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本基金會協助富邦建設仁愛路三段更新事業權變送件


富邦產險大樓東側基地更新
案基地臨仁愛路三段,位於與建國南路一段交口東南側。基地西側即是富邦起家厝的產險大樓。仁愛路三段為100公尺寬的林蔭大道,是臺北市最寬敞的道路之一,原生種樟樹生長茂盛,綠蔭成林,使得本區雖為處車水馬龍的交通要道,亦有綠意盎然的綠帶,為忙忙碌碌的臺北都會增添一種愜意。

本案更新前建物屋齡已超過五十年,相較仁愛路三段的優美景緻,老舊房屋形成景觀上的對比;而建築物本身亦有結構安全、缺乏停車規劃及耐震不足的疑慮,實有透過都市更新進行重建之必要。

大安區精華地段整合難度高
本案基地西北側即是臺北市知名豪宅仁愛帝寶,因此本區可以說是蛋黃區中的精華地帶,開發整合難度高。據地主表示,二十年前就有建商洽談重建,歷經十幾組開發商進場整合都未成功。此外,本案更新前建物以透天及三樓、四樓公寓為主,亦有七樓及五樓的鋼筋混凝土建築物,更新前建物類型多元,更新後亦有店面需求,因此開發整合上要滿足全案地主需求,非常不容易。


更新前範圍內建物多為透天及三、四樓公寓

透過事業概要程序延長計畫期限
實施者富邦建設於2016年進行第一次劃定更新單元,當時有部分地主希望與基地西側的產險大樓共同開發,但由於產險大樓更新後產品規劃以商辦為主,與本區地主需求之店舖及住宅規劃有所不同,合併開發效益不大,故本案單獨劃定更新單元。然而,劃定後未能於6個月時效內提送事業計畫,致使劃定單元失效。直至2022年,適用2019年後公告的都更容積獎勵值可爭取至上限(基準容積之50%);此外,東側御林園更新地區的事業計畫送件,本案為同街廓內僅剩尚未更新之土地,使地主參與都更意願提升,富邦建設再次提出劃定更新單元送件。

肩負與周邊基地串聯之功能
本案更新單元西側的產險大樓以危老條例重建,目前施工中;東側為御林園更新地區併鄰地空地整體開發。本案位於同街廓中央的位置,串聯東、西兩側基地,於臨仁愛路三段規劃留設4公尺以上人行步道,使人行步道完整延續。基地南側為6公尺巷弄,更新後建築量體退縮2公尺再留設2公尺以上人行步道,西側連接的御林園案基地亦採相同的退縮方式,使原本6公尺的道路寬度,一路至巷口皆可達8公尺寬。透過都市更新有計畫的引導,可使不同時期開發的基地達到外部空間串連的效果,提供更友善的都市空間及人行系統。

建築風格以內斂簡約為主調
本案預計興建1棟,地上31層、地下5層,採鋼骨(SS)結構設計之建築物,搭配綠意盎然且人文薈萃的環境,造型風格以東方內斂、簡約手法,利用側向垂直飾板及橫向水平飾板創造立面豐富之細節與陰影,建構現代典雅之意象;外觀色系以優雅明亮的金色調作為建築主調,搭配沉穩色系建材,在簡單幾何間帶有精巧的建築細節。此外,本基地南、北二面臨路,在立面造型希望能在視覺上為簡潔俐落的印象;而東、西兩側均有鄰房,因此外觀設計較內斂低調。
更新後建物模擬圖(左側為本案基地,右側為富邦產險大樓)(圖片來源:潘冀建築師聯合事務所)

結語
本案發起重建的動機係因西側富邦產險大樓於2002年受331地震影響造成建物損壞,雖於當時已進行建築物結構補強,但仍有安全之虞,因此富邦建設啟動大樓重建可行性評估,直至103年委託本基金會擔任都市更新事業規劃顧問,正式啟動都市更新事業程序。

本案於2024年1月26日召開公聽會,並辦理選屋及抽籤程序,本基金會順利於時程獎勵減半前,協助本案於同年5月3日提送事業及權變計畫報核。本案申請黃金級綠建築、黃金級智慧型建築、耐震設計、設置雨水流出抑制設施、退縮留設人行步道及設置充電車位等多項獎勵項目,期盼後續審議程序順利,及早完成更新事業。
 
計畫內容摘要
案名 擬訂臺北市大安區懷生段二小段475地號等37筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案
基地位置 大安區仁愛路三段以南、仁愛路三段118巷以西、仁愛路三段118巷12弄以北及建國南路一段以東所圍街廓
實施者 富邦建設股份有限公司
基地面積 2,967.00㎡
使用分區 住三、住三之二
更新前 產權:公有183.00㎡,私有2,784.00㎡
所有權人:公有1人,私有80人
戶數:55戶
更新後 用途:一般零售業、集合住宅
實設建蔽率:45 %
實設容積率:611.15%
更新獎勵容積:4,772.00㎡(50%)
容積移轉:3,817.60㎡(40%)
允建容積:14,316.00㎡
總樓地板面積:34,912.66㎡
構造樓層:SS,地上31層/地下5層
停車位數:汽車:236輛,機車:216輛
總戶數:131戶
實施方式 權利變換
更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 潘冀聯合建築師事務所
不動產估價 宇豐不動產估價師聯合事務所
宏大不動產估價師聯合事務所
戴德梁行不動產估價師聯合事務所

(本文原載於都市更新簡訊第102期)

  • 發布日期
    2024/07/11
  • 發表人
    更新事業部
    主任 董政彰
    副主任 張莉旻