丹棠開發協手住戶推動萬隆老舊公寓再生

景仁街案位於文山區，鄰近捷運萬隆站約290公尺，更新單元為景福街以南、景仁街82巷以東、景仁街77巷1弄以北及景仁街78巷以西所圍街廓之西南側，面積為1,790m2(約541坪)。

範圍內共有2棟屋齡超過57年以上四層樓老舊公寓，建物結構主要為加強磚造，總戶數24戶，經臺北市結構工程工業技師公會初步評估結構安全性能等級為「未達最低等級」，耐震能力不足致使住戶居住環境有危險之虞，亟待重建。
基地位置圖
 
典型老舊公寓不符現代機能 無法因應天災及老年化社會挑戰
本案現況住戶高齡人口居多，而老舊四層樓公寓無電梯設備，造成長輩們上下樓、外出不便，又經結構性能初評建築物評估為耐震能力不足，隨著近年地震天災頻傳，外部牆壁已有部分裂縫及漏水情形，加上公寓內側設施管線老舊，居住品質逐年下降。

此外，本案周邊交通系統複雜，又鄰近志清國小及快速道路，尖峰時段交通流量頗高，卻缺乏友善人行空間，路人及學童常須與車爭道，增加用路危險，現有巷弄亦無劃設停車格，路邊常有違規停車情形，晚間車位一位難求，在在顯示本案居住環境已不符現代城市的機能需求。

更新前建物現況(本基金會攝)

住戶主動請益 丹棠進入社區宣導都更理念及整合意願
有感於居住生活品質不佳，住戶張先生於2014年開始積極參與各機關團體舉辦的都市更新法令講習，當時其中一場講習係由丹棠麥協理擔任講師，故而委請本公司協助評估社區更新可行性，在經過客觀且中立的分析下，讓對都市更新、容積獎勵、權利變換等觀念紮下了良好的基石，遂邀請丹棠公司進入社區協助整合都更意願。

歷經市場反轉沉澱及疫情挑戰 終獲住戶信任委託丹棠擔任實施者
在一段時間的整合後，社區住戶展現高度共識，透過招商大會成功引進建商投入合建開發工作，社區住戶更新意願逐漸凝聚，然而在2016年房市面臨反轉，又遇都市更新法令大幅修正等議題，原招商建商因公司政策改變，不得不放緩本案都更重建進程，然而於此期間住戶仍持續與丹棠公司緊密互動，本公司為不負住戶所託，於2019年決定自行投資開發並擔任實施者，並委託臺北市土木技師公會對本案建物進行結構安全鑑定作業，鑑定結果危險度達50.90分，耐震能力未達最低等級，更加深了住戶推動重建的決心。

2020年新冠肺炎疫情爆發，致使住戶面對面交流不易，但丹棠整合腳步沒有停歇，銀行退休高管黃先生以公正公開的態度，作為實施者與住戶間的橋梁，以LINE群組及線上會議等多元方式進行溝通，並適時補充專業客觀意見，終於獲得大多數居民的同意由丹棠擔任實施者，並於 2021年10月28日完成辦理事業及權利變換計畫送件。

國有土地參與更新事業 分回中央住宅儲備需求房型
本案範圍內萬慶段一小段95、109-1地號等2筆為國有土地，依「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」及「國有非公用土地參與都市更新注意事項」等規定參與本案都市更新事業，後續得讓售予實施者。然而，於實施者繳價承購前，仍按應有之權利價值申請分配更新後之房、地，經洽詢臺北市政府確認無納作社會住宅興辦標的之需求，復請內政部及國家住宅及都市更新中心評估有無供作中央住宅儲備需求戶型，後依回函調整選配戶型為8戶7席車位，期間丹棠均配合公有機關意見辦理。

國民黨黨工宿舍獲准專案列管 同意參與都更事業
本案有1戶公寓產權為中國國民黨所有，更新前原為國民黨黨工眷舍使用，並依「政黨及其附隨組織不當取得財產處理條例」(又稱不當黨產處理條例)列管而有限制登記事項，為配合本案都市更新事業，經黨產會專案同意列管並提供都市更新事業計畫同意書及更新後分配位置申請書等法定文件，選配大致比照國產署以不繳領差額價金為原則，並由丹棠協助調整選配單元，以確保不致影響全案都市更新進程。

