過去都市更新之推動，實務上多以民間機構實施為主體，近年來公辦都更大躍進，可以觀察到各級主管機關設置專業人員專責辦理都市更新業務，甚至設立專責法人或機構，成為公辦都更推手。從中央到縣市政府首長都開始關注，透過公辦都更做為公共政策與公共利益落實之工具。

本基金會長期耕耘公辦都更成績斐然，從協助各級主管機關到民間投資人均努力不懈，扮演幕後智庫角色協助各級政府，提出目標及策略的建議，更積極參與個案提供技術支援，同時更是民間投資人參與公辦都更的最佳策略顧問。透過本文檢視近年公辦都更發展，期許本基金會協助更多公辦都更案件，創造更多公共利益。

兒福B1-1公辦案更新後建物模擬圖

回顧公辦都更辦理歷程
中央政府早在1997年「都市更新方案」到2005年「都市更新示範計畫」，就透過補助地方政府辦理「劃定更新地區」、「訂定都市更新計畫」及辦理都市更新相關規劃，選定示範計畫，希望藉由招商引進民間投資推動公辦都更。2006年，「加速推動都市更新方案」主要政策內容之一，就是推動以公有土地為主的都市更新，並以財政效益大、公地比率高為原則的更新地區，作為優先開發基地，可經公開評選程序甄選實施者，而後陸續推出「四大金磚」及「六大指標性都更案」等，希望透過都市更新方式，有效利用低度使用甚至被占用的公有土地。

2008年底，內政部營建署(今內政部國土管理署，以下簡稱國土署)經公開評選委託本基金會成立「都市更新推動辦公室（2009-2010）」，協助國土署檢討公辦更新面臨的問題，建立政府主導公辦都市更新完整的SOP，以及各類型招商計畫及文件範本、公辦都更推動手冊、都市更新條例修正草案（公辦部分）等。

隨後2009年「愛臺十二建設：都市更新推動計畫」、2010年「都市更新產業行動計畫」、2015年「都市更新發展計畫」也都賡續編列預算補助政府為主更新案規劃設計及前置作業費，協助進行公辦都更關聯性公共工程及招商作業。都市更新案招商作業在2010年底開始正式啟動，如：基隆火車站暨西二西三碼頭、和平島東南側水岸更新計畫等。

新的公辦模式啟動中
2015年7月本基金會受國土署委託，辦理設置中央都市再生專責機構相關研究與協助立法成立之諮詢服務，並針對國外都市再生相關專責機構進行案例研究與分析，藉以提出設置專責機構的建議與參考。經過研究討論，提出以第三部門形象之行政法人，打破政府、民間體制二分法，較行政機關更具有彈性的組織及經營管理方式，以企業化的管理執行都市更新各階段專業事務。

將行政機關難以推動之公共任務，交由「行政法人」來處理，可使政策執行方式更具彈性，獲內政部認同後，經中央各級單位努力，於2018年8月1日成立國家住宅及都市更新中心（以下簡稱國家住都中心）。期間臺北市政府在2016年宣布「臺北市公辦都更8+2旗艦計畫」、發佈「臺北市公辦都更實施辦法（2016年3月31日）」宣示了臺北市公辦都更全面啟動，公辦都更新篇章蓄勢待發。

2019年1月 30日中央修正公布都市更新條例，增列「第三章政府主導都市更新」專章，賦予公辦都更執行專法，明確規定有關辦理公開評選之公告申請與審核程序、評選會組織、提出異議或爭議申訴等內容另定子法，公辦都更擁有自己的專法，公開評選程序不再仰賴促進民間參與公共建設法，本基金會協助國土署，修訂【政府主導都市更新推動手冊】及【政府主導都市更新公開評選作業原則及公開評選作業手冊】落實修法後公辦都更SOP，完備公辦都更推動模式。

2021年1月5日行政法人新北市住宅及都市更新中心（簡稱新北住都中心）成立，2022年5月12日臺北市都市更新推動中心，轉型為臺北市住宅及都市更新中心（簡稱臺北住都中心），顯見行政法人的專責機構體制已推廣至地方。隨著專責機構之形成，都市更新人員大舉徵才，公辦都更案件增加，無論是在公辦推動的人員組織、經費、土地取得上，具備更多彈性與能量。而都市更新條例修法，更奠定公辦都更體制，帶動整體都市更新產業。

