長虹建設松德長虹都更案完工

松德路四樓老舊公寓完成更新 復甦新生

在繁華東區與寧靜住宅區的交界，矗立著一處承載無數家庭歲月記憶的四層老公寓社區。該社區由早年的國泰建設興建，距離捷運永春站僅數步之遙，四十多年來默默守候在松德路旁。隨著時代更迭，建築外牆逐漸龜裂斑駁，管線老舊，消防設施不足，也帶來安全隱憂；而缺乏電梯的老舊公寓，更讓年長住戶出入不便。

在這樣的情況下，住戶們逐漸萌生共同的心願—為自己與家人打造更安全、更舒適的家園。經過多方努力與凝聚共識，住戶自主發起申請劃定更新單元，並於2009年1月22日獲臺北市政府公告劃定，揭開了這段漫長而艱辛的重建旅程序幕。

本案從最初自力更新，到不同建商介入談合建，社區始終難以找到共識的平衡點。當一次次討論與協商讓部分住戶心力交瘁時，幾位熱心住戶挺身而出，他們不願讓重建夢想停滯，主動尋求專業團隊協助。最終，丹棠開發應社區邀請進場，攜手長虹建設展開艱難卻充滿希望的整合工作，並於2013年5月3日完成事業計畫及權利變換計畫的申請報核。

這個過程的挑戰，不僅在於繁複程序，更在於人心磨合與困境突破。丹棠開發透過無數次的奔走與說服，逐步將反對聲音轉化為理解與支持。本案歷經三次審議會及一次專案小組，終於在2017年11月28日取得事業計畫及權利變換計畫核定公告，讓社區重建夢想更近一步成真。

從更新單元公告劃定，到事業及權利變換計畫核定，再到施工的漫長歲月，十餘年間，居民們見證了希望、挫折、堅持與轉機。直至今(2025)年6月5日，這段漫漫重建之旅終於畫下句點，全新建築正式完工並順利取得使用執照。昔日老舊公寓，已蛻變為嶄新、現代的家園。煥然一新的外觀與安全的居住環境，不僅讓住戶安享便利與安心，也成為信義區都市更新藍圖中的重要里程碑。

完工後建築物現況

突破老舊公寓更新困境 整合完成100%同意更新
本案在整合更新意願的過程中，除了在分配條件與建築規劃上尋求平衡外，實務執行面對住戶的差異與現實問題亦遭遇重重困難。諸如最後一戶遲遲不同意搬遷、租客堅持不點交，甚至有住戶因詐騙失去產權等課題，導致拆屋作業一度停滯，更新進程受阻。

面對這些挑戰，本案團隊採取持續溝通與協調的方式處理問題。透過多次進社區會議與個別訪談，傾聽住戶的需求與顧慮，並在能力範圍內提供協助，包括協調分配方案、化解意見分歧，或協助住戶取回遭詐騙的房地等，每一項問題皆逐一落實處理，以維持更新計畫的推進。

在丹棠與長虹建設的共同努力下，經過反覆協調與說明，住戶對方案的理解逐步增強，最終取得社區44戶住戶全體同意參與都市更新。此過程展現了都市更新中，除了建築規劃與法規程序，對住戶需求的理解與實務協調同樣是關鍵。

結合毗鄰安強公園 完成老舊公寓更新轉型
更新前範圍內建築物以四層樓加強磚造公寓為主，隨著年代更迭，建築物現況早已不符都市機能，同時，隨著公寓外牆開始斑駁，街巷的狹小造成人車爭道等問題，更為環境安全造成隱患。

本案更新後興建為一棟地上22層地下4層之鋼骨造住宅大樓為延續本區原有商業氛圍，一、二樓設置一般零售業，串聯成帶狀式商店街，其餘樓層則規劃為住宅使用。建築外觀底層一至二樓採用淺色石材，與商業空間的開放式設計相呼應，展現沉穩大氣卻不失親和的氛圍；中高層則以淺色磚牆搭配金屬板與淺褐色玻璃，垂直與水平線條交錯，為建築立面增添韻律與層次；至於屋頂，則以圓弧造型搭配鋼架、玻璃與格柵錯落，優雅勾勒出都市天際線，使建築不僅是居住空間，更是城市美學的一部分。

景觀設計上秉持「城市綠肺」的概念，於基地一樓大幅留設開放空間，並設置街角廣場，可作為鄰里間的交流空間。此外，將北側現有巷道納入規劃並辦理廢巷，讓本案基地可與安強公園無縫串聯。居民從自家樓下走出，即可透過規劃完善的人行步道直達公園。植栽配置更與公園原有樹木錯落呼應，四季更迭之間，街道隨著花木的變化而展現不同的風貌。
 更新後東側人行空間與松德路133巷現況照

更新後南側人行空間與松德路169巷現況照
 
虎林街212巷開闢前/後

更新後大門前方留設街角廣場

更新後大廳出入口與建築外觀底層

安強公園與本案銜接處

結語
經過十餘年的規劃、協調與施工，本案順利完成老舊公寓的更新轉型，從原本四層老舊建築，蛻變為地上22層、地下4層的現代化住宅大樓，並結合一至二樓商業空間，形成完整的生活與商業機能。基地內的人行步道與安強公園無縫串聯，開放空間與植栽配置亦改善了街道景觀與都市綠地環境，使居住品質與公共生活皆得到提升。

在執行過程中，團隊克服住戶意見分歧、搬遷困難及產權問題等多重挑戰，透過持續溝通與實務協調，最終取得全體住戶同意，確保重建計畫順利推進。此案不僅完成建築更新，更展現都市更新中對住戶需求理解與協調的重要性，成為信義區都市更新藍圖中的典範案例，也為都市居住環境改善提供了可參考的實務經驗。
 

 
(本文原載於都市更新簡訊第107期)