為因應潛在災害風險，並加速都市危險及老舊建築物重建，改善居住環境，提升建築安全及國民生活品質，內政部訂定都市危險及老舊建築物加速重建條例(以下簡稱危老條例)，於2017年5月10日公布施行，並於條例中明定重建計畫申請施行期限至2027年5月31日止，危老條例施行以來，已促進全國危老建築物重建，惟危老重建政策是否隨著法定施行期限屆滿即廢止，或研議修法延續政策及進行調整與轉型，目前本署已啟動修法前置作業，並完成初步執行課題與對策研擬之意見蒐集。

以下將就危老重建政策之檢討、後續政策修法構想簡要說明。

危老重建政策推動之檢討
一、單一產權商用不動產、小基地案件引發適用爭議
危老條例公布施行以來，出現單一產權且非作住宅使用之旅館、百貨商場、銀行等商業建築，輿論提及制度被資源較多的大型業者利用，與鼓勵一般居民改善居住環境的原意相違，或針對小面積建築基地申請重建，形成外界所謂「紙片屋」、「竹籤屋」現象，對都市景觀產生負面影響；另小基地開發施工不易，施工過程產生鄰損事件等亦有批評，使得危老條例適用是否應限定為危險建築物、或只適用住宅使用或訂定申請重建最小面積等均成為討論焦點。

二、都市更新更與危老重建定位重疊，造成政策競爭
多方指出都市更新與危老重建在適用範圍與獎勵條件相近，產生政策排擠，導致原可能整合為大面積的都市更新案，因少數所有權人不同意參與，改循危老重建方式，造成都市更新案件破局。

三、容積獎勵應強化公益性與公平性
危老重建強調容積獎勵明確化，惟因危老重建並未限制申請重建面積，因此，可能出現小基地、高容積獎勵之紙片屋或單一產權之建築基地申請高容積獎勵額度，卻缺乏公益性，因此，容積獎勵設計上，學界與民間皆強調容積獎勵須與「公益性」緊密結合。若無實質公益貢獻，不應輕易給予獎勵容積，避免變成圖利特定開發者的工具，亦造成整體都市環境的開發負擔。

四、缺乏風險控管機制
危老重建案件多數透過簽訂合建契約推動重建，惟重建基地產權所有情形、開發樣態各異，目前缺乏通用之合建契約範本供民眾參考，而單純透過民間自行訂定之合建契約，可能因為資訊不對稱，或民眾不具不動產開發、房地產市場等背景，或因建商財務狀況不佳，導致出現各式合建糾紛或產生爛尾樓，存在重建風險。

危老重建條例修法意見收集
為了解社會各界對危老重建政策的意見與建議，本署委託財團法人都市發展與環境教育基金會，於今(2025)年4月辦理3場次座談會議，就危老條例適用條件是否限縮住宅使用建築物、是否規定最小申請面積、是否納入老宅修繕措施，及針對容積獎勵項目如何提高公益性，並增訂其他獎勵或協助措施強化重建誘因等議題廣納各界意見，彙整如下：
 

一、適用對象應以住宅為主，兼顧混合使用及公共設施
多數意見認為危老條例政策核心在提升住宅安全與生活品質，應以住宅用途為主要適用對象。然而，臺灣都市建築常見住商混合型態，建議修法時在不偏離住宅本意下，適度納入住商混合建築物及公共建築，但應搭配限制容積獎勵與規範回饋比例等措施，避免誘因失衡或過度傾斜私益。

二、擴大危老條例適用範圍，兼顧非都市及偏鄉地區需求
危老條例僅適用於都市計畫地區，導致非都市區域許多老舊危險建物無法納入重建範圍，建議未來危老條例適用範圍可評估擴大至非都市地區，或新訂鄉村或偏鄉的相關專法，以因應不同區域的產業型態、資源限制及居住環境改善之需求。
2025年4月22日北部場次座談會

三、申請容積獎勵引入基地規模分級，鼓勵整合
小基地重建案件造成爭議，惟多數與會者亦認同小基地有重建之需求，並支持依基地大小設計不同容積獎勵門檻，依面積級距訂定容積獎勵額度上限，基地面積愈大，可獲得的容積獎勵額度愈高，藉此促使整合基地重建。對小基地則應加強建築量體控制、建築施工管理等面向，避免此類案件重建對周遭環境造成之負面影響。

四、提升容積獎勵公益性，強化具體回饋標準
目前危老重建容積獎勵多以重建建築物所有權人為主要受益對象，缺乏明確且長期的公共回饋機制。建議未來容積獎勵項目應強化獎勵項目之公益性，如提高協助開闢公共設施之獎勵額度或捐贈社會福利設施等，並建議應將公益價值與容積獎勵額度之關聯明確化，確保因容積獎勵帶動公共利益提升。
2025年4月25日中部場次座談會

五、提供多元誘因，強化財務及技術支援
與會者普遍認為除了容積獎勵方式外，亦應提供財務激勵或技術輔導等措施，助於提升重建意願。建議引入更多稅賦優惠措施、融資保證及利息補貼等，並應強化地方重建輔導及整合重建意願等機制，降低住戶協商成本與程序障礙。

六、納入老宅延壽修繕機制需謹慎，強化安全性能評估審核
老宅修繕可延長建築物壽命、減少拆除作業的碳排放，有助於永續發展。部分意見支持將老宅延壽機制納入危老條例，避免不必要拆除工程。然而，也有部分意見擔憂若結構評估與修繕執行標準不嚴，僅屬「拉皮」修繕，難以提升結構安全。建議未來設置修繕專章，明確限制適用條件（如結構安全性能評估危險度或其他衡量指標），並建立嚴格安全檢核機制，避免制度被濫用或重複補助。

七、明確區分都市更新與危老條例適用，避免誘因競合
危老重建與都市更新條例因誘因重疊、程序簡便等特性，易產生競爭。建議依面積分類：小基地以危老條例為主，中大型基地適用簡易都更，都市更新地區則限定循都市更新程序重建；或建議將危老條例納為都更條例專章，形成完整制度架構；亦或研議透過主管機關建立協調磋商程序。
2025年4月30日南部場次座談會

結語
危老條例作為整體都市更新政策的重要環節，「簡便程序」、「彈性適用」受到民眾與業界肯定。然而，隨著申請案件增多，出現制度邊界模糊、公益性不足、區域落差等問題。未來修法將著重「危老重建政策定位」、「提供多元獎勵配套措施」及「強化危老重建與都市更新接軌」，讓政策更貼近民眾實際需求與都市發展脈絡，危老重建政策轉型，朝向健全法制架構，以強化整體都市空間治理。

(本文原載於都市更新簡訊地106期)