桃園春日路案為桃園首件由民間整合的都市更新案件，於2022年由傑丞開發股份有限公司委託本公司擔任都更規劃顧問，歷時20個月，逐一化解住戶陳情、國有地納入與協助公共空間改善等議題，終在今(2024)年2月1日核定公告，為桃園南崁溪畔危險建物帶來重生的曙光。

更新後建物模擬圖

住戶與原建商產權爭議致使整合困難
本案更新前為一幢1984年興建完成的五層樓建物，自完工後因地主與建商糾紛未解，空置至今，現況僅部分住宅單元有作使用，高達9成以上建築單元閒置近40年，無人居住，導致非建物所有權人隨意進出，讓在地居民對此地產生負面印象，與基地南側南崁溪河岸宜人的腳踏車道及新穎的印象大橋，形成強烈對比。

因建物現況樓板破損、鋼筋外露，通道間雜物堆積，影響消防安全及逃生動線，於2021年桃園市政府正式發文認定本案有公共安全之虞並限期改善。
 
更新前建物建物現況已長年閒置，造成建築外觀破敗及內部結構損壞嚴重


此外，肇因於住戶與原建商間仍有設定抵押權等爭議尚未處理，致整合初期住戶多有陳情，盼能先處理產權問題再續談更新，終致本案整合難度陡升。

在建物有亟待重建的必要性、急迫性，及住戶強烈反彈的雙重壓力下，本公司積極與住戶溝通協調，期能凝聚住戶更新共識。過程中，透過親訪溝通數十次，傾聽住戶心聲，以釐清住戶需求並協商取得共識，或經合意及依土地法第34-1條等方式，由實施者取得產權，最終取得100%同意，改以協議合建為實施方式，大幅縮短案件期程，加速重建進度。

化危機為轉機 危險建物身分爭取原容積1.3倍建築
數年來，本案建物因結構損壞及外觀破敗，成為春日路上臭名昭著的都市危樓，本公司視危機為轉機， 依據都市更新條例第65條第二項第二款規定，證明本案建物符合耐震能力不足而有明顯危害公共安全之要件，成功爭取更新後以原容積1.3倍建築，突破原始允建容積，創造更高的價值。

此外，本案更新單元範圍內部分土地非屬原使用執照所載之建築基地，故需以法定容積1.5倍為上限，單獨申請獎勵。而考量更新事業之公益性及規劃整體性，本案仍決定全棟採用黃金級綠建築設計，並符合結構安全第三級的要求，不因投入成本及取得之容積獎勵不成比例，使正面效益隨之打折。

國有地納入評估 以維護公共利益為本心
自本案2022年6月送件至同年12月聽證會辦理完竣，僅花費半年時間，案件容積獎勵爭取、都市更新審議及現場整合進展尚算順利，直至面臨本案最大議題-國有地納入。

本案更新單元臨春日路及南崁溪側皆屬國有土地，且使用分區皆為住宅區，原先經小組審議後，確立範圍不包含國有土地的方案，惟去(2023)年3月案件進入第一次都更審議會時，財政部國有財產署提出本案納入國有地之想法，主席隨即裁示針對單元範圍是否納入國有地一事再行協商。

肇因於國有地納入議題，本案審議時程延宕近一年，過程中歷經一次審議會、兩次協調會，並頻繁有公文往復，期間本公司作為都更顧問角色，盡力協助方案規劃、法規研析及溝通協調等事宜。

終於去(2023)年10月雙方達成共識，春日路側國有地認定屬供公眾通行道路，不予納入本案範圍，實施者另承諾將依既有街道紋理，協助施作人行步道，並與本案內部人行步道順平，以提供更安全便利的行人空間。

南崁溪側之國有地，則依據河川人行步道範圍線作為是否供公眾使用之界線，非屬供公眾通行使用之範圍(大興段203地號部分範圍)納入本案更新單元，其餘部分不予納入，惟參照春日路側國有地處理方式，秉持維護公共利益之前提下，實施者將協助改善河畔自行車休憩空間，至此，達成政府、住戶及建商之三贏局面。

延續都市空間紋理 融合周邊環境景觀
為延續既有都市空間紋理，本案將進行空間規劃與施作協助，梳理人行步道脈絡，落實行人空間順平規劃，打造均寬超過4公尺的寬闊人行步道，並以整體環境尺度安排植栽計畫，冀能在使用體驗及視覺上與周邊環境景觀相容。

擘劃河畔立體森林 打造黃金級綠建築
更新後在建築設計規劃上，本案將透過爭取取得黃金級綠建築標章及達到結構安全評估第三級，並兼顧土地利用效率、環境友善與居住安全，打造一棟17層樓的樂居精緻宅。此外，本案景觀設計延續南崁溪畔盎然的綠意，透過錯層陽臺種植喬木，使外觀立面呈現森林牆的意象，除了在視覺上緩和結構輪廓，也降低建築物對於環境及微氣候產生的負面影響，是為本案設計的最大亮點。

更新後環境模擬示意圖

結語
本案因住戶與原建商之糾紛致使人陳不斷，考量全案進程，原規劃實施方式採權利變換，並以事權分送方式辦理，預計將花費三年半完成。惟透過與住戶的積極溝通及意見整合，最終取得100%同意，改以協議合建方式實施，預計在送件後一年左右事業計畫核定並進入執行階段。

隨後又因審議會遭遇國有地納入議題，致使本案核定日程延宕近一年，所幸最終在透過協助施作公共空間及申請讓售國有地等方式下，維持以協議合建方式實施，並於今(2024)年舊曆年前核定發布實施，給予實施者及地主一個新春賀禮。後續預計於今年第二季進行拆除工程，並啟動重建。

本案都市更新重建，將根除深札春日路三十多年的危樓，並為住戶與原建商的糾紛畫下句號，並在南崁溪畔矗立一棟能呼吸的立體森林，且提供舒適的人行空間，將都市空間徹底翻轉，亦盼能藉由本案給予周邊老舊的社區一劑定心丸，將都市更新的火炬繼續傳遞。