協助順天建設四維路更新案事業計畫送件
 

本案位於四維路，坐落於臺北市核心地帶的大安區，周邊不僅有成熟住宅社區，更緊鄰文教、商業與美食熱區，生活機能完善。步行約8分鐘即可抵達捷運淡水信義線/文湖線大安站，交通便捷；同時藉由多條主要幹道，迅速連結信義商圈與仁愛圓環，便利性極高。

基地範圍早期屬於1959年都市計畫所劃設之敦化路附近住宅區案，發展至今已近70年，多數建築物屋齡偏高、屋況老舊。雖然早在2011年陸續有住戶發起重建，但由於共識不足，一直未能達到啟動都更重建門檻。直至2021年，順天建設受所有所有權人引薦，重新檢視更新範圍，並協助社區辦理結構安全性能評估，爭取容積獎勵，讓本案重建之路終於看見曙光。
 

更新前現況

未來將導入綠建築理念，升級居住安全、生活機能與人本步行環境，本案啟動將成為四維路重要的更新契機，有望帶動區域環境全面提升。

翻轉四維路舊社區 打造新生活核心
早期捷運文湖線大安站通車前，四維路周邊以中低樓層住宅、公寓為主，隨重大建設及交通路網成形，逐漸轉為住商混合區域，兼具教育、商圈、公園綠地與便利生活機能，發展潛力顯著。回顧歷史，日治時期大安區仍為農田聚落，戰後人口大量移入，敦化路與四維路被劃為住宅區，陸續興建大量四、五層公寓，形成密集且成熟的文教住宅區。然而，迄今多數公寓屋齡已逾四、五十年，耐震與消防設計不足，亦缺乏電梯與停車空間，公共安全與生活品質皆存隱憂。

本案更新單元範圍內6棟建物屋齡近60年，牆壁龜裂、漏水普遍，結構安全性能評估均未達最低等級，亟需更新，且相鄰土地已透過危老重建拆除並施工，更突顯建物現況已不敷使用。

本案基地範圍近似L型，規劃量體集中於東側，未來將興建地上21層、地下1層鋼骨鋼筋混凝土大樓，導入綠建築、耐震及全齡無障礙設計，並規劃店鋪與集合住宅，提升居住與商業機能。沿街人行道種植大喬木，營造綠化步行環境。結合雙捷運優勢與成熟機能，重建後不僅改善社區環境，更將成為四維路翻轉再生的重要契機。

歷經波折終報核，重建契機再現
本街廓早於2011年即有部分土地自行劃定為更新單元(案名：「臺北市大安區大安段一小段153地號等24筆土地為更新單元」），然而多年來都市更新事業推動毫無進展，致使更新單元失效。直至2019年，住戶縮小更新單元範圍再次發起都更重建(案名:「臺北市大安區大安段一小段159地號等7筆土地事業概要計畫案」），但因未納入166地號，致使基地臨路最小寬度僅約5.4公尺，設計上難以規劃出合理使用空間。

至2021年，166地號所有權人表達重建意願，並由其中一位住戶引薦順天擔任本案實施者，在短時間內取得166地號全體同意，擬以危老重建辦理。然而，因鄰地所有權人希望合併重建，以達更完整的建築基地規模，順天建設遂改以都市更新方式辦理，範圍除167地號外，已涵蓋原概要範圍。本案於2024年召開事業計畫自辦公聽會，提出完整事業計畫，包括建築規劃與財務計畫等，並依「臺北市都市更新自治條例」規定，一併通知相鄰土地167地號所有權人前述情形並邀請其參加公聽會，徵詢其參與更新意願並協調，但因其至期限前未出具事業計畫同意書，本案遂以原範圍續行。

然而本案範圍與概要案部分重疊，依「臺北市政府受理都市更新案審查與處理同意書重複出具及撤銷作業要點」規定，為保障先送件者權利，本案即便已完成報核前相關法定程序，並達事業計畫報核門檻，卻因概要案已受理，致使本案即便申請報核，臺北市政府亦將駁回本案。更甚之，若該概要案獲准，須待其失效後本案才能啟動重建，地主重建權利一度受阻。為解開同意書重複出具之疑慮，部分同時出具同意書予概要案及本案之所有權人，主動發文向市府要求撤回先前出具予概要案的同意書。市府受理陳情後，考量都市更新條例未有事業概要撤銷同意書之相關規定，函請國土管理署解釋，惟國土署回覆，除有民法第88、89、92條情事外，所有權人不得任意撤回已出具之事業概要同意書，因此該概要案續行辦理都市更新關程序，致使本案仍無法申請報核。

市府考量概要案範圍未涵蓋166地號，合理性存疑，且部分地主已明確表達希望參與本事業計畫案，故市府決定於事業概要案召開審議會程序時，邀請順天建設以利害關係人身分出席，說明本案範圍合理性與整合情況。最終，在審議會召開前，概要案申請人自行撤回事業概要案，歷經半年等待，本案順利於今年(2025)年5月完成事業計畫報核。

未來本案事業計畫範圍若能取得167地號同意，整體建築配置將更具效率。市府已於今年8月召開相鄰土地法令說明會，167地號所有權人亦表達參與意願。實施者團隊將持續與鄰地所有權人溝通協調，期盼以最適整範圍推動重建，不僅翻新老舊建物、提升公共安全，也能改善都市景觀，共同營造更美好的居住環境。

 

 

 

 
(本文原載於都市更新簡訊第107期)