建築設計配合當地環境 降低景觀視覺衝擊
本更新單元位於街廓西側，二面臨路且留有現有巷道景仁街，北側、東側為四、五層公寓，周邊為寧靜舒適的住宅區，因此本案造型設計上首要考慮符合當地住宅氛圍之都市視覺景觀，整體規劃因應基地與周邊環境設計，降低周邊衝擊。

建築物設置南北長向，建物主要立面面東、西向。量體設計上，集中以一幢一棟為主，地下三層、地上十四層，因應基地南向為三角斜面，配合斜面及消線退縮塑造量體的層次，並搭配現代建築框架，利用不同材質的搭配如格柵包板與戶外陽台結合，讓外觀更細緻化，塑造建築品質與住宅風格。

建築外觀以現代、簡約為設計主軸，利用框架造型、垂直格柵與水平樑帶陽台的分割變化，豐富造型的細節與陰影，建構現代簡約意象。建築外牆主色調為淺色系磁磚搭配石材牆面，再搭配深淺兩色樑帶金屬包板與隔柵修飾，塑造簡約、具人文風格的質感。

更新後建物透視模擬圖(資料來源：劉文岱建築師事務所)

留設舒適步行空間 提升環境防災機能
本案雙面臨路，臨路退縮4公尺無遮簷人行步道，現有巷道景仁街更新後維持原通行寬度並可作為通學巷使用，並再額外留設2公尺人行通道，改善現況社區周邊無人行通行空間之困擾，提升本案與周邊社區消防救災與逃生避難機能，另於地面層規劃種植大型喬木、植披、林蔭通廊，透過綠美化讓步行空間更加豐富宜人，增加開放空間之變化及韻律感。

更新後人行道、景觀規劃圖(資料來源：劉文岱建築師事務所)

更新後人行空間模擬示意(資料來源：劉文岱建築師事務所)

建立無障礙生活環境 打造優質全齡生活環境
基地人行道與道路相接處，均以適當的平緩坡度作順平銜接，並於建築物內部梯廳通路、大門、昇降機機廂均規劃足夠的淨寬，於各戶之主要出入口及室內通路，亦設置低門檻、斜角及防滑處理，本案預計取得無障礙住宅標章，為社區營造一個適合高齡及行動不便人士居住的全齡無障礙生活環境。

因應節能減碳趨勢 打造耐震、智慧、綠建築社區
為加強耐震能力，更新後建築物規劃符合新建住宅性能評估「結構安全性能第二級」之規定；爭取取得「綠建築『黃金級』」認證，以綠廊環境延續、都市防洪及降低都市熱島等三大面向著手，打造節能再生的永續生活空間；加上「智慧建築『銀級』」設計，從安全防災、資訊通信、節能、健康管理等中央監控系統整合控管，為住戶提供符合現代化機能、更智慧的便捷居住環境。

此外本案預計於地下1層提供2個公用充電汽車位，且所有車位均有預留充電樁管線擴充空間，打造電動車友善社區，符合減能減碳趨勢。

外部公益性部份，除了設置人行步道系統，充分提供緊急避難動線所需，亦留設消防救災活動空間，以通達各處緊急進口，強化火災之區隔性，增加災害時避難通路流暢性，形成完整的防災避難系統，提高抵禦災害發生之應變能力。

結語
本案歷經3年3個月的都更審議，終於今(2025)年1月13日審議通過，預計於今年第2季取得計畫核定、第3季啟動拆除與重建工程。

回想本案推動整合之初已近十年歲月，現終於達成重要的里程碑，住戶無不引頸期待，期盼可早日實現重建美麗家園之夢想！
審議通過現場懸掛布條慶祝(本基金會攝)
 

 

 
 (本文原載於都市更新簡訊第105期)