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專訪臺北市都市更新處詹育齊處長
承都更八箭之志 精進政策再前行
臺北市都市更新處詹育齊處長在去（2024）年11月上任，處長曾任臺北市政府都市發展局正工程司，以及臺北市都市更新處股長、科長、副總工程司、總工程司，資歷完整，熟捻臺北市都市更新政策發展狀況，在去年接任都市更新處處長職務，在市長蔣萬安提出「大都更時代」政策，在現有「都更8箭」政策的推行基礎下，肩負這讓臺北市都市更新推行更進一步的重任。本期簡訊特別邀請詹處長與我們說明目前臺北市都市更新目前推動情形及未來施政重點。以下為詹處長（以下簡稱詹）與本基金會麥怡安執行長（以下簡稱麥）、鄭如殷主任規劃師（以下簡稱鄭）訪談內容，聚焦都更8箭成果、多元公辦都更、防災型都更及更新地區通盤檢討等面向加以探討，並就都更政策提出未來精進方向與展望。
詹育齊處長
都更8箭推動成果斐然
麥：隨著蔣萬安市長提出「大都更時代」政策，市府團隊自 2023年起陸續推出「都更8箭」政策，請您談談8箭的政策核心概念及目前執行成果。
詹：自市長上任時臺北市屋齡達三十年以上的建築物已高達60多萬棟，為了因應本市危險及老舊建物重建需求，市府自2023年3月7日啟動「都更 8 箭」政策，核心目標就是因應近年來的極端氣候及自然災害，擴大推動都更防災、保障居住安全，透過「公私協力」、「加速審議」、「提供獎勵」等面向策略積極推動臺北市的都市更新。
「都更8箭」第一箭「公辦降門檻」，即以公辦都市更新為首要推動方向，於市長上任後市府推出了「臺北市公辦都市更新 7599 專案計畫」，將原先的「公辦都更 2.0 專案試辦計畫」同意比率達90%市府進場協助的申請門檻，調降至達75%市府資源即進入社區協助。市府受理申請案件後方可進行第二、三階段的方案評估及模擬選配作業，讓民眾更易瞭解案件未來的想像及規劃。統計至今(2025)年5月，共有22案申請，並已協助15個社區辦理第二階段方案評估說明會及意願調查。
第二箭「民辦法放寬」，臺北市不同於其他縣市，有單獨的申請自劃更新單元程序，法放寬的部分即為同意比率達事業概要或事業計畫申請門檻時得併同申請自劃更新單元程序報核。統計至5月，已受理112案申請劃定更新單元及事業計畫併送，11案申請劃定更新單元及事業概要併送，共計123案採簡化併送程序。相較過去先行申請自劃更新單元，簡化併送程序確實節省了3個月的審查時間。然而，簡化併送程序亦有相關的課題需待解決，早期先劃定更新單元目的為了先行檢討劃定單元的相關法令規定，讓更新範圍能在較穩固的情況下進到事業計畫程序。簡化併送為行政程序併行，劃定單元及事業概要（或事業計畫）採同步審查，於報核前申請人仍應就各自相關的法令規定予以檢討完成，而非報核後再逐項補正處理。
在審議效率提升方面，除了既有的都更168專案、都更海砂屋0.968專案外，於第三箭「審查速通關」，市府提出了都更150專案。都市更新的推動與民眾的權益有著密切關係，具高度共識的都更案時，透過政府的行政資源加速協助推動。而推動過程有爭議的案子則需要透過包括幹事會、公展、公聽會等較多時間去釐清並解決議題。對於具高度共識的案子，市府應全力協助推動，因此才會有都更150專案及168專案等加速審議的程序分流出來。截至5月，都更150專案共計受理17件申請案，其中已核定8案；權利變換小組提前進場已有7案單送權利變換計畫案，縮短審議時程約3個月時間。
第四箭「危老排障礙」即是指危老重建，市府透過放寬檢討事項，以縮減審查時程，依建管處統計，北市已累積核准1,006案危老計畫申請，其中於市長上任後的近兩年共計核准了271案，達總核准案量的四分之一，期間市府亦持續培訓危老推動師，加強輔導民間辦理危老重建，於市長任內共計新增3,225名推動師。
第五箭「電梯加碼辦」則可分為兩個部分，有關申請增設電梯，臺北市為六都中申請案最多的直轄市，市長上任後認為對於居住於老舊公寓且行動不便的民眾，增設電梯是為便民安居的措施，因此將補助金額加碼至300萬，於市長上任後共計已受理42案申請，其中5案已完工。而透過這些申請案我們可以看到一個群聚效應，例如信義富台社區，因社區各棟建築設計一致，在其中一棟建築有電梯輔導團進入後，讓社區居民了解老屋不一定要重建，亦可通過不同的方式進行建物性能更新，進而帶動了社區內共6棟建築陸續申請增設電梯補助。
