認識美國不動產投資信託REIT (Real Estate Investment Trust)

什麼是不動產投資信託(REITs)？
不動產投資信託(real estate investment trust；簡稱REIT)是符合美國聯邦稅法(內地稅則Internal Revenue Code)特別規定的一種不動產開發組織。這種開發組織可以是一家開發公司或商業信託，但它們有一些規範必須遵守，例如：應至少75%的資產及75%的獲利是不動產或相關金融產品、至少95%的可稅所得應分配給股東、股權的分佈應符合分散原則(5-50 rule)、由獨立的董事會(board of directors)來管理REITs的投資管理…等，在符合這些條件後，國稅局就可承認該開發組織是一家REIT，更重要的是，REIT可以免納聯邦的企業所得稅，而地方政府(例如：州)也多會配合優惠免地方的企業所得稅。
以投資工具的角度來看，REITs是一般投資人藉由證券參與不動產市場投資的管道。REITs向投資人募集資金來介入各式不動產事業，並經由多角化投資組合的專業經營以獲取收益。REIT以較利於投資人的方式(例如小額投資、專業不動產的管理、強迫高比例的盈餘配股等)，提供投資人一個務實有效的投資選擇。
REIT始於1960年由艾森豪總統簽署法案所推動，至今雖歷經1960、1986、1993、1997等各年相關條文修正，但其基礎架構尚無改變，現在大家談到REIT時則有許多種概念：對於不動產的開發主體而言，REIT是一家從事不動產開發的專業公司或者商業信託；對於不動產的開發運用而言，REIT是模仿共同基金的資產信託開發模式；對於投資工具而言，REIT是一個證券化交易的投資對象，REITs的有價證券(公司股票或受益憑證)可以在次級市場自由買賣，就和一般的公司股票、政府公債沒有兩樣。

誰來投資不動產投資信託
不動產投資信託的投資人涵括國人(美國)及外國人。退休基金、捐款基金、保險公司、銀行信託部、共同基金也是常見的投資人。
選擇不動產投資的個別投資人信託則看好現金收入及股票長期增值的潛力。必要時，投資人還可享有投資工具〔股票〕流通性的好處。不動產投資信託通常可以每股2-40元的價格獲得，並且沒有最低承購量的規定。

不動產投資信託有多少?
現在美國的REIT超過300家以上，其資產超過2000億美元。大部份都上市到國內主要證交所：
NYSE紐約證交所--172家
AMEX全美證交所--31家
NASDAQ全市系統--17家
此外，還有一些REIT不經由證交所交易。

不動產投資信託的種類有那些?
不動產投資信託的種類很多樣，常見的有下列三種：
權益型：(Equity-REIT)
不動產投資信託擁有不動產產權。主要收益來自租金。此類在過去38年來有穩定的成長。
債權型：(Mortgage-REIT)
不動產投資信託放貸給不動產業。主要收益來自利息。有些債權型不動產投資信託也投資於擔保債權證券。
混合型：(Hybrid-REIT)
即上述二類之混合。
預估現有REITs市值的比例：權益型佔91%，債權型佔5%，混合型佔4%(1998.5)。

不動產投資信託投資標的：
REITs投資的對象相當多元化。常見的有：(1998.5)
擔保債權(mortgage backed)：6%
零售(retail)：18%
住宅(residential)：17%
自動倉儲(self storage)：4%
醫療安養(health care)：8%
多元化(diversified)：9%
渡假旅館(lodging/resorts)：11%
專門店(specialty)：1%
廠房／辦公大樓(industry/office)：26%

誰來決定不動產投資信託的投資營運?
不動產投資信託的投資決定人是董事會(board of directors)或託管委員會(trustees)，董事是經由股東選任並向股東負責，然後著董事會再遴聘營運人員。不動產投資信託公司的董事多為不動產、企業等領域的知名專業人士。
REIT雇用專業經理人進行營運，這些人都是董事會依其不動產專業背景而獲聘，董事會會定期檢討人事去留。不動產投資信託可以採用雇用人事或委託顧問來輔助營運決策。

不動產投資信託為何吸引投資人?
為了避免重複課稅及滿足小額 投資等特性，不動產投資信託提供投資人下列選擇性：
1.穩定的收益與具吸引力的報酬
2.變現容易。公開上市的不動產投資信託股票通常可在主要的證交所中交易
3.專業的經營, 多元的投資組合以將風險降至最低
4.績效的監測：由獨立的董事會進行監督，以下並有獨立的分析師、稽核人員、企業及財務資訊。這樣嚴密的制度設計，可提供投資人更確實的不動產投資信託財務情形。

不動產投資信託的前景如何？
過去REITs產業的成長很驚人，但尚看不出和全球經濟景氣狀況有任何同步的相關性，但可以確認的是REITs的投資策略有越來越全球化的趨勢。也許是基於風險分散，也許是受到不動產的規模化、連鎖化與市場細分化等經營策略為主的思考方式，REITs投資擁有的資產(直接或間接)已遍佈世界，同時亦有產業垂直整合的傾向。相對於低迷的存款利率而言，投資REITs的收益還是比較有潛力(約為3%～4%)，同時REITs偏向權益型產品組合的現象，顯示出產業的投資策略較保守，不像高科技產業令人膽顫心驚，對於要求長期穩定的投資人特別適合，對於投資人而言，REITs仍值得一試。

如何更深入了解美國REIT制度？
對於不動產投資信託有興趣想深入了解美國REIT制度的讀者, 可上網查詢。如:(一)美國NAREIT協會之網站www.nareit.com或(二)本基金會將於三月份正式成立之網站www.ur.org.tw。

(本文原載於都市更新簡訊第2期)