行政院經建會於八十七年補助本基金會，針對台北都會核心地區（即市民大道兩側建國北路以西）進行開發機制之研究。該案已於3月30日完成期末簡報。根據本基金會之建議，在此廣達150公頃的都市更新地區中，政府應主動推動公有土地整體開發利用，建立專責決策機制與執行機制，引入民間投資都市更新。都會核心地區之都市更新規劃已由經建會於去年委託茂林顧問公司（KMG）完成初步規劃。

此區公有土地佔比非常高，但管理單位分散多達52個。公有地在車站區佔97％、華山區佔68％、光華區佔58％，如此大面積的公地又位於都市核心地帶，但在過去卻完全被忽略而僅作低度利用。對於都市發展而言，這是一個絕佳的機會提昇都市機能、振興都市經濟、帶動市中心改造、並創造邁向國際化都市的舞台。而以時機而言，目前營建業屬於景氣低瀰，正是可以較低的成本進行都是基礎設施的時候；而鐵路地下化工程的完工、精省的實行及都市更新條例的通過，均有利於大面積公有地的積極運用。

為了協調、推動本地區之公有地更新開發，本案建議必須建立高層級的決策機制，並將本案列為國家重大建議。建議應由行政院長指派召集人，成立「台北都會核心地區更新推動小組」，小組成員包括行政院經建會、內政部、財政部、交通部、主計處、台北市政府。其幕僚工作由召集人指派執行秘書組成工作小組擔任。

為了集中事權、有效執行更新計畫，本案建議三種可能的執行機制：「行政臨時編組」、「專責開發公司」、「土地信託」。

所謂「行政臨時編組」乃將決策機制之幕僚工作小組擴大，是國內過去台北世貿中心等大型開發案慣用之執行機制。由於本案之地方主管機關為台北市政府，故建議由台北市政府主導該小組之運作。本案完成後，該工作小組解散。該小組依個案協調各公地主管機關整併開發、設定地上權、處分收益及興闢公共設施。


「專責開發公司」是由公地地主與民間投資聯盟合組公司，土地作價投資，並且公開募集股份，唯一永久性之公司，由該公司自行籌資、開發、營運管理。公私合營（Public Private Partnership）乃世界性都市更新開發之潮流，該公司集資本、土地於一身，並由民間企業家主導，將可有最高之效率，政府並且仍有監督控制之權。民間投資聯盟將由公開競標方式選定。

「土地信託」則是日本近年來公部門廣泛採用的土地開發方式，其優點在於避免標售土地、標租地上權所造成的鄰近地價飆漲，並可統一土地管理權，維持公益使用，負擔開發風險。不過這種制度在國內尚未有任何案例及經驗。

本案建議車站區以商業開發項目為主，可以採用專責開發公司或土地信託之執行機制；華山區以政府辦公廳舍為主，可以臨時行政編組方式或土地信託建立執行機制；光華區則屬於文化及商業項目，可以採用專責開發公司或土地信託之執行機制。

綜觀全世界各大型都市更新開發計畫，可看出推動執行機制之重要性。倫敦碼頭地更新（London Docklands）可以在1981至1997之17年內完成2000公頃更新，因有倫敦碼開發公司（LDDC）負責總理全局；日本橫濱MM21可以在1983-2000年之18年完成186公頃之更新，乃因有MM21公司之第三部門推動。反觀國內過去即使是單棟建物的開發或小建築群的開發都耗時甚久，台北國際金融大樓耗時8年，台北世貿中心耗時11年，均因缺乏專責推動機構有效推動之故。未來都市更新要解決公有土地管理機關眾多，引入投資人困難之問題，必須有賴有效決策及執行機制之建立。 


(本文原載於都市更新簡訊第3期)