在地家族發起更新  再生捷運沿線形象

在捷運中山站南側至長安西路間，多為40年以上老公寓，本更新單元正位於捷運中山站東南側、臺北市身心障礙福利中心之北側，相較心中山沿線和中山站週邊繁華熱鬧的百貨商圈，相顯沒落，此區住戶期盼透過都市更新再創地方生機。因此，由在地家族主動發起都市更新，以舊地名亦是起家厝「詔安厝」為名，自組「詔安建設」擔任實施者推動更新重建，並在丹棠開發協助整合下，自2004年正式啟動更新，歷經20年的時間，終於去（2024）年9月完工取得使用執照。

完工後建物現況(本基金會攝)

家族土地產權複雜 未能全區更新之憾
本案初始希望納入現有更新範圍北側街廓及東南側身心障礙福利中心，但由於北側街廓產權複雜、社會局表達不願納入更新範圍，致使公私合作辦理重建與整建維護未能結合，最後以現有基地為更新單元，整合共2,896.92㎡之基地辦理更新重建。但範圍內仍存有多數土地坵塊不方整，畸零狹小難以建築的問題，且私有所有權人合計137位，其中有地無屋者占78位，屬多人共同持分，且部分又為持有道路用地者，因此僅能透過都市更新權利變換方式處理；因範圍的調整以及確認市府不願納入範圍，致使前期整合更加困難，更新單元於2007年5月經市府公告劃定，在詔安建設與丹棠開發合力推動下，歷經2年整合，2009年5月始得申請事業計畫報核。

更新單元範圍圖(本基金會攝)

面對問題 解決問題 以確保住戶權益
本案事業計畫送件即規劃捐贈和開闢計畫道路，希望透過都市更新實現公共利益，當時都市更新容積獎勵項目尚無協助開闢計畫道路獎勵可申請，適逢都市更新容積獎勵辦法修法，為了保障地主權益，因此實施者爭取重行辦理公開閱覽，始得申請協助開闢道路容積獎勵。

進入審議階段，又遇審議要求本案建築設計與市定古蹟身心障礙福利中心調和。實施者多次與市府溝通、召開專案會議研商，終獲市府同意透過獎勵容積移轉方式，將南側(下稱小基地)臨市定古蹟之建築量體由原15層樓調整為12層樓，北側基地(下稱大基地)建築量體由原18層樓調為22層樓，小基地16部法定車位移設至大基地，至此建築設計與量體定案，事業計畫於2012年7月審議通過，但未開闢之公有道路用地是否能抵充仍未獲得實質解決，將影響獎勵容積及建築規劃，因此，實施者持續積極與市府說明，由市府召開研商會議，抵充議題終獲確認，從事業計畫報核至核定經歷四年半之久後，終於在2013年10月核定公告。(有關本案事業計畫內容詳見2013年12月都市更新簡訊第60期)

媒合27位持分細碎地主合併分配
因範圍內有地無屋者占78位，均為權利變換後未達最小分配單元價值而不能分配的所有權人，選配期間經詔安建設整合協調下，促合了3組、共17位所有權人完成合併分配，並於2014年2月申請權利變換計畫報核。於審議階段，經實施者與丹棠開發持續拜訪溝通、召開說明會，又協調媒合2組、10位地主完成合併分配，實屬不易，權利變換計畫於2017年3月也經市府核定公告。(有關本案權利變換計畫內容詳見2017年9月第75期)

開工動土典禮(本基金會攝)

建築設計與市定古蹟調和
本案基地緊鄰市定古蹟身心障礙福利中心，故建築設計以整體都市環境考量，透過「建築配置人行步道空間系統」、「建築造型與材質色彩」、「景觀植栽計畫」等三個範疇與古蹟空間相呼應，臨長安西路退縮４.5公尺人行步道聯接古蹟正面之公有人行步道，建築風格以「簡約新古典」為基礎，選用與古蹟建築明度相近之淺色系花崗石作為建築外觀主體，小基地降低量體、大基地採逐層退縮，創造開闊的都市空間，植栽則以大喬木、灌木搭配營造多層次韻律的綠化空間，以都市尺度概念將市定古蹟的空間環境及建築設計相互調和。

開闢捐贈計畫道路  沿街面退縮留設綠蔭人行空間
本案範圍內有2條計畫道路，更新前有多處建物或違建占用情形，透過都市更新協助開闢計畫道路獎勵、實施者協調占用戶拆除，順利協助開闢計畫道路並捐贈予市府，搭配大、小基地沿街面退縮留設人行道，更於捷運線側退縮留設部分空地，栽種植栽形塑成小型休憩空間，與捷運線形公園串連，增進地區商業活動及鄰里互動關係，另一方面，透過開闢計畫道路及退縮留設人行空間，可同時作為消防救災、逃生避難空間，提升本案與周邊社區的都市防災機能。
 
北側道路地更新前未開闢及佔用情形及開闢完成現況(本基金會攝)

留設人行道與退縮空間(本基金會攝)

地面層景觀綠化(本基金會攝)
 
聯手日商旭化成  注入日匠工法之黃金級綠建築
更新後基地內規劃2棟RC造黃金級綠建築，大基地規劃地上22層、地下5層，小基地則是規劃地上12層、地下3層的住商大樓，低樓層主要設置店面與辦公室，以延續捷運中山站線型商業紋理。2020年詔安建設邀請日商旭化成都市開發合作，為本案導入日本工法，如架高地板降低日後管線修繕困難、大跨度設計維持室內的方正格局等，並提高耐震係數，可抗六級震度，輔以崗石營造新古典外觀，打造節能、耐震的永世傳家建築。

與日商旭化成合作─定礎(本基金會攝)

延續心中山  再生捷運沿線
適逢2019年市府規劃「心中山」綠色廊道生活圈啟用，去（2024）年捷運線形公園至長安西路的綠廊改善工程也已完工，結合捷運中山站與臺北車站的交通便捷性，與捷運線形公園形塑綠意舒適的生活與休憩空間，透過地面層的沿街退縮、店面規劃，延續心中山與中山站百貨商圈的商業機能。

詔安建設除承襲中山北路官道、舊臺北市政府辦公廳等區域歷史與文化底蘊，融合當代設計與日匠住宅工法，規劃「中山松悅」，於去（2024）年9月完工取得使照，為周邊地區注入了新的活力與生機，儘管本案於推動過程遭遇許多困難與市府首見議題，市府與實施者、規劃單位共同討論解決方案，都可以作為他案的借鏡，幫助臺北市的都市更新更加地完善，且中山站周邊目前亦有許多都市更新案刻正進行中，希冀本案推動都更經驗能達到拋磚引玉的效果，帶動周邊老舊建物更新。

A基地完工建築現況(本基金會攝)

B基地建築完工現況(本基金會攝)