麥：因為老舊公寓的公共設施相對較少，室內坪比較多，其實在建物結構安全的情形下增設電梯確實為改善行動不便者上下樓困難的方式之一。想進一步請教處長，增設電梯其實整建維護實施方式之一，整建維護一般來說包括增設電梯、外牆拉皮及結構補強等三個範疇，可否請處長就北市整建維護措施內容簡單說明。
詹：市府推出的整建維護有套餐ABC，其中套餐A因為是依據都市更新條例程序辦理，所以市府給予的補助較多，而套餐B、C為簡易程序，免循都市更新程序，且目前已放寬可循公寓大廈管理條例，由管委會或管理負責人提出申請，甚至由所有權人過半同意推派代表即可受理，免全體所有權人同意。
其中以套餐B增設電梯因屬快速通關，其審核程序最快，所以申請的案件較多，而市長上任後將補助金額由原本的250萬加碼至300萬，增設電梯的費用大約為550萬到600萬，加碼補助金後確實有幫助到需增設電梯的民眾。而成功的案例可讓民眾了解申請電梯補助並不困難，只要民眾有意願，市府輔導團就會去現場評估作業可行性、提供法令諮詢並告知常見整合要項，配合補助降低財務負擔，全面性的協助民眾整合增設電梯。增設電梯補助自104年實施起，統計至5月共計117案申請，其中屬都更5箭電梯加碼辦者計42案申請，佔36%，且今年上半年即將超越去年申請案件數，顯示出申請總案量逐年增加，可見第五箭電梯加碼辦的推行是蠻有成效的。
詹：推行了都更5箭後，市府緊接著推出後面的3箭政策，第六箭「防災型都更專案」是基於更新條例所提危險建築包括海砂屋及耐震能力不足的建築，北市已針對海砂屋訂有「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」，重建給予原容積30%，而耐震不足建築物重建未訂定相關規定，故推出了「臺北市防災型都市更新細部計畫案」，統計至5月共累計受理申請32案，另經統計已辦理自辦公聽會之潛在申請案尚有 25 件，且電話諮詢踴躍。於今年5月9日公告修訂計畫，修正重點包括「擴大免辦耐震評估適用對象」、「修訂特定區域適用條件」及「增加申請彈性」等。
另外，統計至5月，第七箭「整宅專案計畫」輔導整宅更新累計推動中共計7案，第八箭「臺北市高氯離子混凝土建築物575專案計畫」則共5案申請，並已協助3個社區辦理第二階段方案評估說明會及意願調查。
市府推動「都更8箭」後，已促進都更動能大爆發，近兩年公辦都更年平均申請案件量(22案)相較過去8年提升1.4倍；在民辦都更方面，近2年報核案件數已達263案，年平均報核量為過去8年的2.5倍，累計都更成果皆是全國冠軍，包括核定案量全國第一、審議效率全國第一、公辦都更案量全國第一、電梯補助全國第一，成果斐然。
臺北市積極推動都市更新，提供安全的居住空間的同時，也帶來許多優質的公共空間，在經歷推動各項政策改革與努力，臺北市都市更新成果已遍地開花，由單點發展成線及面狀區域，朝安全、宜居的永續之都邁進。
公辦都更量能升級 多元政策推動
麥：臺北市長期以來為了活化再利用公有閒置土地，藉由公辦都市更新充實全市公益性設施，迄今已累積豐碩成果。為了拓展市府公辦都更能量，近年推出了「公辦都更7599專案計畫」自助人助型公辦都更以及「臺北市整建住宅專案計畫」整宅輔導型公辦都更，以及針對海砂屋推出的「臺北市高氯離子混凝土建築物 575 專案計畫」，皆是透過民眾自行整合凝聚公辦都更意願達一定門檻後向市府提出申請，市府再投入資源，協助引入民間技術及資金，成就案件的推動。其中，「7599 專案計畫」目前已有2案成功推動，請處長對該2案推動情形簡單說明。
詹：兩案分別為「信義虎林街60巷案」與「南港產專區單元2-25案」，二者皆於2023年7月申請7599專案，有賴社區頭人及住都中心積極整合，約3個月完成第二階段意願調查、9個月達成第三階段模擬選配作業，本府續於今年 5 月同意本市住都中心擔任實施者，並透過捐贈公益設施(社宅共 36 戶)實踐全民共好。目前兩案刻正辦理招商前置作業，預計明（2026）年徵求出資者，由實施者及出資者協助完成擬定事權計畫報核及重建等相關事宜。市府將盡可能貼近住戶需求並公開徵求出資者，創造公私協力共好，而關鍵之處仍在於住戶如何維持現行高度整合意願與能動性，從而化挑戰為轉機，實踐 7599 公辦都更專案強調之「自助人助」共好精神。
麥：處長提及公辦都更政策持續滾動檢討修正，其中「臺北市整建住宅專案計畫」及「臺北市高氯離子混凝土建築物575專案計畫」皆於今年修正發布，請問本次修定的原因與修正重點為何?
