民辦公辦齊步走 都更穩健向前行

回顧2023年，都市更新送件及核定案量回到歷年次高，政府主導更新市場亦穩定發展。針對民辦都更，政府陸續深化公私協力專案，期望社區自助人助，政府將挹注資源協助推動更新，此外，為防範震災於未然，亦持續推動危險老舊建物改建政策。為制止房市不當炒作，平均地權條例於2023年修正發布，都市更新及危老重建推動受私法人免經許可相關規定之影響情形仍待觀察，在通貨持續膨脹，囤房稅政策已三讀通過的2023年，都市更新仍維持其發展韌性。

都更送件及核定案量穩定成長
2023年全國重建型更新案核定事業案上升到了79件，單年度核定面積為30.76公頃。截至2023年底全國核定重建事業案已累積至949件，總面積達319.05公頃，平均個案面積約3,362平方公尺，總投資金額已約達1.6兆元，核定案件仍集中於直轄市，基隆市則是自2018年後，再次有更新事業核定成績（詳表一、圖一）。

如同過去預期，當都更法令環境穩定及市場景氣復甦後，2023年核定案量達到了歷年來次高，以臺北市歷年擬訂事業計畫送件案量達98件來看，亦是歷年次高（詳圖二），都更市場逐漸活絡，隨著整體送件案量回升，核定案量可預期將持續向上成長。另外2024年5月都市更新時程獎勵將面臨第一波獎勵額度折減，是否會產生另一波送件高峰仍待後續觀察。

2023年核定案件中包含6案政府主導公辦更新案件。其中臺北市「社正路警察宿舍」(士林區永新段三小段395地號1筆)及臺北市「中正區臨沂段一小段363地號等11筆土地公辦都市更新案」由臺北市住宅及都市更新中心擔任實施者。「社正路警察宿舍」於2023年11月核定，由臺北市住宅及都市更新中心經臺北市政府同意自行實施，未來將變更實施者為臺北市政府，由臺北市政府警察局主導，並委由臺北市政府工務局新建工程處辦理發包，未來將規劃勤務辦公室、少年服務中心、婦女自立住宅、文康設施、職務宿舍及社會住宅，預計2028年完工；臺北市「中正區臨沂段一小段363地號等11筆土地公辦都市更新案」於2023年1月核定，於2021年經兩次評選公告，尚未成功徵求投資人，核定事業計畫載明未來將規劃區民活動中心及集合住宅，預計未來仍需持續進行公告評選作業。

由國家住宅及都市更新中心擔任實施者案件則有臺北市「台電嘉興街」公辦更新案(大安區辛亥段四小段61地號等28筆土地)、新北市「中和區保二總隊基地」公辦更新案(中和區景新段63地號等8筆(原6筆)土地)及臺北市「南港玉成」公辦更新案(臺北市南港區玉成段四小段303地號等6筆土地)及三案。臺北市「台電嘉興街」公辦更新案於2020年招商成功，由全坤建設開發股份有限公司為出資人，未來將規劃興建3棟地上16~17層、地下4層的複合式住商大樓，包含店面、共享辦公室、公共福利設施及一般住宅等多元空間使用，預計2026年完工。新北市「中和區保二總隊基地」公辦更新案於2021年招商成功，由皇翔建設股份有限公司為出資人，預計興建2幢3棟地上20、29及34層、地下5及6層之鋼骨鋼筋混凝土造建築物，其中1棟將提供467戶社會住宅及托老中心，1棟為保二總隊辦公廳舍，另1棟則為一般住宅，預計2028年完工。臺北市「南港玉成」公辦更新案亦於2021年招商成功，由中國開發資產管理股份有限公司為出資人，預計興建地上11層、地下3層，約150戶的社會住宅，以及地上14層、地下3層的一般住宅，低樓層提供托嬰設施及農產品商店以服務鄰里社區。

另由新北市住宅及都市更新中心擔任實施者主導辦理之新北市「大陳地區更新單元三」公辦更新案(永和區保福段453地號等221筆土地)，該案地主戶數達250戶，產權複雜整合不易。2021年成功招商，由皇翔建設股份有限公司為出資人，預計興建3棟地上33至35層、地下6層的住商大樓及1棟地上9層、地下6層的新生公有市場，而該案基地東側與大陳單元四將共同規劃中央公園，為當地創造大面積綠地及開放空間，預計2028年完工。

