中美公寓屋齡已近40年，建物屋況早在十多年前便顯露老化問題，甚至曾發生深夜燈具掉落砸傷住戶的驚險事件，居住安全堪憂。居民多年來積極尋求建商合作進行重建，然而因雙方無法達成共識，計畫屢次破局，重建進程停滯不前。直至2023年，在新北市住宅及都市更新中心(後簡稱新北住都中心)協助下，住戶成功遴選優良廠商-禾蓮開發為本案實施者，重建之路終於開展。
更新後建物模擬圖(資料來源：兆野聯合建築師事務所)

海砂屋危機解決方案啟動 住戶共識重建迎安全新篇
中美公寓位於新莊中港路與中港路138巷交叉口，鄰近新莊體育館，周邊為商住混合區，擁有便利的生活機能。然而，住戶多年來深受海砂屋問題困擾，建物老化嚴重，居民安全堪憂。為尋求解決方案，住戶積極向外尋求協助，在新北住都中心協助下，於2022年6月申請辦理高氯離子鋼筋混凝土建築物鑑定，鑑定結果顯示本案建物梁、柱、板及牆體鋼筋嚴重腐蝕外露，保護層突起，結構體多處裂損、剝落，且氯離子含量已達法規規定的停止使用標準，符合拆除重建條件。於2023年3月檢送相關海砂屋鑑定結果至市府辦理核備。

為保障居民安全、降低災害風險，新北市政府於2023年8月依「都市更新條例」第7條公告劃定「新北市新莊區思源段999地號等2筆土地」為更新地區。此外，更新單元範圍內所有權人過半數表達參與意願，顯示住戶具高度共識與凝聚力，積極推動海砂屋重建。
基地位置圖
 更新前建物內部現況(資料來源：禾蓮開發股份有限公司)

多元權變方案取得信任 達成100%同意比例
透過新北住都中心的協助，成功設立管理委員會，輔導社區完成自行招商，遴選優良建商辦理本案更新重建。經過公開透明的程序，該案於2023年3月舉行第二次區分所有權人招商會議，由禾蓮開發以48票最高票數獲選為本案實施者，充分展現住戶與禾蓮開發之間的高度信賴。

為加速本案重建，禾蓮開發展現極大誠意，向地主釋出多元權利變換合作方案，同時開放委建、合建、領取權利金等方案予地主擇選。申請分配期間，丹棠也協助實施者研提各種分配方案，讓每位地主可以依自身情況選擇最適合自己的參與方式。憑藉多元的整合方案與高效的協商能力，自禾蓮開發正式進場起，僅用近6個月便達成近100%的同意比率，充分彰顯禾蓮與住戶間穩固的合作基礎。事權計畫送件後，禾蓮亦定期向管委會報告重建進度與審議情形，核定後更積極協助採委建方式參與的地主辦理銀行融資。全程以公開、透明且主動的專業服務，給予地主最大支持，成為本案穩健推動的關鍵力量。

保障通行權益 營造和諧社區
本案範圍內涵蓋三條現有巷道，於規劃過程中充分考量鄰里需求，以確保社區和諧發展。三條現有巷道更新後規劃如下：
一、基地北側原有的私設通路，由於仍有鄰地所有權人通行需求，為維護鄰里間的友好關係，更新後仍維持為公眾通行空間，確保居民通行權益。

二、基地東側中港路138巷7弄原先規劃依「新北市都市更新審議原則」第19點辦理底端廢止，作為本案後院植栽範圍。然而，都市更新處考量該地段仍為鄰地通行要道，因此建議保留通行功能。實施者秉持敦親睦鄰的精神，最終同意該方案，並於中港路138巷7弄底端鋪設柏油路，以維持公眾使用權益。

三、基地南側中港路138巷部分範圍位於本案範圍內，該段依「新北市都市更新審議原則」第19點辦理廢止，其餘位於建築線外的現有巷道範圍，則維持柏油路面供公眾通行。

在都市更新審議過程中，相關巷道的維護管理亦與新莊區公所協調溝通，明確劃分公私維管範圍，確保權責清晰，減少未來可能衍生的爭議，為社區營造更完善的居住環境。

都市重建新篇章，融合商業、綠意與安全的現代化更新規劃
本案更新後將興建一幢二棟，地上15層、地下5層，結構採用鋼筋混凝土。一樓規劃9戶商業單元，以延續中港路原有的商業效益，樓上層則規劃149戶住宅單元。住宅門廳入口處南側設置景觀水瀑、北側設置綠地植披營造愜意的都市自然氛圍，並作為戶外街廓與住宅大廳間的過渡綠廊。基地後院則規劃戶外花園，以多樣化的植栽營造都市景觀，並以原生大喬木為主要選種原則。

規劃設計上，實施者團隊特別注重都市更新公益性，除了促進老屋重建之外，都市更新對於區域環境也要能提供正面影響。本案於中港路側退縮留設3.52公尺無遮簷人行道與騎樓、中港路138巷自行自建築線退縮2公尺供公眾通行，以上皆未申請獎勵值。同時，為了提供舒適且安全的人行空間環境，配合鄰地高程及考量整體街廓人行道的連續性，基地人行空間與鄰地高程皆順平處理，人行道以線性形式設計使整體開放空間更有序列性及引導功能。

此外，為提升建築安全性，本案特別申請耐震設計標章，施工過程將聘請特別監督人，全面監控施作品質，確保各項工法符合法規、設計標準與安全規範，讓住戶不再為居住環境感到擔憂。

結語
中美公寓海砂屋重建案，展現了住戶自發性凝聚與社區更新重建的巨大潛力。首先，透過新北住都中心的協助，住戶順利辦理都市更新前期作業；實施者禾蓮建設進場後，同理住戶迫切重建的決心，彈性開放多種重建方案，讓住戶回以堅定的信賴，短期內即取得100%的同意比率；擬訂事權計畫階段，丹棠、建築師與估價單位也協助積極回應每個審議議題，提出合理解決方案，僅花費一年的時間就取得事權計畫核定。最終成功克服重重挑戰，在最短時間內開啟重建之路，讓住戶不再擔憂屋況問題，期許家園重新成為最放心、最踏實的地方。