筑鴻合開發慶城街臺北商旅事業計畫案審議通過
位於臺北市核心發展軸線的捷運南京復興站，是文湖線與松山新店線交會的重要轉乘樞紐。周邊沿復興北路及南京東路分布眾多辦公大樓、金融機構與專業服務產業，形成典型高強度都會商圈，日常通勤與商務往返人潮密集，展現本區在城市機能與產業鏈結上的策略地位。本次都市更新案基地鄰近南京復興捷運站慶城街出口（7號出口），現況為臺北商旅慶城館，雖曾是臺灣第一家時尚精品旅館，卻因屋齡逾50年，面臨結構老化、耐震不足及停車設施匱乏等問題，已無法滿足區位所需機能，並存在公共安全與環境品質隱憂。

為調整基地都市機能、強化環境品質、提升土地利用效率並兼顧公共安全，因此透過都市更新自行實施方式進行重建，使生活機能得以全面提升，進一步帶動周邊街廓整體改善與都市風貌再造。本案於2024年5月3日申請事業計畫報核，最終於今(2025)年10月底正式通過審議，邁入都市更新推動的重要里程碑。

更新後建物模擬圖

自行劃定階段協調周邊鄰地
本案基地原相鄰土地分別為八層樓、七層樓及六層樓共三棟建築物。本案單元內雖已達100％同意，為使街廓更新效益更完整、提升都市環境整體性，實施者仍秉持「擴大基地協作、成就整體更新」理念，積極邀請鄰地地主共同參與都更，透過召開鄰地協調會，說明本案協議合建可行性，並給予14天以上的時間調查鄰地地主意願。然而，因鄰地樓層數較高且使用分區為第三種住宅區，容積率僅225％，致使鄰地參與意願不高，最終未能納入本案單元共同更新。
 
更新前現況

基金會協助實施者減半捐贈都更基金
本案因屬產權單純案，需於申請自行劃定階段召開審議會審查公益性議題，並透過捐贈都更基金加強本案公益性。實際上，本案自2018年啟動整合，初期僅半數地主同意更新，實施者遂以危老重建方式推動，並於2019年協助同意戶申請建築物結構安全評估並通過初評，惟仍有不同意戶，後續經由買賣方式洽談，歷經多年努力方完成本案整合，因此本案非為實施者自有資產重建之簡易產權單純案。本基金會於審議時，協助實施者檢附相關資料說明，促使本案得以減半捐贈都更基金，並於2023年9月7日核准自行劃定更新單元。

防災型都更獎勵助力 打造安全韌性新地標
臺北市超過半數建築物屋齡逾30年，歷經921、331、403等多次強震後，提升耐震能力與公共安全已成為都市治理的迫切課題。臺北市政府於2024年3月28日公告「臺北市防災型都市更新細部計畫案」，透過更加明確的獎勵制度，引導民眾以都市更新方式重建耐震不足的老舊建築，強化社區防災韌性。本案基地面積達1,000平方公尺以上，且範圍內既有建築物領有1974年2月15日之使用執照，符合防災型都更獎勵適用條件。

為保障地主權益與效益最大化，基金會協助實施者通盤檢視全案審議策略，評估申請時程與適用條件後，建議撤回第一次事業計畫報核案，改以符合防災型都更獎勵規定之方式重新申請報核；最終於2024年5月3日完成第二次事業計畫案送件，使本案得以納入防災型都更獎勵制度，在建築設計中增加建物耐震性能、建築能效等級、提升環境效益設施等全面性規劃，全面強化更新效益。防災型都更不僅確保建築安全，更同步提升社區防災能力、環境永續、都市滯洪及節能減碳效益，翻轉老舊建物安全疑慮，打造兼具防災韌性與都市美學的新地標。

建築規劃強調量體的流動及呼吸感
更新後的建築規劃擬興建一棟地上17層、地下5層的SRC結構大樓，座落於轉角基地。設計理念著重於立面主體性，透過轉角退縮虛體，減少量體連續牆面，營造流動與呼吸感，緩解街道及都市空間的壓迫感。外觀材質以灰色石材為基調，搭配垂直線條與霧銀格柵，增添律動感，避免量體過於厚重產生壓迫感；水平格柵串聯虛體，形成非對稱的韻律感，使立面更具活力。造型設計則結合垂直錯落框體與帶狀隔柵，於量體的虛實之間創造豐富層次，展現現代建築風格。轉角退縮露台及錯落綠化露台由下而上延伸至屋頂平台，增添綠意並豐富城市天際線。量體方位採坐東北朝西南，並利用陽台設計優化自然通風與日照採光，達成節能目標，呼應當代永續潮流。

留設舒適綠美化步行空間 提升環境品質及安全性
本案基地西北側臨20公尺慶城街，西南側臨6公尺南京東路三段269巷，整體景觀構想以創造優質步道系統、留設緩衝綠化空間、減少交通衝擊為目標，設置沿街行道樹串聯周邊綠地，並透過街道家具加以點綴，除提供行人遮蔭外，更可做為行人穿越、候車停留空間。另於街角退縮廣場提升人行空間安全與開闊性，形塑優質帶狀人行綠廊，全案整體人行道均予以充分綠化並設置自行車停車空間，增強社區使用的安全性及便利性。亦期望透環境改善能帶動附近住宅空間跟進，使整體都市空間達到更新與再生的願景。

防災都更首案審議通過 開啟制度新里程
本案申請容積獎勵項目包含銀級綠建築、銀級智慧建築、雨水流出抑制設施、退縮人行步道及時程獎勵等，此外，配合爭取申請「臺北市防災型都市更新細部計畫案」獎勵，審議過程除一般事業計畫常見審議議題外，須同時審核「防災型都更四面向五條件」之規劃議題，基金會在審議階段前、中、後階段皆投入大量心力，協助實施者因應新型態獎勵制度之課題。

配合防災型都更，在建築規劃設計於結構安全方面取得住宅性能評估之結構安全性能第四級；耐候減碳部分設計綠建築銀級、智慧建築銀級與建築能效1plus級；都市減災則採用透水鋪面及雨水流出抑制設施強化基地滯洪能力；環境友善方面則規劃住宅性能評估之無障礙環境第四級；整體規劃完整對應防災型都更所強調的耐震、減碳、減災與友善環境目標。審議過程中，亦針對各項保證金之計算方式加強說明，參依「都市更新建築容積獎勵辦法」規定，若規劃未達足以申請中央獎勵之等級，則比照中央都更獎勵得申請之最低等級計算。最終，全案於今(2025)年10月31日召開第二次審議會後審議通過。本案為臺北市防災型都市更新案審議通過的首例，成功跨越制度推動初期的審查門檻，為後續案件建立重要審議參考，期望未來能有助於同類案件推動與提升審查效能。
 

 

 

 
(本文原載於都市更新簡訊第108期)