而臺北市身為首善之都，為加速老舊建築物都市更新，鼓勵市民以「自助人助」精神，自行整合凝聚意願，市府投入資源協助，期許引入民間技術及資金成就，自2020年8月29日起推出「公辦都更2.0專案試辦計畫」，更於2023年啟動「降門檻、擴量能」， 3月公告實施「公辦都更 7599 專案計畫」及10月公告實施「整建住宅專案計畫」，今(2024) 年 3 月公告實施「高氯離子混凝土建築物 575 專案計畫」協助海砂屋參與公辦都更，啟動民地參與公辦都更的推動模式。

公辦都更案量與規模有感
觀察近十年公辦都更歷年招商成功案件數量與面積情況（表一)，2014年案量達到顛峰，成功招商案件達15件，面積達21.77公頃，其中最大量是來自於國防部眷改土地資產活化，包含松齡新村、慈德三村、江陵新村、北赤土崎新村、四知四村、忠貞新村、金城新村、日新新村、第十村、精忠三村等共計10案，主要由國防部政治作戰局委託國土署城鄉發展分署代辦。

表一 政府主導更新歷年招商成功案件數量與面積一覽表  (本基金會整理)

 
2017年臺北市政府委託臺北市都市更新推動中心成功招商北安段及瑞安段二案後，開啟以專責機構擔任招商主辦機關及實施者來徵求出資人之先例，同時開創專責機構肩負與公私地主溝通與意見整合之責任，提升公辦都更推動可行性。2021年招商市場熱絡，又再造案量顛峰，成功招商案件達17件，面積達21.55公頃，來自於各縣市政府單位及專責機構推動，爾後各地仍每年持續推案。

公辦都更不僅是案量上的變化，在面積上也有很大的貢獻。以累積來看，公辦都更91案的面積達到近86.50公頃，也就是說每個案子將近1公頃，這代表了對於地區再造，公辦都更能扮演大型引擎，提供更多的公益性，包含提供公共空間、公益設施以及各項地區性的回饋。

公辦更新核定案件比例增長 顯示執行力提升
以公辦都更核定案來看，可以觀察到公辦案逐年增加中。過去招商成功案量雖不虞匱乏，然而在執行率上卻備受考驗，究其背後原因包含私地主與違占戶協調不足，或者各公部門單位之間意見難整合、歷史文化資產與老樹議題、招商主辦機關與主管機關缺乏溝通等。

隨著公辦都更經驗累積，各級主管機關設置專業人員專責辦理都市更新業務，甚至設立專責法人或機構後，近年公辦都更導向招商前主辦機關投入專業人員先處理各項開發議題，不僅提高廠商投資意願，更有效提升個案後續推行執行力。

同時公辦與民辦案都更面積上也差異明顯，2022年公辦更新核定案件數及面積佔比皆達到歷年最高(核定案件占15.38%，核定面積占52.25%)，今(2024)年也相當卓越，公辦核定案件占11.67%，核定面積占58.34%。

另外值得一提的是，過去成功招商的公辦都更案最多是集中在臺北市及新北市，近年來逐漸擴散至其他縣市，包含新竹市、高雄市、臺南市、桃園市、臺中市、嘉義市等都開始有公辦都更，甚至今年以來連金門縣都有招商成功案例，每個公辦都更案都有其示範作用，讓大家知道都市更新該怎麼做，創造最好的公共利益。

表二  重建型更新事業歷年公辦民辦核定案件數(單位:件) ( 本基金會整理)

 
表三  重建型更新事業歷年公辦民辦核定面積(單位:公頃) (本基金會整理)

 
本基金會長期協助公辦都更 各種角色經驗豐富
要成功推動公辦都更，所需涉及的作業相當多，首要於基礎模式建立，而在執行上簡單來說可以分為六階段，從一開始的可行性評估、招商作業、備標作業、公開評選作業、報核審議作業、實施執行作業等，每個階段所需關注的重點不同，也會隨著協助對象的角色也有所區隔。

