虹欣建設忠孝詠吉都更案完工-財團法人都市更新研究發展基金會

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虹欣建設忠孝詠吉都更案完工

永吉路新生-從歷史老區到現代都市典範

本更新基地鄰近捷運板南線後山埤站，位於五分埔商圈的交通要衝。基地內原有一片低矮老舊的磚造房屋，早期為福建安溪鄉王家聚居地，舊稱「萬寶厝」。該區建物密集，巷弄曲折狹窄，不僅存在消防安全隱患，部分建築更因年久失修而傾圮廢置，雜草叢生，環境衛生堪憂。為改善此區居住環境，臺北市政府於2002年10月28日公告本基地為「永吉路、忠孝東路西北側更新地區」。經多年努力，最終由虹欣建設與多數地主達成重建共識，並於2009年8月24日申請事業及權利變換計畫報核。

本次更新過程面臨諸多挑戰，包括土地權屬複雜、舊違建處理、現有巷道配置及受保護樹木的保存等問題。實施者團隊多次與地主進行溝通協調，針對各項議題提出具體的解決方案，逐步化解各方疑慮。經過5次審議會審議，終於在2016年11月1日取得事權計畫核定公告。歷經多方努力，本更新單元於今(2024)年4月12日順利完工，並取得使用執照。此次更新不僅改善了社區環境與居住安全，也為周邊帶來全新風貌，成為區域發展的新里程碑。

更新後建築現況

更新前現況

從改造區域環境為出發點共構美學與永續生活的精品宅
本案實施者為長虹建設及文心建設攜手合作籌組之「虹欣建設股份有限公司」，有別於其他建設公司僅整合更新地區東側低矮平房，虹欣建設的更新範圍進一步納入永吉路553巷側的四樓公寓，提升基地的臨路條件，有助於整體規劃的完善布局。

更新後，基地興建為一棟兩幢的住商混合大樓，包含A棟大樓23層及B棟大樓22層。低樓層設置商業空間，串連周邊的商業發展紋理，商圈動線向東延伸至五分埔商圈及南港昆陽商圈，向西連結松山永春商圈，助力區域繁榮發展。

建築外觀設計分為三大區段，底層一至二樓採用石材牆面，搭配商業店舖的開放式設計，以簡潔的垂直向度作為視覺語彙，增強建築立面的層次感。中高層外牆選用暖色系磚牆，搭配金屬造型雨遮板及玻璃元素，形成垂直向的建築意象，並與水平向的線條交錯，展現立面平衡之美，塑造豐富的建築視覺效果。屋突設計靈感來自鶴的翅膀，象徵展翅飛翔的意象，透過鋼架、玻璃及造型格柵的輕量化設計，為都市天際線增添優雅之美，與周邊的建築環境和諧共生。

本案建築配置規劃有以下特色：

一、外部空間

開放空間沿永吉路及永吉路553巷側設置六公尺寬的人行步道，串聯既有的人行動線，提升行人通行的便利性與安全性；車道規劃由面向基地最左側的永吉路553巷進出，減少對基地最右側的捷運站出口衝擊；社區景觀採取包被式的設計，利用綠植層層堆疊，增強景深視覺效果，並營造出與老社區相契合的靜謐氛圍。

更新後一樓店面與人行步道空間

二、內部空間

築物設計著重居住品質的提升，適當引入自然光與自然通風，透過節能設備與環保措施，打造永續且高品質的現代生活空間。

順應基地特性妥善處理各項議題
除了面臨產權複雜問題外，本更新單元還涉及多方面的挑戰如下：

一、舊違章建築物安置議題

基地範圍內除西側兩棟合法的四層樓建築外，其餘多為一至二層樓的磚造或鐵皮建築，其中包含27戶佔用他人土地的舊違章建築戶。這些住戶在該地居住已逾數十年，過去雖有土地所有權人提起「拆屋換地」的訴訟，但因訴訟程序冗長且曠日廢時，住戶在短期內也難以尋找合適的居住處所，問題始終無法有效解決。透過本案的都市更新權利變換程序，實施者提出了現地安置或現金補償的解決方案，讓舊違章建築的住戶得以妥善安置，避免流離失所的情況。同時，土地所有權人也得以活化土地，實現土地效益的最大化，達成雙贏的局面。

