓鄰路側增加3戶店面，將2樓2戶住宅改為辦公室規劃，同時召開地主說明會傾聽住戶意見，盼能取得審議要求與現況使用需求之平衡。

但部分住戶還是希望維持原住宅性質的社區大樓，希望1樓不增加商業使用空間，故向都更處陳情，希望維持原計畫報核時之設計方案。都更處因收到陳情意見，故解除本案168專案資格，並需再補行聽證程序，增加約10個月時程。

續行審議考量社區現況 同意僅改1樓規劃商業空間
直至今(2023)年10月召開第2次都更審議會，委員瞭解本案現況屬封閉型住宅社區，都市計畫已反映該特性故將本區劃為第一種商業區，商業使用強度應可個案酌量，爰經審議委員討論後，同意1樓改為4個店面、2樓回歸住宅之規劃，同意本案審議通過，使本案都市更新進程得以繼續向前。

新建築復甦 藏於鬧區靜巷的友善適居新環境
華僑新村社區都市紋理特殊，外有中正路商圈，轉進巷弄則立即與商圈區隔分明，社區內多屬住宅使用、居住環境寧靜。而本案基地形狀完整、三面臨路且位於街廓轉角，故建築物造型考慮都市環境的視覺景觀影響，故本案立面規劃四向皆為正立面設計，並以現代建築框架，利用不同材質的搭配，使外觀更細緻、更有層次，並採逐層退縮減低對周邊社區之視覺壓迫。

更新後提供充足舒適步行空間 建立無障礙生活環境
另外，本案三面臨路，均退縮補足8公尺通行寬度，並整體留設3至5.64公尺之無遮簷人行步道，改善現況社區周邊無人行通行空間之困擾，提升本案與周邊社區消防救災與逃生避難之機能，另於地面層規劃種植大型喬木、植披、林蔭通廊及街口意象廣場，透過綠美化使得步行空間更加豐富、宜人，增加開放空間之變化及韻律感。

而在基地人行道與道路相接處，均以適當的平緩坡度作順平銜接，於建築物內部梯廳通路、大門、昇降機機廂均規劃足夠之淨寬，另於各戶之主要出入口及室內通路，亦設置低門檻、斜角及防滑處理，以符合新建住宅性能評估「無障礙環境性能第二級」之規定，為社區營造一個適合高齡及行動不便人士居住的全齡無障礙生活環境。
更新後規劃配置圖

一樓剖面圖
 

打造耐震、智慧、綠建築之機能社區
本案更新後將興建為一棟地上17層、地下4層的鋼骨大樓，為加強耐震能力，更新後建築物規劃符合新建住宅性能評估「結構安全性能第二級」之規定，透過鋼骨混凝土造特殊抗彎矩構架系統、筏式基礎、開挖擋土措施(地中壁、扶壁)等手法，提升15%設計地震力；另取得「綠建築『銀級』」，以綠廊環境延續、都市防洪及降低都市熱島等三大面向著手，打造節能再生的永續生活空間；加上「智慧建築『銀級』」設計，從安全防災、資訊通信、節能、健康管理等中央監控系統整合控管，為住戶提供符合現代化機能、更智慧的便捷居住環境。

此外，在外部公益性部份，除了設置人行步道系統，充分提供緊急避難動線所需，亦留設消防救災活動空間，以通達各處緊急進口，強化火災之區隔性，增加災害時避難通路之流暢性，形成完整的防災避難系統，提高抵禦災害發生之應變能力。

結語
本案計畫報核時取得100%同意，並以168專案申請，唯因審議過程衍生商業區規劃議題，社區民眾陳情希望維持原計畫報核方案，遭解除168專案資格，補行聽證程序，歷經2年2個月都更審議後，在今(2023)年10月16日經臺北市都市更新審議會第603次會議審議通過，預計2024年第1季取得核定、2024年第3季進行拆除與重建工程。

本案都市更新重建後，除可改善耐震力不足所產生的公共安全隱憂，同時提升社區周邊環境的生活居住品質，強化周邊地區的消防救災與避難機能，希冀透過本案推動重建之經驗，引領華僑第三新村之其他老舊公寓，看見環境改造再生的可能與美好願景！
 

 

(本文原載於都市更新簡訊第100期)