本案是國內第一件權利變換結合信託融資之實例，有效解決建商開發階段資金籌措的課題；並配合地形特色，創造出全新的東新街街景。


窳陋破敗，衛生堪憂
南港區過去以工業發展為主，但近年來因三鐵共構、軟 體經貿園區等題材，加上進行中的鐵路地下化，北市商圈逐漸由信義計畫區向東擴展，南港區從郊區配角轉變成台北市的另一個新都心。

本案基地約3600㎡，緊臨東新街，交通便利，附近公共設施充足，生活機能完善。但基地內多為1層磚造違章建築，建物老舊，且現有巷道彎曲狹小，環境窳陋，部分區域更因廢棄閒置，雜草叢生，又遭民眾隨意棄置垃圾，造成環境衛生極惡劣，每年登格熱流行期間，就被衛生局列為重點消毒地區，故市府於2002年10月將本基地劃定為更新地區。
 
東新街更新前現況                                                           東新街更新前(後方高樓為修德國宅)

信託融資解決資金籌措難題
由於本案規模超過千坪，且產權複雜，開發風險很高，當初大部分銀行在考量風險及債信問題下，均不願承作本案更新融資，因此資金籌措一直是啟動本案最頭痛之問題。

幸好本基金會於2005年接受台北市都市更新處委託，進行「以信託方式辦理都市更新執行機制實施規劃方案之研究」，研擬出可行權利變換搭配信託執行更新之執行機制，基金會的研究成果第一個應用的實例就是本案。

首先，太設將已經取得之土地建物全部設定抵押權並信託與銀行，銀行就提供前期資金給太設，並代償原抵押權人欠款，支付各項權利人款項及規劃設計費用。

全案銷售之款項必須撥入信託專戶，銀行配合撥付後期建築融資。待全部房屋興建完成之後，實施者所取得全部房屋土地亦先登記於信託專戶名下。經過清算償還借款後，才返還信託財產餘額給太設。此一信託機制確保專款專用，避免建商有任何財務危機造成本案無法執行。

經過基金會協助太設多次的說明與意見交換後，日盛商銀終於願意提供本案更新前期推動及後期營建所需融資，太平洋建設亦得以於2006年完成權利人整合，順利推動更新。

建築使用強度
透過本更新案之推動，解決本更新單元因公私土地夾雜、嚴重之土地佔用及未辦理繼承等問題所造成之土地閒置及窳陋建物無法改建之問題，進一步恢復周邊之都市機能。本案申請容積獎勵面積包含都市更新容積獎勵及停車獎勵總計為3981㎡，為法定基準容積之52.46%；其中都市更新容積獎勵39.61％；停車獎勵部分增設65部汽車位及33部機車位供公眾使用，容積獎勵975㎡增加法定基準容積12.85％。

配合地形創造街道景觀
本案在產品定位上以住宅為主，只有地面層設置少數店鋪。量體配置上，考量基地臨東新街之面寬達130餘公尺，單元北側與東側退縮留設4米人行空間；為配合本案基地狹長狀且背側界線呈不規則形，避免量體造成都市環境之壓迫感，以7層、11層與15層之三棟建築量體由西向東配置，形成一連續且逐漸升高之沿街立面，此配置恰與本地區東邊山坡較高、西邊較平緩的地形有相同的節奏。

更新後三棟建築體立面以連續之垂直及水平飾板作為共通語彙，各建築體則以垂直線條強化本身量體之完整性，並以窗面之凹凸變化創造立面之豐富層次。夜間配合建築燈光設計，塑造本案之識別性與特色以帶動鄰近地區新氣象。

此外，考量同街廓南側緊鄰之修德國宅與本基地地形上有2~3米之高差，且該範圍屬住二(山坡地限制開發區)，為減少施工造成公共安全疑慮，特將地下室開挖限制於住三範圍內，不去開挖住二範圍，未開挖部分做景觀植栽綠化，以保持原地形地貌。

更新後全貌

本案留設之人行步道

黑夜已過，黎明乍現
2007年11月10日是個令人歡欣鼓舞的日子。太平洋森之丘的都市更新案終於結束二十餘年的痛苦開發過程，不但更新事業計畫核准通過取得建照，並且達成99%的銷售佳績，舉行開工禮拜儀式。今年3月底亦取得使用執照，希冀儘速權利變換產權登記完成。

太平洋建設這家四十年歷史老字號的殷實建商，經歷了將近十年不動產市場的不景氣、財務的危機及SOGO案風暴，終於因為森之丘都市更新的成功而能夠有機會重新出發，太平洋建設也再度為台北市的都市發展及環境改善，做出具體的貢獻。

計畫內容概要
所在地 南港區東新街．東新街168巷交口
實施者 太平洋建設股份有限公司
更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 金以容建築師事務所
基地概要 住二 面積：492.00㎡
住三 面積：3107.82㎡

建築概要
基準容積 7583㎡
都市更新容積獎勵 3,006.17㎡(39.64%)
總樓地板面積 22794.94㎡
停車位 181部
樓層數 地上7、11、15層、地下3層
用途 一般零售業、一般事務所、集合住宅
實施方式 權利變換

更新事業推動
2002.10.28 更新地區劃定
2004.09.22 事業概要公聽會
2004.09.30 事業概要申請
2005.01.17 事業概要核准
2006.05.09 事業暨權利變換公聽會
2006.04.12-05.12 權利變換申請分配
2006.05.15 公開抽籤
2006.06.05 事業計畫、權利變換計畫申請
2006.08.25~09.24 公開展覽
2006.09.26 公辦公聽會
2007.01.29 計畫審議通過
2007.05.18 事業計畫、權利變換計畫核定實施
2007.10.02 建造執照核准
2007.11.10 動工典禮
2010.03.31 使用執照取得

(本文原載於都市更新簡訊第46期）