局長：不管是從台灣的人口結構或是加入WTO後農地釋放及各種專門園區的編訂來看，城市是不可能無限制的發展的。在新增加供給之外，我必須強調都市更新是未來都市發展的重點。其實更新是一個手段，而不全然是個目的。如果對於民眾或業者而言，若沒有清楚的意識到生活及產業的潮流在改變，再加上都市土地的細分，共識的取得更為困難的狀況下，政策的推行就非常辛苦。

以具體成果帶動更新
針對前述的問題，我們試圖讓民眾體驗到居住環境改變的差異來推動，我想你很清楚「林口社區」的案例，在更新完成了168戶加上16戶店面的新社區之後，對於其周邊居住品質待改善的水源二、三期整宅來說，讓我們整合居民意願的進度上就加快不少。

鼓勵創造新的都市機能
我同意我們現在都市更新規模都很小，所以在創造新的都市機能上功能不是太大。但是採更新方式興建中的仁愛路圓環商業大樓為例，因為開發者取得了一些容積獎勵，未來二樓提會作為藝文表演使用，民眾也可以欣賞到不同的角度的仁愛圓環。這個個案成功之後也許對很多民間的不動產業者就有一些鼓勵作用。
 

鼓勵跨街廓的更新
針對台北市內許多民國60年前後興建的四、五層樓公寓，基本上都是沒有停車位的。舉例來說，如果整合鄰近四個街廓一起來改建，保留基地總面積的1/4作為公共開放空間，其餘的部分改建成12-16樓的集合住宅，並提供地下層做停車場。在總戶量不增加的情況下，可給予適當的容積獎勵，不但開放空間增加，也解決了停車問題。每一個居民只需負擔工程費用，便可換得更大的居住面積跟取得停車位，這是一種思考的方向。
 
陳：這的確是個可行的方向，但是必須要配合適當的區位及街廓的條件，本基金會也有做過類似的嘗試，同時配合整體規劃廢除部分不適用的細部計畫道路做為公園或綠地使用。但是在總戶量不增加的前提下，可能會影響民間投資人的參與意願。
 
局長：我同意可配合實際需求對道路用地及公共設施用地做整體考量規劃。至於民間投資人在此模式下應該是代位營建的角色，如果這種模式能普遍推行的話，在營建市場應該會具吸引力。

配合都市更新個案放寬容積獎勵上限
另外，台北市原來大部分住宅區的容積率大約是225%，若依照目前都市更新容積獎勵的上限再加上法定的50％，總容積不過是337.5%，對於特定的更新個案而言仍嫌不足。目前規劃建議中央能放寬獎勵後的樓地板面積，能比照當地都市計畫住宅區種類的最上限。在台北市而言，約是第四種住宅區的最高容積率400%，也就是說若是以住三來說，獎勵額度大約放寬至法定容積的62.5%，當然還是需要因地制宜整體考量。

整建維護為更新的另一個重點
以前面的例子來說，舊式公寓如果無法拆除重建，我們可以考慮除了在外觀拉皮式的維護工作之外，更應深入討論強化生活機能的實質設備整建。例如增設電梯、管線更換等工作，必要的時候可以檢討都市計畫，目前我們正評估為提昇居住品質所增設的設備空間得放寬建蔽率、或是不計容積及請建管單位配合整體檢討。對我們而言，都市更新的另一個重點，就是整建維護的工作必須與更新重建相輔相成，雙管齊下持續的來做。 

陳：局長的想法我們曾做過相關案例的研究，像日本有許多老人住宅即是循此模式整建，透過對舊公寓的整建維護，增設電梯及其他無障礙設施，不需耗時重建，即可讓老人們可以在熟悉的鄰里及環境中享受到符合他們需求的服務，的確是個可供借鏡的經驗。

陳：跟局長談過了一般住宅的更新，另外在較大尺度的指標性個案 - 如前陣子剛尋得投資人的交九轉運站BOT案等，請教局長這類型的個案在都市再生的格局中認為該扮演怎樣的角色？

公有土地應扮演積極角色，帶動周邊發展
局長:像交九我們覺得是一個很好的策略跟典範，像台北車站周邊的這些地方 因為絕大部分是公有土地，應該有責任跟義務要讓城市的機能能夠更好。而不是說只有新建了一個建築的量體，卻反而讓周邊地區承受了餘波惡果（backwash）。交九的案例現在對我而言，讓容積率從400％提高到560％，重點是要能帶動周圍的整體發展。

BOT案應具長期規劃考量
陳:這方面來說，據我們的看法，交九用地光是提高容積率未必能解決問題。應該從實際使用的效益來討論。
局長:交九的另一個議題是BOT這個問題，目前現在BOT在台北的案例其實都不是很成功，因為業者經常太在乎開發的樓地板面積的使用總量，而忽略了在經營上的多元可能。經常在產品定位規劃上，缺乏長遠的眼光，僅就短期能獲利的項目作規劃，這點相當可惜，也與BOT的原意不符。像交九及最近審的巨蛋這幾個個案，都有提出在高樓層完全做一般的住宅的規劃，這方面在我認為，以這些個案的屬性來說都不恰當。