詹：考量整宅戶數龐大、整合困難，整宅公辦都更於今年1月修正計畫，將第二階段意願調查從90%意願比調降至達80%即可進入第三階段模擬選配，原先已申請的南機場整宅單元五及信維整宅等二案因整合意願皆已達80%以上，因應本次計畫修正將進行模擬選配程序。
575專案計畫則於今年3月修正，本次修正主要是將第三階段公開評選實施者部分從一次公開評選修正為二次，係因部分申請案件由於一次公開招商流標，導致案件停滯，本次修正為二次公開評選，可透過第一次招商情形蒐集民間反饋的意見，調整招商內容以增加本案誘因，續進行下一次招商。
麥：請問更新處有無評估可採較多元的組合方式來推動案件，例如575專案計畫申請案，由臺北住都中心擔任實施者，由住戶出資的方式進行?
詹：更新處目前設有更新開發科，開發科幾個公辦案都是由臺北住都中心來擔任實施者，並執行招商評選作業。以更新處的角度，也是希望透過相關招商作業讓同仁執行招商的操作模式與流程。
住戶出資方式是類似民間代理實施者的概念，我認為執行方式都可納入考量，但多數民眾會認為公辦都更案既已由民眾整合意願後向市府提出申請，則應由市府完成案件的推動，因此由住戶自行出資這塊可能還是需更進一步討論。
麥：想進一步詢問處長，早期公辦都更是公有土地為主，希望帶動周邊地區更新，再到後來推出的7599、575專案等。但除了前述所提，市府有無主動針對私有土地推出公辦都更的想法?譬如針對重要交通節點等地區，非由民眾整合後提出申請，而是市府主動決定下去做公辦都更的相關計畫。
詹：目前市府的能量仍是優先協助有公有地較多的基地為主，對更新處來講，依現有政策以支援協助整宅危險建築、海砂屋等私有土地為主的基地外，另公有土地之管理機關如財政局等也有自行訂定相關的更新計畫。交通節點部分則有TOD的相關政策引導，更新處仍是就都更審議、開發、整合等去協助操作。
目前我們的策略是以行政法人來擔任公辦都更案的實施者，如信維市場案實施者即為臺北住都中心，因行政法人可具較高的操作彈性，市府則是做為行政協調及政策推動的角色。
防災型都更再精進 落實安居環境理念
麥：「防災型都市更新細部計畫案」於 5 月 9 日修訂公告，請問本次修訂，針對原有制度進行了哪些檢討與精進？其對於未來防災型都更推動有何具體助益？
詹：本次專案修訂主要是因應 2024年4月3日發生「0403大地震」，凸顯老舊建築面臨震災的迫切重建需求，主要修訂為擴大適用對象，讓本市更多建築能夠受惠，修正重點包含三大方向。
首先，本計畫適用對象免辦耐震評估條件，放寬至民國63年2月15日前「已申請建造執照」且領有使用執照建築物。其二，修訂特定區域適用條件，放寬南港區產業生活特定專用區（聚）內老舊聚落，可免受容積450%上限限制，亦得申請有本計畫獎勵。最後，則是放寬由申請人自行選擇事權「分送」或「併送」，增加申請彈性，減少整合難度，並新增分送案之權變計畫提送期限，維持案件推展速度。
鄭：針對防災型都更申請，民間實務上除老舊公寓、住宅社區外，亦多有商辦大樓欲申請本專案的聲音，然而本專案給予危險建築物容積獎勵，無障礙環境設計為必要條件之一，於此是否受限商辦大樓即不能適用申請本計畫？
詹：防災型都更主要是以民眾居住安全為優先考量，因此在計畫案內容並無限制商業大樓申請。而無障礙環境設計標章申請前提即是做住宅使用的樓地板面積須達總樓地板面積二分之一以上，故該計畫確實是以住宅之居住安全為優先考量。
迎向大都更時代 更新地區滾動式檢討
麥：市府於2018年針對 89 年、89 年劃定之更新地區檢討後公告發布實施 85 處更新地區，並於 2023年再次啟動全市更新地區檢討，請問本次主要檢討重點為何？請問檢討後公告發布日等未來預計進程為何？
詹：市府持續推動TOD、公辦都更、捷運環狀線等重要政策，促進城市環境改善，考量社會環境資源變遷及市府未來發展目標，因此再次啟動更新地區通盤檢討。本次檢討主要是依更新條例第6條所列優先劃定情形，訂定「建物結構及安全性」、「土地使用安全」、「大眾運輸導向發展（TOD）」、「公有土地活化使用原則」、「公共設施取得開闢」、「配合市政建設原則」、「配合都市計畫指導原則」等劃定原則，以城市環境、建築物情況等綜合評估，與一般自劃單元係以重建區段內之「建築物情況」為單一評估指標不同，重點在於以城市環境角度整體規劃都市更新之推動。