2023年更新會核定案共有三件，皆為海砂屋更新案。「臺北市士林區天母段三小段129地號1筆土地」更新案前於2020年經臺北市政府迅行劃定為更新地區，於2021年事業及權利變換計畫報核並配合臺北市政府168審議機制，更新後將興建1棟地上12層、地下4層住宅大樓，預計於2027年完工；「名喬今日新世界社區」更新案(臺北市東湖段一小段30-4地號等3筆土地)前於2019年經臺北市政府迅行劃定為更新地區，於2022年事業及權利變換計畫報核，更新後將興建2棟地上19層、地下4層住宅大樓，預計2026年完工。

由新北市政府專案輔導海砂屋重建社區「樹林區潭興街」更新案(文林段122地號等1筆)，於2006年經新北市工務局鑑定為海砂屋，經歷近18年的整合時間，由住戶成立更新會後，於2021年申請事業及權利變換計畫報核，並申請新北市都更二箭基準容積20%加給，預計回饋公共托老中心，提供周邊社區老人照護服務，同時提升生活機能。更新後將興建3棟地上15層、地下3層的住商混合大樓，預計於2026年完工。其餘核定案件請詳表二2023年全國核定重建事業計畫一覽表。

整建維護推動仍待加強
透過中央及地方相關政策補助，截至2023年底整建維護事業已累計核定156件，2023年核定更新整維事業數量僅4件（詳圖三、表三），表現仍不算亮眼。其中「新北市三重區二重段711地號(部分)1筆土地」更新案，因該案未取得全體所有權人同意，故須依都市更新條例（以下簡稱都更條例）程序規定辦理申請電梯及門廳修繕補助，無法透過「電梯特快車」方案免除都更審議程序；「高雄市華國花園大廈」社區則經高雄市政府於2020年劃定為優先整建或維護更新地區，協助社區爭取提高內政部國土管理署補助款上限，並由高雄市政

府委託自主更新輔導團提供協助，針對該社區B棟外牆進行立面修繕。「桃園市億林京都社區」位於桃園市政府2011年公告之「擬定桃園縣中壢平鎮老街溪(環北路至延平路)兩側更新地區都市更新計畫」範圍內，亦是與內政部申請補助以進行外牆立面修繕之整建維護案件。

惟上述核定數據僅能觀察循都更條例進行之整建維護成果，地方政府於2023年亦已有推出非依都更條例途徑協助建築物進行整建維護作業政策，例如臺北市政府於2023年3月推行之「都更五箭」政策中「加碼辦」策略，即是針對老舊公寓加裝電梯提高補助金額至300萬（總工程經費60%）之具體策略，依臺北市都市更新處2023年8月統計資料，已有35案完工電梯加裝，並有28件陸續施工中；新北市政府亦早先於2022年推出「電梯特快車」方案，免經都市更新審議程序直接核撥獎助金，2023年底另修訂「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」，提高加裝電梯快速補助金額至最高340萬元（總工程經費45%），以因應實際施工物料價格調漲之工程發包需求，提高民眾申請意願。其餘核定案件請詳表三 2023年全國核定整建維護事業計畫一覽表。



專責機構持續引領招商市場
2023年延續2022年招商市場氛圍，以決標日期統計，共有9件招商成功案件，案件仍集中於直轄市、新竹市等不動產市場相對活絡區域，且其中5件是由專責機構主導辦理之案件。由臺北市住宅及都市更新中心主導辦理之「城南水源(水源二三期整宅)公辦更新案」，於2023年8月與最優申請人「華鼎事業股份有限公司」簽約，預估投資金額達76億元，未來預計新建一幢3棟RC結構以及一幢1棟SRC結構建築，總戶數將超過600戶，社區一樓除店面外，將設置住宿型長照設施以及區民活動中心，預計最快可於2025年動工。「華鼎事業股份有限公司」也額外承諾新建跨堤天橋，串聯社區水岸藍帶及公園綠帶，未來社區居民過橋即能到達新店溪與古亭河濱公園。此案臺北市政府投入大量公辦都更資源，除協助社區劃定為「策略性更新地區」爭取2倍容積獎勵外，亦設置在地駐點工作站辦理92場說明會傾聽居民聲音，為臺北市第一件以公辦都更形式招商成功的整建住宅。
 

「安欣芳和公辦更新案」則由「將捷股份有限公司」獲得最優申請人，將興建1幢2棟鋼筋混凝土構造建築，南棟規劃為地上13層、地下3層社會住宅與非營利幼兒園；北棟為地上20層、地下3層之住商大樓，取得綠建築黃金級、智慧建築銀級、新建住宅無障礙環境評估第1級、耐震性能評估第2級等認證標章，「將捷股份有限公司」亦承諾設置Youbike站體；另全案將導入BIM系統，並呼應2050淨零碳排之相關措施，導入太陽能板、雨水貯留利用系統等永續建築設計手法。

