富邦產險大樓東側基地更新

本案更新前建物屋齡已超過五十年，相較仁愛路三段的優美景緻，老舊房屋形成景觀上的對比；而建築物本身亦有結構安全、缺乏停車規劃及耐震不足的疑慮，實有透過都市更新進行重建之必要。

大安區精華地段整合難度高

本案基地西北側即是臺北市知名豪宅仁愛帝寶，因此本區可以說是蛋黃區中的精華地帶，開發整合難度高。據地主表示，二十年前就有建商洽談重建，歷經十幾組開發商進場整合都未成功。此外，本案更新前建物以透天及三樓、四樓公寓為主，亦有七樓及五樓的鋼筋混凝土建築物，更新前建物類型多元，更新後亦有店面需求，因此開發整合上要滿足全案地主需求，非常不容易。


更新前範圍內建物多為透天及三、四樓公寓

透過事業概要程序延長計畫期限
實施者富邦建設於2016年進行第一次劃定更新單元，當時有部分地主希望與基地西側的產險大樓共同開發，但由於產險大樓更新後產品規劃以商辦為主，與本區地主需求之店舖及住宅規劃有所不同，合併開發效益不大，故本案單獨劃定更新單元。然而，劃定後未能於6個月時效內提送事業計畫，致使劃定單元失效。直至2022年，適用2019年後公告的都更容積獎勵值可爭取至上限(基準容積之50%)；此外，東側御林園更新地區的事業計畫送件，本案為同街廓內僅剩尚未更新之土地，使地主參與都更意願提升，富邦建設再次提出劃定更新單元送件。

肩負與周邊基地串聯之功能
本案更新單元西側的產險大樓以危老條例重建，目前施工中；東側為御林園更新地區併鄰地空地整體開發。本案位於同街廓中央的位置，串聯東、西兩側基地，於臨仁愛路三段規劃留設4公尺以上人行步道，使人行步道完整延續。基地南側為6公尺巷弄，更新後建築量體退縮2公尺再留設2公尺以上人行步道，西側連接的御林園案基地亦採相同的退縮方式，使原本6公尺的道路寬度，一路至巷口皆可達8公尺寬。透過都市更新有計畫的引導，可使不同時期開發的基地達到外部空間串連的效果，提供更友善的都市空間及人行系統。

建築風格以內斂簡約為主調
本案預計興建1棟，地上31層、地下5層，採鋼骨（SS）結構設計之建築物，搭配綠意盎然且人文薈萃的環境，造型風格以東方內斂、簡約手法，利用側向垂直飾板及橫向水平飾板創造立面豐富之細節與陰影，建構現代典雅之意象；外觀色系以優雅明亮的金色調作為建築主調，搭配沉穩色系建材，在簡單幾何間帶有精巧的建築細節。此外，本基地南、北二面臨路，在立面造型希望能在視覺上為簡潔俐落的印象；而東、西兩側均有鄰房，因此外觀設計較內斂低調。
更新後建物模擬圖(左側為本案基地，右側為富邦產險大樓)(圖片來源：潘冀建築師聯合事務所)

結語
本案發起重建的動機係因西側富邦產險大樓於2002年受331地震影響造成建物損壞，雖於當時已進行建築物結構補強，但仍有安全之虞，因此富邦建設啟動大樓重建可行性評估，直至103年委託本基金會擔任都市更新事業規劃顧問，正式啟動都市更新事業程序。

本案於2024年1月26日召開公聽會，並辦理選屋及抽籤程序，本基金會順利於時程獎勵減半前，協助本案於同年5月3日提送事業及權變計畫報核。本案申請黃金級綠建築、黃金級智慧型建築、耐震設計、設置雨水流出抑制設施、退縮留設人行步道及設置充電車位等多項獎勵項目，期盼後續審議程序順利，及早完成更新事業。
 

(本文原載於都市更新簡訊第102期)