協助紡織大樓事業及權利變換計畫核定公告實施

 

本案基地鄰近捷運善導寺站，位於中正區青島東路上，現有1棟1974年興建完成之地下2層、地上7層樓鋼筋混凝土造建築物，其所有權人多為紡織產業相關公會所有，故取名為紡織大樓，紡織大樓曾見證了台灣紡織業的發展，然而大樓屋齡已逾50年，屋況與機能已不符未來使用需求，確有更新重建必要。

本案由紡織大樓管理委員會選任本公司擔任實施者，在地主團結合作及丹棠的協助下，順利於今(2024)年2月22日核定公告。

更新後建物模擬圖

屋齡逾50年建物安全堪憂
紡織大樓於1974年取得使用執照，屋齡已逾50年，建築結構老化和磨損，潛在著安全隱患，設備長時間使用導致設施老化，包含電氣系統、管道、空調系統等，偶有出現漏水、短路、失效等問題，且維修成本逐年增加，加上又有地下水氾濫需長年抽水問題，這些問題皆隨著時間的推移而逐漸加劇。其次，既有建物缺乏現代節能技術，能源消耗較高，且耐震設計不符合現行規範，停車位不足等問題，大樓經濟價值逐年降低。

紡織大樓位於商業黃金地段，現況做為店面及辦公室出租使用，因進出人流眾多，為確保使用者之安全及提升大樓價值，全體所有權人體認到唯有更新重建方能為這塊土地帶來嶄新的商機。

更新前建物現況


大法官釋憲 都更改建之路遙遠坎坷
紡織大樓自2012年啟動重建之相關作業，全體所有權人凝聚共識，決定自行出資興建，尋求專業團隊協助推動更新相關作業。本案一開始由管委會委託建築經理公司協助申請劃定更新單元，2013年9月更新單元核准後即申請事業概要，惟因同年4月26日大法官針對文林苑等都更案作成釋字第709號解釋，宣告都市更新條例第10條第1項、第2項等部分條文違憲，已申請之事業概要被迫依內政部2014年9月29日台內營字第1030810447號令暫緩審議，更新之路被迫暫停。

2018年9月管委會召開區權會，全體所有權人同意選任本公司為實施者，負責專案管理、營建管理、融資規劃及都更規劃等專業服務。丹棠進場後即重新調查所有權人需求，從一開始全棟住宅調整為住商綜合大樓，並協助遴選建築師及估價師等專業顧問，依照各所有權人協議後之出資分配比例規劃合適住辦單元，本案事業概要於2020年1月14日核准，在丹棠協助及所有權人積極配合下，順利完成建築初步規劃、財務試算及選屋協商，於同年8月取得百分之百同意申請事業計畫及權利變換計畫報核。

騎樓設置疑義 爭取退縮留設人行步道
本案事業及權利變換計畫報核時，基地配置係依所有權人需求，建物退縮留設無遮簷人行步道並種植植栽，提供行人舒適的步行空間，惟審議會時委員認為本案基地位屬商業區，且青島東路側周邊鄰近建物多留設騎樓，規劃未延續騎樓紋理，要求說明模擬設置騎樓方案、無法採放寬建蔽率原則辦理緣由，並模擬周邊人行步道延續性優化方案。

本公司就法制面敘明商業區可設置騎樓或無遮簷人行道二擇一，依2022年中正區都市計畫通盤檢討，本基地非屬指定留設騎樓路段，應以留設淨寬1.5公尺無遮簷人行道為原則；規劃面則敘明青島東路寬度僅16.36公尺，若強制設置騎樓，將造成建築物從11樓開始面臨高度比削線限制，中高樓層住宅區將面臨不合理規劃設計；騎樓延續性部分，則說明青島東路整條路段現況為住宅區及文教區，多數未設置騎樓，已失去騎樓延續性之意義。

最終本公司建議，建物退縮改採設置無遮簷人行道搭配2公尺雨遮設計，除可降低量體的壓迫，亦可減緩基地東南側歷史建物之視覺影響，並透過綠意盎然的樹陣景象，帶給行人晴天有樹蔭，雨天有雨遮之寬闊舒適的步行感受，終獲委員支持。