「修訂臺北市都市更新地區暨擬定都市更新計畫案」於 3 月提報都委會審議，於會議上有收到許多人民陳情，部分民眾會以為公劃更新地區是推動都更的唯一途徑，因此期望市府能再擴大更新地區劃設範圍。其實取得更新地區身分樣態多元，除市府依更新條例第6條優先劃定更新地區外，市府亦依更新條例第7條，每一季針對海砂屋主動迅行劃定為更新地區，並對於列管紅黃單建築亦主動迅行劃定為更新地區，及以都市計畫法亦得劃定更新地區，另依更新條例第10條亦可由民間向本府提議，市府將依個案審查劃定為更新地區，由政府優先劃定更新地區已非唯一途徑。
該計畫預計於近期將再提請都委會續審，目標於今年公告實施，未來亦將視情況滾動式評估檢討更新地區範圍。
既有都更政策再精進 展望都更新未來
麥：北市作為全臺都市更新申請案件數最多的城市，長期以來積極推出多項都更政策，除了前述所提的「都更 8 箭」政策及更新地區啟動通盤檢討外，想請問處長於今年是否有進一步規劃推動新的政策或措施？其新政策的核心目標為何？預期將帶來哪些具體效益或改善？
詹：有關既有政策，市府已針對防災型都更及整建維護機制進依整建維護機制，以其符合民眾實際需求。另外，市府為了提升代拆效率及落實監督管理事宜，市府後續將研議修正「臺北市政府辦理都市更新實施者申請代為拆除或遷移土地改良物實施辦法」規定，調整建造執照檢附時點，由申請代拆時檢附拆除執照及建造執照，延至代拆審議會前檢具即可。
此外，市府刻正推動數位轉型，為有效精進都市更新審議程序，市府已於2024 年底建置「都市更新審議服務平台線上申請系統」，將審議採資訊化、標準化，以達簡政便民之效。另市府亦於今年(2025年)投入開發「光學辨識系統」，輔助檢核事業計畫同意書、謄本資訊，並導入 AI 協助辨識，改善現況採人工檢核費時費工之檢核過程，縮短作業時程。
而為協助市民了解都更資訊，並協助自力更新，市府將精進都更資訊傳遞。除了持續推動都市更新的知能課程外，考量都市更新應由社區民眾自主發起，於去(2024)年課程已增加輔導民眾如何凝聚社區共識，以工作坊方式，從前期整合、共識凝聚到計畫推進，全面協助民眾了解自主更新流程與常見問題，培養社區中的都更推動種子。而為擴大下一世代對相關政策之理解與參與，促進都更議題向下扎根，於去年首度辦理「都市更新大學體驗營及情境解謎」，使大學生及研究生能參與都市更新議題，並期望能達到培育人才及公民參與。
此外，因應大都更時代來臨，為有效因應案件日益增加的挑戰，今(2025)年度與各大公會、協會及基金會聯手成立「臺北市都市更新跨域協力平台」，擴大各專業領域的合作，共同協力普及都市更新跨域基礎法令知識及觀念翻轉，並共同檢討都市更新推進程序之精進作為。
都市更新以居住安全為優先考量，須所有權人合力「自助人助」，市府亦透過公私協力積極協助社區啟動都更，並藉由多元教育推廣，宣傳正確參與觀念，市府也將繼續為推動都市更新努力，朝安全、宜居的永續之都邁進。
麥：處長所談的政策精進方向相當的務實，相信將會對於臺北市都市更新的推動帶來一番新氣象，感謝詹處長撥冗接受本基金會的專訪。
麥怡安執行長與詹育齊處長合影
(本文原載於都市更新簡訊第106期)
臺北市都市更新處詹育齊處長在去（2024）年11月上任，處長曾任臺北市政府都市發展局正工程司，以及臺北市都市更新處股長、科長、副總工程司、總工程司，資歷完整，熟捻臺北市都市更新政策發展狀況，在去年接任都市更新處處長職務，在市長蔣萬安提出「大都更時代」政策，在現有「都更8箭」政策的推行基礎下，肩負這讓臺北市都市更新推行更進一步的重任。本期簡訊特別邀請詹處長與我們說明目前臺北市都市更新目前推動情形及未來施政重點。以下為詹處長（以下簡稱詹）與本基金會麥怡安執行長（以下簡稱麥）、鄭如殷主任規劃師（以下簡稱鄭）訪談內容，聚焦都更8箭成果、多元公辦都更、防災型都更及更新地區通盤檢討等面向加以探討，並就都更政策提出未來精進方向與展望。