「安欣芳和公辦更新案」更新後模擬圖(圖片來源：臺北市住宅及都市更新中心官方網站)

由國家住宅及都市更新中心擔任實施者主導辦理案件中，臺北市「學府敦南」公辦更新案由大陸建設股份有限公司取得最優申請人資格，並於2023年7月完成簽約，基地分為南北兩個完整街廓，更新後北基地將興建地上25層、地下4層優質住宅，南基地興建地上21層、地下3層的A級辦公大樓，以綠建築黃金級、智慧建築黃金級、健康建築及低碳建築為規劃目標，並取得國際綠建築LEED認證。全案預計投資金額約61.56億元，最快預計於2025年開工。

臺北市「長安市民」公辦更新案由潤泰創新國際股份有限公司取得最優申請人資格，於2023年12月完成簽約，預計投資金額約46億元。更新後預計規規劃地上23層、地下3層的SRC造住商大樓，為響應2050淨零碳排路徑，該案建築將達「R-BERs新建住宅能效標示1級」的標準，同時取得綠建築銀級、智慧建築銀級與耐震標章，最快預計於2030年完工。

新北市「板橋福利站」公辦更新案則由中華工程股份有限公司取得最優申請人資格，於2023年10月完成簽約，投資金額預計達20億元，更新後將規劃全新的板橋福利站與地上24層的住宅大樓，留設大量開放空間以提升致理科大及健華新城社區周邊人行環境，並響應2050淨零碳排路徑，新的建築將達「R-BERs新建住宅效能標示1級」的標準，同時取得綠建築黃金級、智慧建築銀級與耐震標章，預計2028年完工。

「板橋福利站」公辦更新案更新後模擬圖 (圖片來源：中華工程股份有限公司網站)

另外，由國家住宅及都市更新中心主導招商、由豐穗建設取得實施者資格之新竹市「建功高中南側地區權利變換區」公辦更新案亦於2023年8月完成簽約，基地規模高達3.45公頃，投資金額超過280億元，是新竹市最大的公辦都更案。更新後將規劃保留200戶社會住宅，並由實施者協助辦理溪埔子水質與排水功能改善工程、開闢基地南側道路與公園，及修復現存歷史建物「日本海軍第六燃料廠觸媒工廠」第9、11號倉庫。

其他如「左營高鐵科技之心」等公辦更新案至截稿日止尚未公告招商結果，其餘招商案件也囿於個案招商設定條件或地方景氣影響導致招商流標，仍需針對招商條件及內容進行重新檢討後重啟招商。（詳表五）


海砂及公辦仍為主流 策略性地區陸續劃設
2023年全國總共劃定47處更新地區（面積共66.34公頃、不含重複劃定為53.62公頃），其中有8處為策略性更新地區。實際更新地區數量雖上升，但面積上可觀察到較去年越趨縮減，可理解現況劃設更新地區越趨著重海砂屋、耐震能力不足或公辦案件進行重點處理；另受限招商市場，劃設提高容積獎勵上限之策略性更新地區亦成為2023年政府提高招商誘因的策略之一。

臺北市新劃定之更新地區，除持續針對海砂屋重新更新地區劃設外，其中「信義區三興段三小段311地號等2筆土地」為所有權人因建築物符合「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」危險建物定義，依都更條例第10條提議進行劃定更新地區。另「中山區北安段一小段161地號等3筆土地」為基泰大直建築南側基地，因結構鑑定後房屋已不堪使用，故依都更條例第七條迅行劃定為更新地區。

新北市新劃定17處更新地區中，除針對高氯離子建物劃定更新地區外，「樹林區博愛段650地號等14筆土地」為配合政府主導更新案件劃定，未來將規劃行政園區招商；「三重區重新段壹小段60地號」等4處市場用地，主要為推行市場用地改建進行優先更新地區劃設。另外較為特別的，是「永和區頂溪捷運站西側」及2處「浮洲簡易火車站南側」更新地區，為配合新北市都更一箭及二箭政策劃定之策略性更新地區。

桃園市優先劃定之「桃園區大有段635（部分）地號等82筆土地及桃園區忠義段6地號等79筆土地」更新地區面積達5.53公頃，主要期望透過更新計畫研擬及更新地區劃設，推動範圍更新重建改善窳陋環境；臺南市、高雄市則皆以劃設策略性更新地區方式進行公辦都更推動。（詳圖四及表六）。