本基金會長期耕耘參與各項作業，熟知各主辦機關、地主管理機關及都更主管機關需求，也深知投資人關心重點，處理各階段議題均具有充足的經驗。


角色一：協助中央制定公辦都更推動SOP
本基金會協助中央制定作業手冊，奠定公辦都更推動基石，2008年底，國土署經公開評選委託本基金會成立「都市更新推動辦公室（2009-2010）」，協助國土署檢討公辦更新面臨的問題，建立政府主導公辦都市更新完整的SOP，以及各類型招商計畫及文件範本、公辦都更推動手冊、都市更新條例修正草案（公辦部分）等。

2019年本基金會更進一步協助國土署，修訂【政府主導都市更新推動手冊】及【政府主導都市更新公開評選作業原則及公開評選作業手冊】落實修法後公辦都更SOP，完備公辦都更推動模式。期間並與中華電信協力協助國土署建置【都市更新入口網】建立公開評選平台，明確奠定公辦都更透明公開制度。

角色二：協助地方機關推動公辦都更政策
協助各機關政策推動，除先期規劃與可行性評估外，本基金會也協助公務機關公辦都更招商案件，近年工作主要工作包含招商顧問、協審顧問與履約諮詢，累積19案，包含協助中正南海段、信義犁和段、北投新民段、萬華福興段、新店行政園區、板橋府中段、板橋介壽段、士林海光段等成功招商，今(2024)年更進一步協助臺北市「公辦都更 7599 專案計畫」先期規劃、「高氯離子混凝土建築物 575 專案計畫」先期規劃及協助基隆市政府成立都市更新專案辦公室，本基金會戮力協助各地方機關成為公辦都更最佳推手。

表四 本基金會近年協助公辦都更案件一覽表(協助機關部分) (本基金會整理)

 
角色三：本基金會以總顧問協助民間投資人 著重公益性彰顯
本基金會在協助民間投資人執行部分已累積經驗達22案，從協助民間投資人備標、評選到審議及執行等，均為服務範圍，前述案件均為推動中或已完工成果備查，完工者已有5案，施工中有7案， 7案審議中，刻正進行報核前置作業者有3案，實施方式包含權利變換及設定地上權。另外，以時效來看，近年案件大多可在主辦機關簽約後2年內完成事業權利變換計畫核定，執行效率優越。

考量公開評選特性，本基金會備標以總顧問模式，採一條龍多元服務方式，從招商策略、關鍵議題剖析、都更規劃、投標作業等完整服務，得標後前期協助事業計畫與權利變換計畫模擬，亦提供豐富專業建議，多次協助第一次踏入公辦都更之投資人順利得標拔得頭籌，屢獲業主肯定。

表五 本基金會協助公辦都更招商成功案件一覽表(協助投資人部分) (本基金會整理)

 
冠德大境完工後建物現況

展望公辦都更 帶動正面示範
目前招商相關法令完備，專責機構與公辦都更推動機關就緒，加上台灣不動產景氣回溫，黃金地段不再僅限雙北地區，各地推動公辦都更成功機會大幅提升。各級政府均企圖擴大民間參與公辦都更之可行途徑，結合民間資源公私協力，締造更多推動公辦都更之成功經驗，以加速實現民眾改善居住現況之願望。本基金會相信公辦都更與民辦都更像是大鵬鳥的兩隻翅膀，必須相輔相成，共同推動台灣的都市更新，形成最強壯的力量。

本基金會長期觀察日本都市更新，日本大約有一半的案子是由政府推動，即使是民間的部分也有政府的影子在裡面，所以廣義來講都是公辦都更，不限於政府招商推動，我們也期許臺灣也能往這樣的方向邁進，讓公辦都更案供廣大的市民享受都市更新的優點。展望公辦都更帶動正面示範，善用政策工具扮演大型引擎，藉由公辦都更帶動周邊民辦都更，促進都市土地有計畫再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。

(本文原載於都市更新簡訊第104期)