臺北市四、五樓公寓多已屆30年之更新年期
臺北市四、五樓公寓大多興建於民國50年至70年間， 因此大多已屆更新年期，根據建管處提供臺北市 民國50~70年興建使用的四、五樓公寓總樓地板面積為 29,077,080m²，估計臺北市至少有超過29萬戶以上的四、 五樓公寓住戶，臺北市2008年止住宅使用的總戶數約為 84萬戶，四、五樓公寓大部分為住宅使用情形來看，約佔 總住宅戶數的34.52%。而這些老舊公寓所衍生出來的問 題包括四、五樓公寓違建情形嚴重造成景觀窳陋、結構耐 震係數不足、消防設施不完備、無電梯設備空間及巷弄狹 窄的情況，因此更新處希望透過研究更新工具與建立推動 機制，加速老舊公寓的更新，以達成推動都市更新之都市 發展的政策目標:因而委託本會作「研擬台北市老舊四、 五樓建築物參與都市更新執行機制計畫案」研究。

老舊公寓更新面臨無法滿足原使用坪之課題
四、五樓公寓更新推動困難之課題
老舊四、五樓公寓由於虛坪較少原使用坪數較大，往 往造成更新後房地分回坪數較原更新前使用坪數較小， 而影響地主更新意願;且若公寓位於市場性不佳的區位 更容易造成建商不願意投資進場的課題，而使得臺北市目前公寓更新上推
動困難的原因。 設定四、五樓公寓更新政策目標作為推動更新基礎
為解決改善都市環境品質、增進都市防災機能、完備住宅 生活機能、建構無障礙環境、落實公寓管理機制、維護公共 衛生等課題，因此設定四、五樓公寓更新的政策目標為「永 續生態文化氣息城市」，包括有「綠建築指標」、「省源節 能減碳」、「無障礙空間生活環境」、「照顧弱勢團體居住 環境」、「消除環境窳陋建立特殊都市景觀」以及「滿足都 市防災完備都市機能」政策目的，期望透過賦予老舊公寓更 新推動之政策性目標做為執行推動機制之發展基礎。

利用容積工具與財務工具建立老舊公寓更新之推動機制
達成合理容積率目標:於公平合理的分配條件下，應 篩選目標區域，透過容積工具手段給予較高額容積獎勵 (包括都更容獎項目與額度放寬、容積移轉和都市計畫變 更等)，達成更新單元合理容積率並滿足地主達到更新意 願之條件，以利公寓更新之推動。

建立財務輔助平台:公寓更新若在實施者不願進場之 下，勢必面臨自辦更新的方式進行，自辦更新推動關鍵因素 在於政府財務工具的輔助，其中包括政府對於前期規劃費用 的補助、利息補貼、融資信用保證以及直接參與投資等等方 式，透過財務工具平台建置，輔助公寓更新的進行。

（本文原載於都市更新簡訊第43期）