詹育齊處長
都更8箭推動成果斐然
麥：隨著蔣萬安市長提出「大都更時代」政策，市府團隊自 2023年起陸續推出「都更8箭」政策，請您談談8箭的政策核心概念及目前執行成果。
詹：自市長上任時臺北市屋齡達三十年以上的建築物已高達60多萬棟，為了因應本市危險及老舊建物重建需求，市府自2023年3月7日啟動「都更 8 箭」政策，核心目標就是因應近年來的極端氣候及自然災害，擴大推動都更防災、保障居住安全，透過「公私協力」、「加速審議」、「提供獎勵」等面向策略積極推動臺北市的都市更新。
「都更8箭」第一箭「公辦降門檻」，即以公辦都市更新為首要推動方向，於市長上任後市府推出了「臺北市公辦都市更新 7599 專案計畫」，將原先的「公辦都更 2.0 專案試辦計畫」同意比率達90%市府進場協助的申請門檻，調降至達75%市府資源即進入社區協助。市府受理申請案件後方可進行第二、三階段的方案評估及模擬選配作業，讓民眾更易瞭解案件未來的想像及規劃。統計至今(2025)年5月，共有22案申請，並已協助15個社區辦理第二階段方案評估說明會及意願調查。
第二箭「民辦法放寬」，臺北市不同於其他縣市，有單獨的申請自劃更新單元程序，法放寬的部分即為同意比率達事業概要或事業計畫申請門檻時得併同申請自劃更新單元程序報核。統計至5月，已受理112案申請劃定更新單元及事業計畫併送，11案申請劃定更新單元及事業概要併送，共計123案採簡化併送程序。相較過去先行申請自劃更新單元，簡化併送程序確實節省了3個月的審查時間。然而，簡化併送程序亦有相關的課題需待解決，早期先劃定更新單元目的為了先行檢討劃定單元的相關法令規定，讓更新範圍能在較穩固的情況下進到事業計畫程序。簡化併送為行政程序併行，劃定單元及事業概要（或事業計畫）採同步審查，於報核前申請人仍應就各自相關的法令規定予以檢討完成，而非報核後再逐項補正處理。
在審議效率提升方面，除了既有的都更168專案、都更海砂屋0.968專案外，於第三箭「審查速通關」，市府提出了都更150專案。都市更新的推動與民眾的權益有著密切關係，具高度共識的都更案時，透過政府的行政資源加速協助推動。而推動過程有爭議的案子則需要透過包括幹事會、公展、公聽會等較多時間去釐清並解決議題。對於具高度共識的案子，市府應全力協助推動，因此才會有都更150專案及168專案等加速審議的程序分流出來。截至5月，都更150專案共計受理17件申請案，其中已核定8案；權利變換小組提前進場已有7案單送權利變換計畫案，縮短審議時程約3個月時間。
第四箭「危老排障礙」即是指危老重建，市府透過放寬檢討事項，以縮減審查時程，依建管處統計，北市已累積核准1,006案危老計畫申請，其中於市長上任後的近兩年共計核准了271案，達總核准案量的四分之一，期間市府亦持續培訓危老推動師，加強輔導民間辦理危老重建，於市長任內共計新增3,225名推動師。
第五箭「電梯加碼辦」則可分為兩個部分，有關申請增設電梯，臺北市為六都中申請案最多的直轄市，市長上任後認為對於居住於老舊公寓且行動不便的民眾，增設電梯是為便民安居的措施，因此將補助金額加碼至300萬，於市長上任後共計已受理42案申請，其中5案已完工。而透過這些申請案我們可以看到一個群聚效應，例如信義富台社區，因社區各棟建築設計一致，在其中一棟建築有電梯輔導團進入後，讓社區居民了解老屋不一定要重建，亦可通過不同的方式進行建物性能更新，進而帶動了社區內共6棟建築陸續申請增設電梯補助。
麥：因為老舊公寓的公共設施相對較少，室內坪比較多，其實在建物結構安全的情形下增設電梯確實為改善行動不便者上下樓困難的方式之一。想進一步請教處長，增設電梯其實整建維護實施方式之一，整建維護一般來說包括增設電梯、外牆拉皮及結構補強等三個範疇，可否請處長就北市整建維護措施內容簡單說明。