更新前地形與違章分布圖

二、受保護樹木保存

位於玉成街86巷4號旁的榕樹（樹木編號1307）為臺北市文化局列管的受保護樹木。為了確保老樹能夠在更新後繼續健康成長，實施者調整了地下室開挖範圍與車道配置，保留了足夠的生長空間。更新後，受保護樹木將融入整體景觀設計中，並與永吉路553巷的人行步道串聯，讓更新重建與原生樹木和諧共生。這不僅給予原居住者應有的尊重和生存權利，也保留了基地的歷史韻味與人文氣息，增添環境的獨特魅力。

三、現有巷道保留與廢止

更新基地內共有三條現有巷道，包括玉成街、玉成街86巷及玉成街98巷，將更新單元切割為數個區塊。其中玉成街86巷、玉成街98巷，在本案重建後，已無實質留設通行需求，因此依都市更新自治條例申請廢巷。而玉成街為連接永吉路及中坡北路50巷的主要巷道，本案更新後保留其通行，沿街面並配合現有巷道現有紋理及北側毗鄰建築進行退縮，型塑友善通行空間。

四、增設停車空間

基地周邊多為老舊公寓，缺乏建物附設停車空間，常見路邊紅線違規停放或併排停車情形。為解決周邊停車位不足問題，本案在更新後除了依法設置法定停車位，還額外增設100輛開放公眾使用的汽車停車位及70輛機車停車格。這將不僅滿足住戶的停車需求，還能提供週邊居民和五分埔商圈顧客長期租用或臨停。此外，本案緊鄰捷運後山埤站四號出口，為方便捷運轉乘旅客，於基地東南側規劃56個自行車停車空間，串聯大眾運輸系統與綠色運具，提供捷運乘客便捷的自行車停放空間，提升大眾運輸的吸引力。

自行車停車空間

以上挑戰實施者團隊皆秉持尊重地區原有特性、保障住戶應有權益的態度，逐一應對各項問題，最終獲得所有權人及公部門的認可，順利推動本案重建！

打造捷運後山埤站周邊區域新地標
本案的更新重建不僅是對老舊社區的改造，更是對區域發展的一次深刻升級。隨著重建工程完成，本案已然成為周邊居民、商圈顧客以及大眾交通使用者的新焦點，為城市帶來更多的活力與便捷，成為都市更新的成功案例。

計畫內容摘要
案名	擬訂臺北市南港區玉成段三小段711-3地號等27筆(原24筆)土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案
完工案名	虹欣詠吉
基地位置	南港區永吉路．永吉路553巷交口
實施者	虹欣建設股份有限公司
基地面積	5,673.00㎡
使用分區	第一種商業區(特)（原屬第三-一種住宅區）、第三種住宅區 (商一特﹕1,906.00㎡、住三﹕3,767㎡)
更新前	產權：私有5,424.00㎡、公有249.00㎡
	所有權人：私有205人、公有2人
	占有他人舊違章：2,618.61㎡，27戶合法建物戶數：37戶
	停車位：0輛建物面積：3,419.16㎡
更新後	用途：一般零售業、一般事務所、集合住宅
	實設建蔽率：44.27%
	實設容積率：383.36%
	更新獎勵容積：6,054.31㎡(42.65%)
	其他容積獎勵(增設公用停車空間獎勵)：1,500㎡(10.57%)
	允建容積：21,748.06㎡
	總樓地板面積：43,544.45㎡
	構造樓層：鋼骨造，地上23層/地下4層
	停車位數：汽車：391輛，機車：306輛
	總戶數：192戶
實施方式	權利變換
更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	周文彬建築師事務所
不動產估價	巨秉不動產估價聯合事務所泛亞不動產估價聯合事務所正聯不動產估價聯合事務所
施工	宏林營造股份有限公司

更新事業推動
2002.10.28	更新地區公告
2009.08.24	申請事業及權變計畫報核
2016.11.01	事業及權利變換計畫核定公告
2018.02.21	取得建造執照
2018.08.15	變更事業計畫及權利變換計畫報核
2020.07.15	變更事業計畫及權利變換計畫核定公告
2023.10.17	變更(第二次)權利變換計畫報核
2024.04.12	取得使用執照
2024.05.14	變更(第二次)權利變換計畫核定
2024.06.27	變更(第三次)權利變換計畫報核
2024.08.08	變更(第三次)權利變換計畫核定
2024.10.29	產權登記完成