本基金會協助璞永建設一忠喜臨更新事業送件

 

更新單元鄰近捷運忠孝新生站，位於中正區忠孝東路二段上，該區域集交通、商業、文化及教育於一體，交通便捷且沿街商業機能濃厚。本案屬完整街廓個案，範圍內包括北側三棟大樓的第一銀行忠孝路分行大樓、忠孝台北大樓、喜萬年大樓，及南側臨沂街公寓及公有土地。

積極整合地主以得最佳重建基地
本案的整合歷程可分為兩個階段。首先，由於基地南側(臨沂街6巷)土地超過50%為市有，臺北市政府依規定同意由臺北市住宅及都市更新中心擔任實施者進行公辦更新，並於去(2023)年1月11日核定公告在案，但基地南側臨沂街6巷為6公尺寬計畫道路，在臨路條件不佳情況下，法定容積率遭折減計算，容積獎勵亦較低，整體開發條件受限，導致遲遲無法徵選到投資人進場。但因北側屋況陳舊且功能不足，北側地主亟待更新，遂自行發起成立都市更新案委員會，召開多次會議凝聚重建共識後，依決議邀請多家知名建設公司參與實施者遴選。最終，璞永建設以最高票數獲選為預定實施者。

璞永建設在獲得社區委託後，積極組建規劃團隊，並委託本基金會擔任都市更新顧問。實施者經過兩年的溝通協調，並積極整合南側地主，終於今(2024)年5月以全街廓方案申請事業計畫報核。讓本更新案得以最佳規模整體開發重建，實現居民福祉與都市公共利益的雙贏局面。

 
更新前範圍內南側(左)及北側(右)建築物現況

透過規劃設計滿足多元使用需求
本案基地範圍內共有6棟建築物，屋齡皆已逾40年，包含四、五樓公寓、十二樓住辦混合大樓以及九樓的第一銀行，更新前建物使用情形十分多元。里長亦反映本區有增設區民活動中心需求，為滿足地主與相關需用者，本案更新後規劃包含銀行、金融保險業、一般零售業甲組、一般事務所、區民活動中心、集合住宅等使用，因此在規劃設計上如何避免不同使用組別互相干擾是本案重要的課題。

重建後預計興建1幢2棟建築物，住宅棟為地上26層，辦公棟為地上23層。除地面層規劃店面供地主繼續營業使用，主要考量辦公與住宅需求不同，以及上下班高峰期的人流量大，為避免辦公活動影響住宅的安全與安寧，因此將2棟建築物使用功能分開，辦公棟保留銀行原使用位置並配合留設室內梯、電梯等設施；區民活動中心則規劃於住宅棟的二樓並規劃獨立出入口、門廳及電梯。本案涉及的所有權人數逾百人，實施者團隊花了很多時間了解地主的期待，並用心在建築設計上盡力兼顧不同使用者的需求。
 

努力於時程獎勵減半前申請報核，為地主爭取最高都更獎勵
本案在整合過程中曾面臨較大的困境。早在2023年6月本案已獲得全街廓80%的同意比率。然而，根據都市更新條例的規定，當更新範圍同時包括更新地區和自劃更新單元時，需分別核算其同意比率。當時雖北側的同意比率已超過90%，但由於南側土地的建築狀況相對較佳，再加上因從原本的公辦都更改為民辦都更，部分所有權人持觀望態度，導致實施者雖經地主高票選出，但短期內仍無法取得超過更新地區的同意門檻，無法立即申請事業計畫報核。

過程中，實施者團隊積極與市府及國土管理署溝通，主張若更新單元從嚴以自劃更新單元之比率檢討可達門檻時，應得合併檢討，否則更新地區的劃設反而使個案無法報核，不符合都市更新條例的立法意旨。然囿於都市更新條例及相關解釋函的限制，最終本案合併從嚴檢討同意比率的主張未被採納。幸運的是，在實施者團隊努力不懈的爭取下，最終於今(2024)年5月時程獎勵減半前，本案順利達成同意門檻，得以最高獎勵值申請事業計畫報核，總算沒有辜負所有權人的期待。

報核後申請廢止原公辦都更範圍之核定處分
因建築基地內僅能存在一更新案之行政處分，因此本案申請報核後，原南側土地的公辦事業計畫需申請廢止。為求程序完整周延，市府發函詢問國土管理署，確認無須檢討同意比率之公辦案，是否得由實施者申請廢止。國土管理署回函表示，都市更新條例並未明確禁止事業計畫申請廢止，但在作出廢止的行政處分前，市府應充分考慮相關利害關係人的意願，並提供意見陳述的機會。

因此，市政府要求住都中心召開說明會，針對原公辦案範圍內的地主進行說明，讓地主在了解辦理情形及相關權利義務後，能有表達意見的機會。因全街廓辦理的允建容積、建築設計都比原方案優異，且已有優質建商-璞永建設擔任實施者，因此在說明會上並未有地主對申請廢止公辦更新案提出異議，住都中心遂向市政府申請公辦案廢止。

結語
本案為臺北市少數全街廓都更案，街廓沿街均退縮留設騎樓或人行步道，塑造良好人行空間，重建後建築物將取得銀級綠建築、銀級智慧型建築、耐震設計標章、並設置雨水流出抑制設施，相信在璞永建設跟優質團隊的堅持下，將能打造既便利節能又安全的辦公空間，及舒適宜居的優質住宅空間。

 

(本文原載於都市更新簡訊第103期)