詹：市府推出的整建維護有套餐ABC，其中套餐A因為是依據都市更新條例程序辦理，所以市府給予的補助較多，而套餐B、C為簡易程序，免循都市更新程序，且目前已放寬可循公寓大廈管理條例，由管委會或管理負責人提出申請，甚至由所有權人過半同意推派代表即可受理，免全體所有權人同意。
其中以套餐B增設電梯因屬快速通關，其審核程序最快，所以申請的案件較多，而市長上任後將補助金額由原本的250萬加碼至300萬，增設電梯的費用大約為550萬到600萬，加碼補助金後確實有幫助到需增設電梯的民眾。而成功的案例可讓民眾了解申請電梯補助並不困難，只要民眾有意願，市府輔導團就會去現場評估作業可行性、提供法令諮詢並告知常見整合要項，配合補助降低財務負擔，全面性的協助民眾整合增設電梯。增設電梯補助自104年實施起，統計至5月共計117案申請，其中屬都更5箭電梯加碼辦者計42案申請，佔36%，且今年上半年即將超越去年申請案件數，顯示出申請總案量逐年增加，可見第五箭電梯加碼辦的推行是蠻有成效的。
詹：推行了都更5箭後，市府緊接著推出後面的3箭政策，第六箭「防災型都更專案」是基於更新條例所提危險建築包括海砂屋及耐震能力不足的建築，北市已針對海砂屋訂有「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」，重建給予原容積30%，而耐震不足建築物重建未訂定相關規定，故推出了「臺北市防災型都市更新細部計畫案」，統計至5月共累計受理申請32案，另經統計已辦理自辦公聽會之潛在申請案尚有 25 件，且電話諮詢踴躍。於今年5月9日公告修訂計畫，修正重點包括「擴大免辦耐震評估適用對象」、「修訂特定區域適用條件」及「增加申請彈性」等。
另外，統計至5月，第七箭「整宅專案計畫」輔導整宅更新累計推動中共計7案，第八箭「臺北市高氯離子混凝土建築物575專案計畫」則共5案申請，並已協助3個社區辦理第二階段方案評估說明會及意願調查。
市府推動「都更8箭」後，已促進都更動能大爆發，近兩年公辦都更年平均申請案件量(22案)相較過去8年提升1.4倍；在民辦都更方面，近2年報核案件數已達263案，年平均報核量為過去8年的2.5倍，累計都更成果皆是全國冠軍，包括核定案量全國第一、審議效率全國第一、公辦都更案量全國第一、電梯補助全國第一，成果斐然。
臺北市積極推動都市更新，提供安全的居住空間的同時，也帶來許多優質的公共空間，在經歷推動各項政策改革與努力，臺北市都市更新成果已遍地開花，由單點發展成線及面狀區域，朝安全、宜居的永續之都邁進。
公辦都更量能升級 多元政策推動
麥：臺北市長期以來為了活化再利用公有閒置土地，藉由公辦都市更新充實全市公益性設施，迄今已累積豐碩成果。為了拓展市府公辦都更能量，近年推出了「公辦都更7599專案計畫」自助人助型公辦都更以及「臺北市整建住宅專案計畫」整宅輔導型公辦都更，以及針對海砂屋推出的「臺北市高氯離子混凝土建築物 575 專案計畫」，皆是透過民眾自行整合凝聚公辦都更意願達一定門檻後向市府提出申請，市府再投入資源，協助引入民間技術及資金，成就案件的推動。其中，「7599 專案計畫」目前已有2案成功推動，請處長對該2案推動情形簡單說明。
詹：兩案分別為「信義虎林街60巷案」與「南港產專區單元2-25案」，二者皆於2023年7月申請7599專案，有賴社區頭人及住都中心積極整合，約3個月完成第二階段意願調查、9個月達成第三階段模擬選配作業，本府續於今年 5 月同意本市住都中心擔任實施者，並透過捐贈公益設施(社宅共 36 戶)實踐全民共好。目前兩案刻正辦理招商前置作業，預計明（2026）年徵求出資者，由實施者及出資者協助完成擬定事權計畫報核及重建等相關事宜。市府將盡可能貼近住戶需求並公開徵求出資者，創造公私協力共好，而關鍵之處仍在於住戶如何維持現行高度整合意願與能動性，從而化挑戰為轉機，實踐 7599 公辦都更專案強調之「自助人助」共好精神。
麥：處長提及公辦都更政策持續滾動檢討修正，其中「臺北市整建住宅專案計畫」及「臺北市高氯離子混凝土建築物575專案計畫」皆於今年修正發布，請問本次修定的原因與修正重點為何?
