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大同世界二期更新完成 本會協助尚志資產公司


本案原址為大同公司大龍廠,經本基金會協助尚志資產公司更新為優質住宅社區,成為大同舊市區第一個大規模更新事業,為老舊社區注入新活水。實施者在本案提供社區休閒活動中心、開闢道路及改善區外市容景觀,為北市軸線翻轉政策貢獻良多!本案第一、二期已分別於2008年6月及今年(2010)4月完成產權登記,完成全部更新事業。



產業外移,環境漸衰的大同區
大同區屬於台北市最早發展的舊市區之一,為急需更新 的區域,但因市區整體老舊,市場缺乏信心,雖政府劃定很多更新地區,始終少有成功案例。相較其他行政區更新案蓬勃而言,大同區顯得較乏人問津。本案位於敦煌路與大龍國小間,由於本案基地及其鄰近街廓之建物老舊凌亂、排列密集,復實質環境窳陋,衛生、防火安全堪慮,台北市政府遂依據都市更新條例於2000年6月26日公告劃定為更新地區。

大龍廠原址有0.6公頃,分為三塊基地開發。本案第二期基地面積2,659㎡,係以尚志公司所持有之土地及舊大同工廠為主,另包括少數市有地。既存之廠房閒置多時、老舊且不堪使用,影響周圍環境品質與都市景觀。



大同區更新先鋒
本案實施者尚志資產開發公司係大同公司為活化資產所成立的專業資產開發公司。其於2004年3月發起事業概要申請,於同年7月核准。並依北市府要求納入西北側市有土地,連帶處理市有地上4戶舊有違建物之拆遷補償事宜;為因應市有土地參與都市更新,以權利變換方式由管理機關財政局申請分配更新後三戶住宅單元,同年12月舉辦公聽會並申請事業計畫及權利變換計畫。過程中經由營建署輔導原容積高於法定容積△F1上限計算疑義,與地方鄉親及市府協調道路動線、公益設施之捐贈內容等,於2006年6月8日核定公告實施,並申請建造執照。其振奮了大同區更新市場,也燃起了周邊老舊社區對都市更新的希望,本更新對大同區開啟觸媒的擴散效應。

納入市有土地,處理違佔戶
因事業概要核准函中,市府要求原申請單元西北側287㎡的市有土地一併納入更新單元整體開發,其上有4戶舊違佔建物,此事讓尚志公司非常困擾,因為原本為單純的自地自建,如今卻必須處理較為複雜的公有財產及違佔戶問題。在本基金會的協助下,尚志公司舉辦了一場佔用戶的協調會,因現場4戶違佔戶立刻答應配合更新,讓後續的推動過程順利不少。

權利變換的實施方式,以公平合理之估價及分配方式參與更新。這塊市有地係由台北市政府財政局所管有,因此由財政局申請分配更新後3戶住宅單元,並領取差額價金。

釐清容積獎勵上限疑慮
單元內市有地上建物屬現況容積低於法定容積,另大同公司地上建物屬現況容積高於法定容積;更新處對於計畫容積獎勵申請額度上限認為一個單元只能選擇一種容積獎勵上限計算方式,與實施者分就各別土地強度狀況分開檢討計算的看法不同,故營建署為此在2005年4月召開二次法令解釋會議,澄清疑義後市政府才准進行公開展覽及公聽會等審議程序。

經過審議結果,本案申請到高達法定容積約94%的容獎。其中原容積高於法定容積達法定容積66%外。其他的容積獎勵來自於捐贈並開闢道路(16.87%)、量體及色彩與環境調和與留設人行步道(7.07%),以及處理舊違章建築戶面積獎勵(3.84%),達到容積獎勵的最高上限。惟另需配合無償提供一樓空間設置社區活動場所及負責經營管理20年,並美化大同總公司一帶圍牆景觀改善市容。

尊重社區之人車動線
本案西側新開闢的6M巷道,原本社區期望不要做為車道,只專供人行使用。但交通局認為這條巷道仍有車行動線的需要。最後妥協的結果,只做由南往北的單行道,避面慶昌橋下橋的車子在第一個巷口就轉進來,衝擊社區的安寧。

另三側臨接道路面皆留設人行步道,有利於周邊居民及學生通行,改善人行街道空間品質,並於南側步道設置歷史景觀牆,以呼應大龍峒歷史記憶。車行方面,將地下車道出口分為兩處一進一出,避免影響鄰近社區安寧。

提供公益設施
尚志公司為敦親睦鄰,提供一樓店鋪空間約近130坪做為社區公益使用空間,期間20年並負責經營管理。活動中心內設置老人文康室、圖書室、媽媽教室、韻律教室等空間設施開放給公眾使用,發展多元化綜合活動。這個活動中心雖然使用者必須付費,但對於社區里民、老人、低收入戶及身心障礙者可優惠或免費使用,讓里民享有更優良休閒活動場所。此一公益設施實施者原可捐給市政府換取更多容積獎勵,但是由於容積獎勵已經申請到最上限,故未捐贈市府。

本案開闢都市計畫道路                                                    本案北側留設人行步道

貢獻周邊市容美化
實施者在基地外亦提供了大量的市容美化貢獻。其中包括:針對大同總公司及大同大學至捷運線整體街廓周邊圍牆景觀部分進行美化改善,短期改善民族西路與捷運沿線景觀;中長期配合都市計畫與設計,進行整街廓開發規劃,打造世界大同城為目標,保留廠區內歷史紀念建築物,配合中山足球場藝文風貌之呼應、中山北路磚造圍牆,除美化圍牆材質設計及綠化植栽外,更加強夜間燈光照明,使市民從捷運圓山站步行至中山北路一帶擁有更優質人行空間。這些綠美化工程總共的經費高達2172萬元。

順利完成更新典範
本案執行過程相當順利,除了建築執照審照過程做了些微的變動,因此在興建期間(2006-07)做過一次都市更新事業計畫及權利變換計畫的變更外,於2009年11月核發使用執照,並於今年(2010)4月初完成權利變換產權登記。
本案不但是大同區都市更新的示範案例,亦秉持更新精神及善盡企業責任提供可觀的公益性外部性貢獻,可足為都市更新的新典範。



計畫內容概要
基地位置 位於大龍國小北側,敦煌路80巷口
實施者 尚志資產開發股份有限公司
基地面積 2659.00㎡
使用分區 第三種住宅區
更新前 所有權人2人/合法建築物面積: 10606.42㎡
更新後 集合住宅
更新獎勵容積:5490.84㎡
總樓地板面積:20571.63㎡
構造樓層:地上15層/地下3層
停車位數:汽車:116輛 機車:268輛
戶數:142戶
實施方式 權利變換


推動過程
2000. 06.26 更新地區劃定
2004.03.08 申請實施更新概要
2004.07.14 事業概要核准
2004.12.31 申請更新事業計畫
2004.03.04 函詢營建署容獎上限疑義
2005.04.13-04.25 營建署召開容獎上限法令解釋會議
2005.08.08 公開展覽期間
2005.10.27 召開幹事會
2005.12.12 公益設施協調會
2006.01.23-95.04.24 召開三次委員會
2006.06.08 本府核定日期
2006.09.25 領取建造執照
2006.11.24 變更事業計畫及權利變換計畫申請
2007.04.02 變更事業計畫及權利變換計畫核准
2009.07.16 申請使用執照
2009.11.02 核發使用執照
2010.04.09 完成產權登


(本文原載於都市更新簡訊第46期)

  • 發布日期
    2010/06/15
  • 發表人