訪問建弘投資顧問公司黃文治董事長 現有投信公司兼營都市更新投信較為實際

採訪：丁致成、洪維勵

 
都市更新投資信託財政部主管的二項子法業於五月十四日正式發佈，完成都市更新不動產證券化的法制。國內眾多業者對於都市更新投資信託均躍躍欲試。建弘證券為本基金會之主要捐助人及董事，對都市更新之推動頗為支持。建弘證券具豐富的證券金融經驗，建弘投顧董事長黃文治對於財政部研擬的相關法令有很深入的看法，特接受本基金會專訪。


建弘證券為何有支持本基金會的意願？
或許應歸因於洪總裁家族因素。洪敏弘總裁的父親洪建全受日本松下幸之助的影響很大，認為企業成功必須回饋社會，因此成立有洪建全文教基金會。他本身熱心公益，並教育其子孫需具有感激社會、回饋大眾的心。二來洪總裁為學者出身，對於經濟金融政策一向很熱衷，也成立有建弘文教基金會。而都市更新基金會所推動的方向，對國家建設發展有極大影響，符合集團的價值。另一重要因素是與本證券集團的業務有關，本集團長期以來即對REIT有興趣投入，在都市更新條例中引入了不動產證券化的制度，雖然建證券集團弘沒有經營不動產相關業務，但可與其他建設公司合作，從事都市更新事業。

建弘是否有成立都市更新投信公司的計畫？
以財政部證期會公布的辦法看來，必須成立新的都市更新投信公司。如此將造成新設公司與舊有的投信公司重疊的情形，另證期會並未朝美國REIT方向規劃推動，以致本集團直接參與的空間不大。以本集團的立場，對另成立一家新的投信公司興趣較低，因為初期風險較大，收益難評估。但建弘投信對於兼營都市更新投信的意願很高，兼營可以現有穩定的證券基金發行為基礎，分擔不確定性較高的都市更新投信業務風險。
日前已有建設公司與本集團商談合作推動更新案，以該建設公司的專業能力與經驗，以及本集團於投信之經驗互相結合。該公司擬開發住宅更新，由投信公司購買。換句話說，都市更新投信公司好比一大盤商，先購買大批不動產再銷售出去，開發商的資金壓力可大幅降低，而投信公司於不動產開發及銷售不足的部份可由建設公司協助。但在這種情況下，都市更新投信的主導者恐怕就將是建設公司而非投信公司，因此本集團並未繼續積極洽談下去。

 證期會為什麼不走REIT方向？為什麼不開放兼營的方式？現有投信公司兼營都市更新投信的優點為何？ 
本人曾任職經建會經研處，因此對於政府的心態略有了解。基本上由於台灣土地狹小，一旦土地成為流動商品，即有炒作土地之虞。證期會必然擔心不動產證券狂飆難以控制的局面，因此本身對於不動產證券化就有所疑慮。
另從主管機關的角色功能來看，證期會是單純的證券期貨管理機關，而REIT卻同時包含證券金融與不動產兩方面，不動產開發已超出證期會的領域，其屬營建署的領域，證期會無法規範。因此，REIT要在台灣施行，必須有一跨證期會及營建署二部會領域之主管。
關於兼營，依都市更新條例第五十條規定必須設立都市更新投信公司，證期會若准許現有投信公司兼營，將違反母法。但本人認為以期貨交易的例子來看，未來極有可能會開放兼營。因為目前投信公司所發行的基金，只要加上有有不動產鑑價與開發評估，均可以做。未來只要主管機關有膽識修法，開放兼營，可讓更多人參與更新工作。
開放既有投信業者兼營都市更新投信能加速更新之推動，同時問題會比較少，因為現有的投信公司已具有發行基金的業務能力與經驗，以目前既有二、三十家的投信公司，每一家都可根據都市更新市場狀況配合發行新基金，遠比新設立要方便省事的多，而協助都市更新籌措財源的功能並沒有改變。當然，證期會的政策要先改變。

對於不動產證券化擴大至都市更新範圍外的看法為何？
若擴大到一般不動產，則已牽涉到銀行債權證券化及選擇權等，即任何不動產有關之有價物權均可以證券化。這是在高度資本自由化國家才可能實施，台灣目前恐怕還未到如此高度資本自由化的地步。

目前國內已有台開、富邦、中工等多家公司表示可能成立都市更新投信公司，其成功關鍵為何？
最重要的是要有‘利’，不動產證券後面多少要有投機誘因存在。證券本身即含有投機的成份，視投資人的預期心理而定。但都市更新是相當長期性的投資，不像現在一般電子業可以在很短的時間內設計、製造、獲利，因此本質上長期投資性較高而較少投機性。
未來都市更新投信公司的成立，股東陣容乃第一要件，其必須具有投信管理經驗，了解政府政策，更重要的是要有專業知識，即土地開發及後段管理。另一點是基金發行需有長期的資金，最好是有長期投資人例如保險公司加入。接下來就是要有開發案，投信公司必須建立投資人的忠誠信賴度，而如何選擇好的開發案乃為建立信賴度的關鍵。事實上，任何公司都有可能成立投信公司，三億的門檻不高，找一家專業不動產公司及長期資金也不難，因此建立信譽才是重點。



(本文原載於都市更新簡訊第4期)