詹：考量整宅戶數龐大、整合困難，整宅公辦都更於今年1月修正計畫，將第二階段意願調查從90%意願比調降至達80%即可進入第三階段模擬選配，原先已申請的南機場整宅單元五及信維整宅等二案因整合意願皆已達80%以上，因應本次計畫修正將進行模擬選配程序。
575專案計畫則於今年3月修正，本次修正主要是將第三階段公開評選實施者部分從一次公開評選修正為二次，係因部分申請案件由於一次公開招商流標，導致案件停滯，本次修正為二次公開評選，可透過第一次招商情形蒐集民間反饋的意見，調整招商內容以增加本案誘因，續進行下一次招商。
麥：請問更新處有無評估可採較多元的組合方式來推動案件，例如575專案計畫申請案，由臺北住都中心擔任實施者，由住戶出資的方式進行?
詹：更新處目前設有更新開發科，開發科幾個公辦案都是由臺北住都中心來擔任實施者，並執行招商評選作業。以更新處的角度，也是希望透過相關招商作業讓同仁執行招商的操作模式與流程。
住戶出資方式是類似民間代理實施者的概念，我認為執行方式都可納入考量，但多數民眾會認為公辦都更案既已由民眾整合意願後向市府提出申請，則應由市府完成案件的推動，因此由住戶自行出資這塊可能還是需更進一步討論。
麥：想進一步詢問處長，早期公辦都更是公有土地為主，希望帶動周邊地區更新，再到後來推出的7599、575專案等。但除了前述所提，市府有無主動針對私有土地推出公辦都更的想法?譬如針對重要交通節點等地區，非由民眾整合後提出申請，而是市府主動決定下去做公辦都更的相關計畫。
詹：目前市府的能量仍是優先協助有公有地較多的基地為主，對更新處來講，依現有政策以支援協助整宅危險建築、海砂屋等私有土地為主的基地外，另公有土地之管理機關如財政局等也有自行訂定相關的更新計畫。交通節點部分則有TOD的相關政策引導，更新處仍是就都更審議、開發、整合等去協助操作。
目前我們的策略是以行政法人來擔任公辦都更案的實施者，如信維市場案實施者即為臺北住都中心，因行政法人可具較高的操作彈性，市府則是做為行政協調及政策推動的角色。
防災型都更再精進 落實安居環境理念
麥：「防災型都市更新細部計畫案」於 5 月 9 日修訂公告，請問本次修訂，針對原有制度進行了哪些檢討與精進？其對於未來防災型都更推動有何具體助益？
詹：本次專案修訂主要是因應 2024年4月3日發生「0403大地震」，凸顯老舊建築面臨震災的迫切重建需求，主要修訂為擴大適用對象，讓本市更多建築能夠受惠，修正重點包含三大方向。
首先，本計畫適用對象免辦耐震評估條件，放寬至民國63年2月15日前「已申請建造執照」且領有使用執照建築物。其二，修訂特定區域適用條件，放寬南港區產業生活特定專用區（聚）內老舊聚落，可免受容積450%上限限制，亦得申請有本計畫獎勵。最後，則是放寬由申請人自行選擇事權「分送」或「併送」，增加申請彈性，減少整合難度，並新增分送案之權變計畫提送期限，維持案件推展速度。
鄭：針對防災型都更申請，民間實務上除老舊公寓、住宅社區外，亦多有商辦大樓欲申請本專案的聲音，然而本專案給予危險建築物容積獎勵，無障礙環境設計為必要條件之一，於此是否受限商辦大樓即不能適用申請本計畫？
詹：防災型都更主要是以民眾居住安全為優先考量，因此在計畫案內容並無限制商業大樓申請。而無障礙環境設計標章申請前提即是做住宅使用的樓地板面積須達總樓地板面積二分之一以上，故該計畫確實是以住宅之居住安全為優先考量。
迎向大都更時代 更新地區滾動式檢討
麥：市府於2018年針對 89 年、89 年劃定之更新地區檢討後公告發布實施 85 處更新地區，並於 2023年再次啟動全市更新地區檢討，請問本次主要檢討重點為何？請問檢討後公告發布日等未來預計進程為何？