審議尾聲 突如其來的文資議題

本案於2020年8月事業及權利變換計畫報核，文化局於同年11月來函告知本案範圍內無本市公告文化資產、暫定古蹟、列冊追蹤建物，直至去(2023)年9月文化局來函表示聽證意見，方提及七星郡役所已於2021年5月公告為歷史建物，並隨函告知本案鄰近直轄市定古蹟「立法院（原臺北州立第二高等女學校）」及歷史建築「立法院議場」、「原七星郡役所」，符合文化資產保存法第34條指涉之範圍，要求本案說明古蹟歷史建築與新建工程之關係，並提送古蹟歷史建築保護監測計畫等資料過局審查，同時提醒本案鄰近國定古蹟「監察院」及「行政院」，亦需洽文化部釐清是否涉及第34條規定。

有關國定古蹟文資疑義，經文化部去(2023)年10月16日召開現勘會議，認定本案基地距離國定古蹟「監察院」約為181公尺、距離國定古蹟「行政院」約為232公尺，依所送規劃設計圖示及本開發案經現勘委員確認，無涉第34條規定。

另於市定古蹟及歷史建物疑義，已於今(2024)年1月12日召開文化資產監測保護計畫審查會議，所幸會議決議認定本案無涉及破壞古蹟歷史建物之完整、遮蔽其外貌、阻塞其觀覽通道，要求本案未來應就市定古蹟及歷史建物加強監測，並按月提送監測報告予立法院，目前待補正計畫書書審通過後，將可再排文資審議會續審確認。

更新後規劃綠建築及智慧建築優質住商大樓
更新後的紡織大樓在建築產品定位上配合地主需求及參考代銷意見，規劃地上18層、地下4層之住商混合大樓，B1F及1F規劃店鋪、2至9樓規劃辦公室，10樓以上則規劃六併及四併住宅，未來新大樓將取得黃金級綠建築、銀級智慧建築標章。量體配置上沿基地建築線退縮建築物，並留設5公尺以上人行步道，且配置行道樹並種植灌木花草以達複層植栽之生態性，並搭配燈具等街道家具，提供行人開放、安全及美觀的優質街道步行空間。在景觀配置上利用複層植栽以及高層變化創造靜謐自在的庭院，塑造無壓放鬆的景觀空間。於動線設計上則訴求店、住、辦動線分離，避免影響住宅居住品質，考量店、住、辦打造優質住辦空間，希冀早日興建完成，為此區注入都市新風貌。

建物剖面圖

退縮留設5公尺人行步道示意圖

與地主持續溝通 確保更新利益最大化
紡織大樓是由紡織產業相關公會、法人及數位自然人等21名地主組成，地主結構較為複雜，各公會派下又有理監事會議需報告及授權，整合過程相當艱辛。自2018年管委會委託本公司擔任實施者負責專案管理以來，本公司與社區召開無數次會議，並協助整合各專業團隊意見，帶領地主一步一步推動都市更新進度。因本案地主自行出資重建，辦理過程每位地主多有不同的意見及看法，需要花更多時間溝通協調及說明，為確保每位地主的利益得到充分考慮，本公司不僅積極幫地主爭取更好的規劃，更替地主把關及掌握風險，以確保地主利益最大化。

結語

本案自啟動至計畫核定共花費近12年時光，雖更新過程艱辛，所幸眾人在初心不變，團結合作下終獲曙光，接下來本公司將協助所有權人辦理申請建造執照及營造廠發包程序，持續協助所有權人在重建的道路上往下一個里程碑邁進!

更新事業推動
2013.09.27	更新單元劃定公告
2019.10.16	自辦事業計畫及權利變換計畫公聽會
2020.01.14	事業概要核准
2020.08.18	事業計畫及權利變換計畫申請報核
2020.11.12~2020.11.26	公開展覽開始，並召開公辦公聽會
2021.01.25	168專案書面審查
2022.06.28	召開168專案會議
2022.11.09	召開168專案複審會議
2023.05.05	第585次審議會
2023.06.30	第592次審議會
2023.08.31	召開事業計畫及權利變換計畫聽證會
2023.10.23	第604次審議會
2024.02.22	事業計畫及權利變換計畫核定

 

(本文原載於都市更新簡訊第101期)