落實更新地區計畫 轉變捷運生活新風貌

本案原屬三重頂崁工業區一部分，作為太子汽車三重廠使用屬乙種工業區，建蔽率 70%、容積率 210%；後配合重新路上捷運線的開通及都市政策發展趨勢，基地周邊許多個案皆已轉型作非工業使用，如：家樂福、IKEA及湯城企業總部等，為符合都市發展趨勢，改善新莊區中正路及三重區重新路二側周邊工業區產業外移或歇業，土地呈現低度或閒置使用情形，新北市政府於2007年推動三重、新莊舊台一線省道沿線都市更新再發展構想規劃案、2008年進行捷運新莊線頭前庄站、先嗇宮站周邊都市更新規劃案期利用都市更新為手段，促進工業區土地利用轉型與整體開發，並於2009年1月公告「捷運新莊線頭前庄站、先嗇宮站周邊都市更新地區案」，調整頭前庄站、先嗇宮站捷運周邊都市功能與定位，並於2013年4月公告「擬定捷運新莊線頭前庄站、先嗇宮站周邊都市更新計畫」作為申請都市更新事業計畫指導，透過各更新基地提供多元使用空間、整體規劃公共設施、建立都市設計原則，提供友善開放空間，塑造地區再發展之風貌。

本案土地權利關係人循「都市計畫工業區檢討變更審議規範」申請個案變更，經新北市政府認定適用「都市計畫法」第27條第1項第3款『適應國防或經濟發展之需要時』之規定，同意續行辦理都市計畫變更之法定程序，後於2014年3月公告實施「變更三重都市計畫(部分工業區為住宅區、公園用地、道路用地)(二重埔段中興小段148地號等11筆土地)」案、同年11月公告實施「擬定三重都市計畫(二重埔段中興小段148地號等11筆土地)細部計畫」案，其中住宅區為8,187.20㎡，建蔽率為50%、容積率為288%，公園用地為2,247.55㎡、道路用地1,261.25㎡。
更新前基地內已無建物

建築設計考量與周邊環境關係  打造生態都市的建築樣貌
本案更新後興建地下五層地上二十五層住宅大樓，規劃為三棟高層住宅，分別為A棟22層與B棟24層、C棟25層對稱雙塔型建築大樓，採黃金級綠建築，整體結構為鋼筋混凝土(RC)結構加耐震壁設計，加強建築物耐震結構，強化防災系統，立面設計則利用水平飾板及陽台的設置強化遮陽與節能，屋頂部份加以綠化提高綠覆率，減少熱能傳導，透過屋頂的立燈及造型與綠化的成效，以及夜間照明，進而提升建築物整體設計感及自明性，豐富基地周圍地區的天際線，創造出獨特的環境氛圍，並呈現材質組合及陰影變化的豐富性。
 

另爲塑造基地與周圍環境良好關係，減緩本案人車出入動線對環境的衝擊，沿南側8M計畫道路與西側8M計畫道路退縮4M人行步道，藉以增加車道寬度以利車輛通行，基地內人車分離系統設計，避免車輛進出造成行人不安之疑慮，且於汽車出入口處設置管制，除確保車輛進出安全外，亦可降低對道路之衝擊，另於西側計畫道路與臨重新路五段留設兩處廣場提供居民與鄰里居民休憩活動場所，以整體景觀、空間規劃，創造豐富視覺效果，提供可親的都市環境景觀，達到鄰里環境共享原則，並以景觀手法形塑優質林蔭步道及優美造景，給予行人視覺及身心上舒適寬闊的行走空間。
更新後規劃設計為兩棟八併及一棟四併式高層住宅大樓

響應新北市都更政策 具充分實質效益

本案遵循更新計畫之指導，同時考量計畫範圍內捐贈予新北市政府之可建築土地面積為818.72㎡，透過都市更新事業之實施，原計畫捐贈予新北市政府之可建築土地得以納入更新單元整體規劃開發，不僅可免於原本小基地建築設計規劃困難、公設比例偏高、地下室面積小停車位規劃不經濟等問題，亦可節省規劃設計、施工所需相關發包費用及工程時間。

二、配合社會住宅政策之推動

為配合新北市社會住宅政策，依「新北市社會住宅規劃設計基本需求」調整原新北市選配區位C棟3樓至9樓之住宅房型，新北市政府預計參與都市更新後共可分回35戶社會住宅(1房型9戶、2房型10戶、3房型16戶)及車位14個，並由實施者捐贈社會住宅1年管理維護費用，對於節省政府成本及社會住宅推動效率有明顯助益。

三、透過留設開放廣場提高地區休憩環境品質

本案共留設兩處開放廣場，合計1,067㎡，其中鄰重新路公園側留設一500㎡之廣場開放空間，與捐贈之公園用地區位結合，並設置U-BIKE場站據點，共20柱40台車位，以供地區民眾休憩及接駁大眾運輸工具使用，增進更新單元與環境的融合性及可親性，另於西側道路轉角處留設達567㎡之廣場開放空間(含土管規定退縮留設之150㎡街角廣場)，規劃為都市內的祕密花園，可供西側鄰里使用，創造一個敦親睦鄰的休憩空間。

更新後留設人行步道
 

本案原依都市計畫變更協議書內容應提供圖書館空間為530㎡，產權為新北市府所有，管理單位為新北市政府文化局，實施者為提昇公益性，並配合後續接管單位新北市立圖書館使用需求，同意增加捐贈圖書館使用面積為1,030㎡，並捐贈管理維護經費5,439萬元及室內裝修費1,504萬元。

五、捐贈都市更新基金1.11億元供地區建設使用

本案屬都市計畫變更後辦理都市更新案件，依「新北市都市計畫變更後申請辦理都市更新之處理原則」規定，應捐贈都市更新基金達1.11億元，可有效用於地區相關建設使用。

順利取得使照 逐步帶動捷運先嗇宮站周邊的更新契機

本案於2019年1月24日事業計畫及權利變換計畫核定，隨即於同年9月取得建照，隔年1月動工興建，後實施者於2023年3月完成屋頂版勘驗完成後申請測量預審，配合地政機關之「建物面積清冊」結果，遂於同年5月依都市更新條例49條規定辦理權利變換計畫簡易變更，直到去(2023)年8月核定後，隨即於10月31日順利取得使用執照，宣布完工。本案周邊仍為工業用地使用，期透過本案都市更新事業的實施，提供採光通風良善的優質住宅單元、大規模開放空間及周邊人行空間，具體提升整體都市環境，恢復充滿生機之都市機能，帶動周邊廣大更新地區重建再生，並成為地區更新示範案例。
 

 

(本文原載於都市更新簡訊第101期)