詹：市府持續推動TOD、公辦都更、捷運環狀線等重要政策，促進城市環境改善，考量社會環境資源變遷及市府未來發展目標，因此再次啟動更新地區通盤檢討。本次檢討主要是依更新條例第6條所列優先劃定情形，訂定「建物結構及安全性」、「土地使用安全」、「大眾運輸導向發展（TOD）」、「公有土地活化使用原則」、「公共設施取得開闢」、「配合市政建設原則」、「配合都市計畫指導原則」等劃定原則，以城市環境、建築物情況等綜合評估，與一般自劃單元係以重建區段內之「建築物情況」為單一評估指標不同，重點在於以城市環境角度整體規劃都市更新之推動。
「修訂臺北市都市更新地區暨擬定都市更新計畫案」於 3 月提報都委會審議，於會議上有收到許多人民陳情，部分民眾會以為公劃更新地區是推動都更的唯一途徑，因此期望市府能再擴大更新地區劃設範圍。其實取得更新地區身分樣態多元，除市府依更新條例第6條優先劃定更新地區外，市府亦依更新條例第7條，每一季針對海砂屋主動迅行劃定為更新地區，並對於列管紅黃單建築亦主動迅行劃定為更新地區，及以都市計畫法亦得劃定更新地區，另依更新條例第10條亦可由民間向本府提議，市府將依個案審查劃定為更新地區，由政府優先劃定更新地區已非唯一途徑。
該計畫預計於近期將再提請都委會續審，目標於今年公告實施，未來亦將視情況滾動式評估檢討更新地區範圍。
既有都更政策再精進 展望都更新未來
麥：北市作為全臺都市更新申請案件數最多的城市，長期以來積極推出多項都更政策，除了前述所提的「都更 8 箭」政策及更新地區啟動通盤檢討外，想請問處長於今年是否有進一步規劃推動新的政策或措施？其新政策的核心目標為何？預期將帶來哪些具體效益或改善？
詹：有關既有政策，市府已針對防災型都更及整建維護機制進依整建維護機制，以其符合民眾實際需求。另外，市府為了提升代拆效率及落實監督管理事宜，市府後續將研議修正「臺北市政府辦理都市更新實施者申請代為拆除或遷移土地改良物實施辦法」規定，調整建造執照檢附時點，由申請代拆時檢附拆除執照及建造執照，延至代拆審議會前檢具即可。
此外，市府刻正推動數位轉型，為有效精進都市更新審議程序，市府已於2024 年底建置「都市更新審議服務平台線上申請系統」，將審議採資訊化、標準化，以達簡政便民之效。另市府亦於今年(2025年)投入開發「光學辨識系統」，輔助檢核事業計畫同意書、謄本資訊，並導入 AI 協助辨識，改善現況採人工檢核費時費工之檢核過程，縮短作業時程。
而為協助市民了解都更資訊，並協助自力更新，市府將精進都更資訊傳遞。除了持續推動都市更新的知能課程外，考量都市更新應由社區民眾自主發起，於去(2024)年課程已增加輔導民眾如何凝聚社區共識，以工作坊方式，從前期整合、共識凝聚到計畫推進，全面協助民眾了解自主更新流程與常見問題，培養社區中的都更推動種子。而為擴大下一世代對相關政策之理解與參與，促進都更議題向下扎根，於去年首度辦理「都市更新大學體驗營及情境解謎」，使大學生及研究生能參與都市更新議題，並期望能達到培育人才及公民參與。
此外，因應大都更時代來臨，為有效因應案件日益增加的挑戰，今(2025)年度與各大公會、協會及基金會聯手成立「臺北市都市更新跨域協力平台」，擴大各專業領域的合作，共同協力普及都市更新跨域基礎法令知識及觀念翻轉，並共同檢討都市更新推進程序之精進作為。
都市更新以居住安全為優先考量，須所有權人合力「自助人助」，市府亦透過公私協力積極協助社區啟動都更，並藉由多元教育推廣，宣傳正確參與觀念，市府也將繼續為推動都市更新努力，朝安全、宜居的永續之都邁進。
麥：處長所談的政策精進方向相當的務實，相信將會對於臺北市都市更新的推動帶來一番新氣象，感謝詹處長撥冗接受本基金會的專訪。
麥怡安執行長與詹育齊處長合影
(本文原載於都市更新簡訊第106期)
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