都市更新子法完成立法 權利變換、建築容積獎勵等四項子法發佈實施
基金會資深規劃師 陳俊潔
都市更新條例自去年十一月通過後,經建會即促請內政部及財政部於今年三月底前,完成條例授權訂定之八項相關子法,以利都是更新工作之推動。兩部現皆已完成草案之擬定,其中「都市更新權利變換實施辦法」、「都市更新建築容積獎勵辦法」、「都市更新團體設立管理及解散辦法」、「都市更新事業接管辦法」四項已於三月三十一日正式發佈實施,其餘將於四月相繼發佈實施。內政部所擬各項都市更新子法之重點內容如下:
「都市更新條例施行細則」中規範未來更新單元之劃定原則應以一個街廓為原則,若街廓過大,得自擬都市更新計畫,辦理分期分區開發;另自組新公司辦理都市更新事業之不動產投資開發專業公司之認定以公司業務載明都市更新業務、住宅、工商大樓、工業廠房等建築物投資興建、租售及土地開發業務者。
「都市更新權利變換實施辦法」中明訂可以參與權利變換分配者除土地所有權人外尚包括合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五租約承租人;而權利變換前後價值之估定主要由實施者委託三家以上鑑價機構查估評定,其分配位置則由參與權利變換者自行申請登記為主,公開抽籤分配為輔。
「都市更新建築容積獎勵辦法」則規定未實施容積率地區不適用本辦法之獎勵,且所有建築容積獎勵須一併納入都市更新事業計畫之申請,並制定獎勵後之建築容積上限,不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加上原建築容積,後者主要是針對原建築容積高於法定容積者給予獎勵更新之誘因;而條例所定不計入容積之公益設施由須經直轄市、縣(市)政府之認定。
「都市更新團體設立管理及解散辦法」中主要規定一個單元內僅以一個都市更新團體之設立為限,其設立之申請必須待更新事業計畫概要核定後,再檢附相關文件申請。
「都市更新事業接管辦法」中訂定接管單位為直轄市、縣(市)政府以臨時性編組所組成之接管小組,負責處理都市更新事業營運之相關債權處理,並由政府自行接續或另行選擇實施者接續辦理更新事業,接管小組之經費得以編列預算或運用都市更新基金先行墊支,再由被接管人支付。
「都市更新審議委員會組織準則」中規定委員會之組成約15至19人,由地方首長派聘,任期為一年,期滿得續聘,其職掌包括都市更新事業計畫、權利變換計畫之審議,權利變換計畫有爭議調解,及其他都市更新之交議及研究建議事項。
財政部所擬都市更新投資信託公司及基金之管理辦法於三月二十九日舉辦公聽會進行草案討論,其重點內容如下:「都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法」規定公司之業務範圍為運用都市更新投信基金購買都市更新事業計畫範圍內土地及建物、實施者發行之有價證券及相關商品之投資。其公司資本額至少須三億元,且專業發起人須至少一人為符合資格規定之基金管理機構或國內金融、保險或建築、營建機構,非專業發起人之股東持股不超過25%。其設立須經財政部證期會核准,並於核發執照後一個月內開始募集封閉型都市更新投資信託基金。同時須成立投信基金財產評審委員會,每三個月評審一次,成員至少三分之二由非關係人之專家組成。
「都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法」規定投信基金為封閉型基金,且發行之受益憑證為記名式,於成立六個月後,得申請在證券交易市場或證券商營業處所買賣。其運用基金取得之財產應存放信託機構專戶,不動產應登記為信託機構名義下某都市更新投資信託基金專戶。基金淨值之評估,不動產每三個月由前述委員會評估一次,其他資產每日計算一次於次日公佈。
都市更新條例相關子法將於最近陸續完成立法,然於相關子法中尚有配合之實施辦法須儘速完成研擬,以利推行,包括「都市更新團體設立管理及解散辦法」所定之書表格式,須由內政部再行擬定;另「投信公司之內部稽核人員之資格條件」、「投信基金發行時交付申購人之公開說明書記載事項」、「投信受益憑證發行計畫記載事項」、「投信基金之分配收益標準」、「投信受益憑證格式」由證期會定之;「都市更新投信公司基金財產存放於金融機構與短期票券買入總額之比率」,由證期會保請財政部會商中央銀行訂之。
(本文原載於都市更新簡訊第3期)