平均地權條例上線 地方法令持續調整
中央法令部分，為制止房市不當炒作，內政部於2023年2月修正發布「平均地權條例」，其中都市更新及危老重建案件皆屬「內政部依平均地權條例第七十九條之一第一項公告私法人免經許可之情形」之免經許可項目之一。惟免經許可仍有其適用條件，如私法人買受參與都市更新房屋限定為座落迅行劃定更新地區範圍內，或私法人買售房屋時，事業計畫需已公展且私法人需已為事業計畫範圍內相關權利人、實施者或出資者等條件，未來是否將影響都更危老前期整合作業仍待觀察。
 

另外金融監督管理委員會於2023年10月修正發布「金控公司（銀行）轉投資資產管理公司營運原則」，放寬金控公司或銀行轉投資資產管理公司（以下稱ＡＭＣ）的業務項目，新增ＡＭＣ可接受委託辦理都市更新或危老重建案諮詢、管理顧問服務，以配合都更及危險老舊房屋重建政策，同時強化金控公司及銀行對所屬ＡＭＣ的管理，確保ＡＭＣ經營風險不外溢至金控集團旗下其他子公司或母公司，新增ＡＭＣ可於政府主導都市更新案中擔任「與實施者協議出資之人」，冀能協助加速完成公辦都市更新案件。

有關都更條例，行政院於2023年12月核定都更條例第六十七條第一項第三款及第八款規定之租稅減免優惠實施期限延長至2029年1月底止，延續租稅減免優惠促進都市更新推動。而有關「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（以下簡稱危老條例），內政部已於2023年12月修訂危老條例增訂第5條之1，期望賦予公有財產參與危老重建法源並保障公有財產應有之權利，期能促進公私合作共同重建，加速重建時程。

地方法令部分，臺北市於2023年12月修訂「臺北市都市更新自治條例」，主要針對自劃單元與事業概要或事業計畫全面開放併送，放寬山限區及山坡地建築物高度、後院深度比、建蔽率，以及刪除該自治條例第18條後段商業區後院深度比規定，屬臺北市「都更五箭」中「法放寬」之措施；另於2023年7月修訂「臺北市自行劃定更新單元重建區段作業須知」，針對鄰地陳情欲納入更新單元須辦理之法令說明會，增加鄰地辦理之同意比率門檻規定，以及2023年9月修正「臺北市都市更新建築容積獎勵辦法」，針對留設騎樓者給予留設面積1.8倍獎勵，鼓勵更新案件留設騎樓以因應極端氣候。

為反應實際工程物價上漲問題，新北市、高雄市皆於2023年8月修訂相關法令提高建築物工程造價標準單價；另於精進審議上，新北市2023年8月修訂「新北市都市更新審議原則」，將淨零碳計畫構想納入新北市都更審議，要求都更案導入低碳永續發展措施，以及2023年2月修訂「新北市都市更新案件審查作業要點」，縮短實施者補正期限，同時將審議5年以上案件全數納入列管，如持續不配合修正或有拖延情形者將予以駁回，期望以此協助民眾加速辦理重建作業。其餘縣市之相關法令及函釋修訂內容整理如表七、表八。）。


結語
透過都更條例及危老條例改善建物環境，以預防地震災害帶來災損及人員傷亡，已成近年來中央及地方政府共同努力的目標之一，在法令的完備及政策的支持下，透過過去兩年都更送件及核定案量上升趨勢，可窺見政府及民間共同努力之改善效果。惟政策法令仍有其施行時效，危老條例時程獎勵已於2023年5月降為2%，都更條例時程獎勵亦將於2024年5月折減一半，未來是否影響案件推動仍待觀察。

但如過去所言，都更及危老推動改善速度仍有緩不濟急之感。依據內政部2023年底房屋稅籍統計資訊，全台屋齡超過40年以上房屋占比已達36%以上(較去年同期增加1%)，人口密集的臺北市更是達到50.84%（較去年同期增加約3%），可見全台屋齡超過40年以上房屋占比仍居高不下，建物仍在加速老化，受強震影響風險仍持續攀升。

2023年台灣雖未受地震災害侵擾，但今(2024)年1月日本能登半島規模7.5地震造成大規模建物倒塌及200人以上人員傷亡，再再提醒我們對於強震威脅絕不可鬆懈，應積極推動都市更新，預防地震災害可能帶來的遺憾。

(本文原載於都市更新簡訊第101期)