丹棠協助整合東湖康樂社區更新重建
 

中低層建物突破更新困境 丹棠助力成功報核
本案位於內湖區早期發展的住宅區，整體環境安靜宜居，基礎設施完善，適合長期居住。然而，部分建物已顯老舊，周邊老舊公寓也逐步進行更新。本案的所有權人多為長者，現有建物已然無法滿足使用需求，多數住戶急待進行重建更新。儘管社區內熱心住戶多次發起都市更新重建的聲音，但始終無法順利推動，其主因是康樂社區為五層樓的老舊公寓，地主土地持分較小，根據當時臺北市的更新容積獎勵機制，重建後的效益無法滿足現況使用需求。

丹棠開發進場後，積極協助社區爭取更多容積獎勵，首先進行海砂屋鑑定，雖未達標準，但最後透過申請老舊公寓更新專案搭配捐贈社會住宅的方式，為社區爭取最高的獎勵，有效解決中低層建物更新不易的困境。同時，丹棠開發協助社區尋找適合的建設公司，並積極凝聚住戶共識，最終於2015年7月底成功申請都市更新事業計畫報核。

原實施者退出，丹棠成功尋找新夥伴，順天建設接手更新！
在都市更新的推動過程中，丹棠開發展現出堅持不懈的精神，積極協助溝通與協調。當原實施者因區域新屋銷售風險較大，擔心無法反映合理投報率而無意繼續推動本案時，丹棠深切體會住戶對重建的迫切與期盼，並迅速展開行動。

為了保住老舊公寓的更新獎勵，丹棠一方面積極與原實施者協商，爭取暫緩撤件，另一方面則主動尋找新的實施者。這段過程歷經近六年的努力，丹棠持續不懈地拜訪多家建設公司，展現了高度的耐心與決心。最終，丹棠成功引入一家具備豐富重建經驗的建設公司—順天建設。順天建設近年來積極投入大臺北地區的都市更新，並對本案表達了高度的投資意願。更重要的是，丹棠成功說服順天建設，維持原實施者的合建條件，確保地主的分配權益不受影響，進一步穩定住戶的信心。

在丹棠的努力下，2021年12月，本案順利完成實施者變更，由順天建設接手擔任新實施者，重啟都市更新的進程。這不僅標誌著住戶的重建夢想即將實現，也再次體現了丹棠開發在都市更新事業中堅持不懈、務實穩健的品牌形象。

黃金級綠建築融自然 打造宜居新地標
本案更新後將興建2幢3棟，地上15層、地下4層，採用鋼筋混凝土結構。一樓規劃為店面，以保留原有的使用功能，樓上層則作為住宅使用。此外，本案申請黃金級綠建築，強調高效環保及永續發展，旨在創造宜居環境，提升居住者的生活品質、健康與舒適度。

由於基地屬於狹長型，因此本案更新後規劃興建為2幢3棟建築物。然而，在都市更新審議時，都發局指出本案建築物規劃不符臺北市土地使用分區管制自治條例中有關同幢建築物相對部份（如天井部份）之距離檢討。對此，實施者積極與審議委員說明，本案屬2幢3棟建物的規劃，且各棟建築於2樓以上並不相通，應不需依天井式鄰棟樣態檢討鄰棟間隔。然而，礙於此議題需進一步召開研商會議討論，為了避免耽誤重建進度，實施者團隊迅速提出調整方案，將A、B棟相對戶別的開窗位置改為玻璃磚設計，既能符合相關認定原則，又能增強室內自然採光。最終，此調整方案取得市政府的認可，使本案順利核定公告。
更新後建物模擬圖


留設步道造福社區 捐贈社會住宅提升公益價值
本案沿街退縮四公尺，規劃出寬敞的人行步道空間，為附近居民提供了舒適且安全的步行環境，步道上的植樹不僅形成綠蔭，且有助於減緩熱島效應，同時促進鄰近地區開放空間與防災動線的連結，提升社區整體環境品質。

此外，配合公有土地的需求，本案於C棟規劃了社會住宅，供公有地主選回。此外，本案更額外捐贈10戶社會住宅，合計約可提供35戶以上的社會住宅，這有效回應了臺北市對社會住宅的需求，也提升本案都市更新的公益價值。

結語
東湖康樂街都市更新案，從住戶的共同期待丹棠的協助，再到實施者的全力推動，克服了重重困難，事業計畫核定對於一個逾70戶的社區是一個重要的里程碑。未來權利變換階段順天建設與丹棠開發將會持續努力，秉持一貫的真誠溝通，協助地主都能選到理想的房屋，與住戶共同實現「起好厝，結好緣」的美好願景！
 

 

(本文原載於都市更新簡訊第104期)