本基金會協助更新會重建更新

位於臺南市安平路及民權路之間的安平二期國宅，為1994年臺灣省政府住宅及都市發展局早期興建的國宅，交屋後陸續出現房屋天花板剝落、鋼筋裸露等問題，有影響建築物結構安全之虞。自民國2005年起，期間經四次建築物安全鑑定，該鑑定報告顯示混凝土抗壓強度不足，部分混凝土鑽心試體氯離子含量偏高，後經臺南市結構工程技師公會認定確屬高氯離子建築物，有立即更新之必要。

基地位置

更新前建物內部現況（本基金會攝）

臺南市政府在2013年將本案基地劃定為更新地區、發布實施更新計畫，於2018年核准立案「臺南市安平二期國宅社區都市更新會」推動更新重建，全案於2020年11 月申請事業計畫及權利變換計畫報核，在更新會團隊與市府的共同努力下，於今(2025)年1月7日核定公告。

社區凝聚重建共識 同意比逾8成5　
更新單元範圍內總計共226戶、240位私有所有權人，因所有權人數眾多，各方意見不一致致使無法有效整合，經臺南市政府積極協助社區媒合專業團隊展開都更重建，於2018年委託中國建築經理股份有限公司擔任全案專案管理，委託本基金會辦理都市更新規劃作業，後經會員大會議決以「自地自建」方式進行都市更新。本案於2020年8月辦理自辦公聽會及房屋選配程序，已有近97%所有權人完成房屋選配，且參與都市更新同意比率已達87.36%，逾法定同意門檻 (75%)一成以上，遂於同年11月10日完成都市更新事業及權利變換計畫報核程序。
更新會與投資人簽訂合作備忘錄（本基金會攝）
會員大會開會實況（本基金會攝）

受疫情影響  由「自地自建」改「甄選投資人」方式都市更新
本案計畫審議期間，受全球新冠肺炎疫情影響，全國物價水準上揚，營建市場除原物料與鋼鐵價格攀高外，缺工情形嚴峻亦造成工期延長與營建成本大幅增加，採「自地自建」方式之更新重建成本讓住戶難以負擔，後經2021年11月會員大會議決同意本案改採「甄選投資人方式」辦理招商作業。於2022年1月招商徵求投資人，但因物價通膨、市場缺工缺料等因素致使招商流標，更新會即於同年4月函請臺南市府協助研擬解決方案，以期順利推動重建更新。

臺南市府大力協助  調升基準容積降低住戶負擔 
社區於103年起鑑定為海砂屋後，臺南市府積極協助，除代社區向營建署爭取3.75億元補助道義補助外，市府亦主動提供拆除工程補助3,500萬元、海砂屋搬遷補助20萬元/戶及30個月租屋補助。

本案辦理徵求投資人流標後，市府亦大力協助，考量海砂屋危險建築重建之公益性與迫切性，檢討現行社區原使用容積經工務局核算約270%，高於現行住二住宅區容積150%之規定，無法達成更新重建的基本居住樓地板面積需求；加上近年來物價水準持續上揚，營建市場不僅原物料與鋼鐵價格攀高，嚴重影響本案推動。經臺南市府都市計畫委員會於2022年5月16日審議通過調升本案第二種住宅區(法定容積率150%)為第八之一種住宅區(法定容積率320%)，以提升本案財務可行性，加速推動重建計畫，確保公共安全及改善居住環境。

在更新會團隊共同努力下  順利徵得投資人
本案更新會團隊依臺南市都委會審議通過調升之基準容積，修正建築規劃、進行財務試算，亦同時積極徵求潛在投資人意願，終於2022年7月17日會員大會決議再次啟動甄選投資人程序，同年8月28日經會員大會議決同意，由「華友聯開發股份有限公司」為投資人。

更新會經會員大會議決同意與投資人於2023年7月簽訂合作備忘錄及11月簽訂出資合作興建契約書，並啟動計畫內容修正作業，本案終在2023年12月28日經臺南市都市更新及爭議處理審議會審議通過。

全國第一案  國宅以自力更新方式辦理都市更新之指標個案
本案更新前為地上5層地下1層之集合住宅，重建後預計興建5棟地上12層至20層之柱樑系統鋼筋混凝土造建築物，沿街退縮建築，提供舒適的遊逛空間，形成全街廓綠帶、步道系統及街道家具，並配合適宜樹種塑造都會住宅區的街道景觀。

另為配合與投資人協議內容，需有全體所有權人及其持有土地比例80%參與土地及產權信託，截至今(2025)年1月已有近92.5%住戶參與前述信託作業， 本案在府積極協助及更新會團隊努力下完成各項審議程序，事業及權利變換計畫終於今年1月7日正式核定公告，後續將循序邁入搬遷、拆除及施工階段，重建後將改善居住環境，維護保障住戶的生命財產安全與權益，期盼原住戶早日迎接安全無虞的新家園。
更新後棟別示意圖(資料來源：曾永信建築師事務所)
更新後建物模擬圖
更新後人行空間示意圖(資料來源：曾永信建築師事務所)
 

 

 
 (本文原載於都市更新簡訊第105期)