本基金會協助筑丰南港R13街廓西側權變計畫核定

臺北市南港地區因工廠林立，過去被稱為黑鄉南港。90年代隨著鐵路地下化產生新廊道，因四鐵共構交通位置的重要性提升，促使工業區產業轉型及眾多重大建設的挹注，包括：會展中心、軟體中心、車站中心、文創中心及生技中心等眾多重大公共建設計畫的興闢，配合政府政策及結合民間力量，推動南港大規模群聚更新，促使南港快速蛻變成功翻轉。本案就位於臺北市「東區門戶計畫」重大政策的南港經貿園區中，南港經貿園區透過都市計畫變更整體規劃，園區中老舊社區R1、R13、R14、R16、R17街廓均已劃定為都市更新地區，本案更新單元是南港經貿園區特定專用區R13街廓中，為R13街廓所有權人數最多的更新事業，基地跨越兩個街廓、所有權人數共計209人，範圍皆為五層樓老舊公寓社區，共計170戶，巷道狹窄、建物現況老舊且消防公共安全堪慮。另區內多為住工混合情形，整體環境與區域發展相當不協調，也不符合地區機能需求，與迅速翻轉的南港形成強烈對比。


本基金會受筑丰興業委託辦理都市更新申請程序，在2009年7月協助申請事業概要報核，並於2010年4月核准，續於2012年4月申請事業計畫報核，並於2017年核定公告。隨後，於2022年6月申請權利變換計畫報核，終於今(2025)年4月經臺北市政府核定公告在案。

老舊公寓專案增額獎勵誘因啟動更新事業新頁
本案基地位於南港區重陽路以南、三重路以西、三重路41巷以北及園區街58巷以東所圍之部分街廓，是R13街廓中所有權人數最多的更新案，基地面積達6,313.62㎡，土地所有權人達209人（含公有土地１人），170戶合法建築物皆為五層樓老舊公寓，權屬均為私有，其所有權人數計有184人。
基地位置圖

更新前現況

本更新案在2005年7月即有申請人提出事業概要申請，但因整合困難，事業概要遲遲未能取得核准。在三重里里長請託下，尋求當時已在街廓內興建NY21案的筑丰興業協助整合，本基金會受筑丰興業委託於2009年7月申請事業概要報核。因範圍內建築物皆為五層樓老舊公寓社區，現況使用容積高，影響改建意願，不易推動，單僅透過都市更新獎勵並無法滿足原住戶更新後居住面積之需求。

2010年適逢市府為解決臺北市老舊四、五層樓公寓更新不易，推出老舊公寓專案計畫，透過都市計畫專案變更方式增加獎勵誘因，提高更新意願，啟動更新事業新頁。在此契機下，筑丰興業進入整合設置南港專案辦公室，與所有權人溝通協調，於2012年配合政策申請老舊公寓專案計畫，提出公共設施補充（留設4至8公尺無遮簷人行步道，提供多處開放空間廣場鏈結串聯周邊綠帶空間及活動），並考量人行及自行車道共道設計、合適規模住宅及高齡者住宅誘導、具體生態設計與節能減碳措施（黃金級綠建築、風環境分析及通風改善、增加綠覆率、降低開挖率及水撲滿設置）、加強都市防災機能（減少逕流量、提供雨水儲集滲透槽）等規劃內容，順利通過都市計畫委員會、都市設計審議委員會及都市更新審議會多重審議的考驗，終於在2017年4月事業計畫核定公告。（本案事業計畫內容詳見2017年3月簡訊第73期）

170戶老舊公寓所有權人眾多 選配協調難度極高
都市更新事業計畫核定後，經多次溝通協調及辦理權利變換說明會模擬申請分配選屋作業。本基金會於2021年協助實施者啟動權利變換相關作業，包括更新前後估價合理性檢討、申請分配相關作業研議、申請分配期間協助所有權人選屋等程序。

本案私有所有權人高達208人，在長達45天的申請分配期間，共有185人參與選配，經過實施者努力溝通協調多數所有權人重複選配情形後，仍有高達84人選配單元或車位因重複選配需辦理公開抽籤程序決定分配位置，並協助已達最小分配單元價值而未出具選配意願者分配更新後房屋及車位，保障其權益。本案於2022年6月27日申請權利變換計畫報核，經過2次幹事及權利變換小組審查收斂議題，於審議會順利審議通過，經過2年多的審查及審議，期間實施者並與所有權人持續溝通協調與辦理產權信託作業，本基金會於本案辦理期間協助各種陳情回覆，釐清所有權人的疑慮，於今(2025)年4月經臺北市政府核定公告前，已完成9成以上所有權人產權信託，為後續拆除興建工作大幅提高助力。

變更細部計畫與權利變換計畫併同公告實施
本案為跨街廓單元，範圍內包含計畫道路重陽路504巷，西區基地因鄰案已建築完成，且受限於基地形狀，建築基地深度不足，致容積無法有效利用且無法設置平面停車位；為提高建築配置合理性及停車效率，本案透過細部計畫變更，將重陽路504巷南段路型微調向右移往東側，增加西區基地面積，以利西區基地開發，計畫道路移設後，為維持8公尺計畫道路服務水準，住宅面積減少41.37平方公尺，此部分變更經都市計畫委員會審議通過，且決議為保障地主既有權益，同意道路移設前後總法定容積不變，但不得作為相關容積獎勵之基數。

本基金會協助於權利變換計畫審議通過後，併同修正都市計畫書，配合臺北市政府都市發展局辦理都市計畫變更作業，並依權利變換計畫審議會決議，都市計畫及都市更新一併於今(2025)年4月8日公告。

現代簡約風格形塑地區新風格
更新後本案規劃興建東西兩區住宅大樓，東區為A、B棟地上24層地下6層鋼筋混凝土造建物，西區為C、D棟地上14層、12層地下4層鋼筋混凝土造建物，建物量體以現代簡約風格搭配設計，搭配深窗創造豐富之陰影及立面形式，配合現代化流線造型與天然石材基座，搭配立面細部設計與秩序的開窗形式，採現代造型語彙，大地中間色調融合週邊建築，塑造安全穩固、靜謐的意象，形塑地區新風格。
全區配置圖
更新後建物模擬圖

權變更新後總價值初估超過100億元，所有權人價值大幅提升
本案私有所有權人高達208人，但高達94％之所有權人參與權利變換及分配更新後房地，具有高度參與更新之意願。更新後可銷售284戶單元及293個汽車停車位，經過實施者與規劃團隊10多年的努力，未來更新後總價值金額初估超過100億元，所有權人價值大幅提升，讓R13街廓更新重建成果錦上添花，透過大規模更新帶動地區整體發展，也應證市政府擘劃「東區門戶計畫」的成功，地主、實施者、市政府共同成就努力10餘年的成果，在都市更新的蛻變下，將成功扭轉黑鄉印象。 
 

 

 
(本文原載於都市更新簡訊第106期)