12年的都市更新：從拆除違建到開闢新道

本更新單元鄰近建國高級中學、南門國中、國語實驗小學及臺北植物園，具備學區優勢，且周邊建築以住宅使用為主，居住寧適性高。基地內更新前原有1棟7樓鋼筋混泥土造、2棟1樓木、磚造建築物，另有16棟占有他人土地之舊違章建物，且有計畫道路尚未開闢被違章建築物占用情形，不僅潛藏防火、消防救災及耐震不足的隱憂，更與周邊居住環境品質差異甚大，顯得此區突兀而混亂。在2009年12月底公告劃定更新單元後，由品陽建設擔任實施者，於2013年12月正式開啟都更序幕。

西側大基地完工後建築現況

東側小基地完工後建築現況

因應基地規模整合停車空間 產權登記維護住戶權益
本案基地位於尚未開闢完成之計畫道路（和平西路二段90巷）兩側，範圍包含西側基地（面積1,962.54㎡）與東側基地（面積158.58㎡）。東側基地受限於地形及面積，無法於基地內規劃汽車停車空間。為符合建築相關法規、滿足社區停車需求並降低對周邊環境的影響，本案將車位集中設置於西側基地。

西側基地規劃留設4部車位供東側基地住戶專用，並依據內政部2002年12月5日發布之解釋函（台內中地字第0910086070號）規定，透過建照註記、建物標示部「其他登記事項欄」及公寓大廈管理規約等方式，明確車位使用權屬與登記事項。

前述4部車位在產權登記上並不分攤西側基地之土地持分，因此不影響西側基地所有權人的權益，同時確保了東側基地住戶的車位使用權與產權歸屬，而為了利於未來社區整體管理與維護，將相關車位使用方式納入管理規約中予以規範與控管，以確保更新後社區運作之完整性與公平性。
基地位置圖及申請舊違章獎勵範圍圖

巷道廢止與整合違建處理方案 打通救災瓶頸並實踐公共利益
本案西側基地原有一條僅供更新範圍內建物所有權人通行的既有巷道，不僅侷限未來建築規劃，亦存在救災動線不足的風險。評估本案重建後該巷道已無實質通行需求，實施者依臺北市都市更新自治條例地10條規定申請辦理廢止該巷道，使基地形狀更為完整，有效提升整體開發效益與使用效率。

現有巷道更新前現況

此外，範圍內存在10棟違章建築，占用和平西路二段90巷及70巷6弄等尚未開闢之計畫道路。其中，有4戶違建更是橫跨本案及鄰案等兩個都市更新單元，實施者與基金會多次與鄰案實施者協商，並會同臺北市都市更新處召開協調會議，共同解決跨界違建問題。

和平西路二段70巷6弄更新前現況

有關前述所提4戶違章建築，以爭取申請容積獎勵方式處理，屬住宅區範圍者，申請△F6「佔有他人舊違章建築戶之獎勵容積」；位於計畫道路上者，申請△F4-2「協助開闢毗鄰基地都市計畫公共設施所需工程、拆遷安置經費及捐贈道路用地成本經費」，兩者合併計算後，以不超過96平方公尺為上限辦理。此方式兼顧法規要求與住戶權益，最終妥善化解違建爭議與潛在抗爭風險。

更新前之和平西路二段90巷僅能供行人通行，無法容納消防與救護車輛進入，影響災害應變效率。更新後本案協助開闢和平西路二段90巷、70巷6弄以及部分70巷8弄，進一步改善區域通行與公共安全。目前由品陽建設負責之區段已完成開闢，待鄰地都市更新案推動完成後，和平西路二段70巷8弄亦可望與和平西路二段90巷全線貫通，從根本改善本區長期救災動線瓶頸，實現都市更新提升公共利益與安全的核心目標。
 
和平西路二段90巷開闢前/後

門廳挑高、社宅集中配置 實現住宅公平與環境品質兼顧
      更新後西側基地規劃地上21層、地下5層之鋼筋混凝土建築，東側則規劃地上6層、地下1層之鋼筋混凝土建築。西側基地位處街廓角地，為區域視覺焦點，亦為動線匯集的重要節點，設計上以塑造地標性建築為目標，形構具辨識度之城市意象，並藉由高度量體的垂直延伸，優化整體都市天際線，提升街廓景觀品質。

一、外部空間規劃：留設開放空間，提升通行與環境品質
西側基地考量基地形狀、建築棟距因素，採集中量體設置策略，以方正且安全的結構為原則，於基地北側形塑出大面積的開放空間，為本區保留珍貴的都市空白地景，並重新建構區域的環境特質。
除保留原三元街人行通道外，亦於和平西路二段90巷、98巷與70巷6弄設置人行步道。步道結合綠化設計，提升行人通行之安全性、舒適性，創造人本的街道空間，呼應臺北市推動人行友善環境之政策方向。
北側人行空間
西側大基地人行空間

二、內部空間規劃：挑高門廳與機能分層，打造宜居生活場域
西側基地建築1樓門廳採挑高7.6米設計，結合穩重基座與大面積玻璃帷幕，營造出通透且開闊的迎賓空間，提升建築進出的儀式感與視覺穿透力。公共設施集中設於1至2樓，並於1樓配置3戶一般零售業，強化街廓活力與社區服務機能；3樓以上則規劃為住宅使用。東側基地自2樓以上為住宅使用，兩基地皆於屋突部分設置空中花園，提供住戶日常休憩與交流空間。

另配合國有土地社會住宅政策之需求，經協商後社會住宅戶別集中規劃於西側基地建築的11至14樓，兼顧住戶需求與社會政策目標，展現本案整合開發與公共利益的兼容思維。

更新後門廳

展望鄰近捷運場站完工 提升住宅宜居性及交通便利性
捷運萬大線第一期工程預定設站於南海路與和平西路口之「植物園站」，距離本案僅約500公尺，完工後將顯著提升本案的交通可達性與區位價值。隨著捷運路網逐步完善，未來居民通勤與出行將更為便捷，進一步強化本案作為宜居住宅及優質都市更新案例的發展潛力。
  

 

 
(本文原載於都市更新簡訊第106期)