BOT案應具發展彈性，並考慮期滿移轉與公部門後之使用
局長：就你所提的實際使用效益方面，我在想BOT有沒有可能讓營建樓地板面積可以分期規劃與放寬，而不是第一年通通用完。在考量民間初期成本投入及財務負擔的狀況下，分年分期興建符合當時的要求的產品，目前的狀況常常是某些東西極小化、某些東西極大化，這在未來一點彈性都沒有。現在的案例甚至有BOT的案子還規劃有銷售的部分，我都很擔心五十年後市政府接手後要如何處理。

 

公私合作推動的契機與限制
陳：局長所提的幾個重點個案，其實都有機會能發展公私合作的模式，共同來推動，未來在政策上是否能有新的突破？

局長：談到公私合作其實我是滿希望有的，不管證券化或是其他可能，其實都有一些案例可以來公私合作，但是牽涉到議會的監督，有很多行政首長的意見就會不大一樣。這方面需要適當的機制來處裡，比如說巨蛋、台北到機場的捷運BOT等比較大的案子，這些個案都與市政發展有很大關係，需要更深入的討論。

都市更新程序中公權力的角色
陳：除了剛才局長提的公有土地跟公部門的政策角色之外，我想大多數民間開發商所更關心的是，在都市更新的過程中公權力的態度。例如都市更新條例三十六條所規定，當權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物逾期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，而直轄市、縣（市）主管機關更有代為拆除或遷移之義務。而此時公權力的介入便是更新成敗的關鍵因素。不知局長對這方面有何見解？

都市更新注重協調，公權力是最後的手段
局長:這可以分兩個部份來說：首先，在法令上如果涉及到都市更新，違章建築當然要優先拆除，不拆除就分期分區執行。但是在執行的技術上來說，我個人覺得中間的協調過程一定要有，不可以把政府當成一個代為拆除的工具。同時在協商的過程中要做紀錄，提供專業界及審議會委員作為依據，舉例來說，如果特定對象是屬於一個不合理的要求，然後以小害大，那我當然在行政上公權力就一定介入。
另外舉個例子，我們有個審議個案是關於賠償數字的決定，在委員會討論後同意通過，但是依其他相關法令規定，該支付受賠償戶的金額一定要有相對的清楚帳務交代，一個有給一個有收，一個該列入成本、一個該列收入。該不該報稅，後續事項大家要說清楚，這樣委員會同意後，公權力才有介入的正當性。我希望當都市更新是現住戶、業主、鄰居跟政府一定要多贏的情況，這才是真正成功。

台北市都市更新未來整體發展方向
陳：請教局長在目前您的規劃下，台北市未來在更新的推動上是否有重點的指標地區？或是希望如何透過單點的更新來帶動地區的發展？

單點的更新應該結合周邊特色發展
局長：以現階段來講 我希望在重要據點推動更新的同時，也希望整體的規模能夠擴大到周邊地區。在這方面現在市長相對的對我們也比較要求。總體來說像是從捷運沿線向西邊陸續推動，在碰到公共機關或是甚至長期在都市計畫上的缺失都希望能一併處理。比如說像是目前孔廟的東側是一排住宅區，如果未來的更新只是維持在孔廟這麼重要的地點，只用住宅區容積率225％的概念，蓋出一排七層樓住宅區，背面向著孔廟就不是太恰當。這部份我們希望能有整體規劃的大規模處理。

掌握地方特色，推動西門町再生
局長：像是西門町的漢中街、武昌街靠近中華路周遭目前在進行的不錯，但是靠南邊一點，目前紅樓現在還可以，到了後面十字樓就不行了。所謂不行是什麼意思，原來有六十七個攤販，他們面臨的困境是如果不能有自己的特色，很難吸引人潮進來。所以目前希望能在同一個經營主體的前提下把他接起來整體規劃，結合周邊還有的四十幾個攤位，能發展出具有特色的觀光據點。就像附近的明太子街一帶，開始是一些日本料理店但是到了後面的部分商圈環境就比較差，現在有很多七年級年輕人他就進去當老闆，然後賣那個非常個性化的產品，比如說像是標榜美國風的牛仔褲等，這些就形成了當地的新特色，同時也帶來新的人潮。
陳：以西門町目前的狀況來說，妥善處理人行徒步區及配套交通處理措施，應該是地區再生的重要關鍵。

解決機車停車問題，推廣人行徒步區成功經驗
局長：就像你說的，成都路上現在最大的問題是在摩托車，這部分我們打算讓目前的停車場提供更多的摩托車位，然後擴展到西門國小附近的公有土地，也能提供部分機車停車位。希望成都路的功能改變，讓從開封街、成都路、紅樓然後再來理教公所這整個地區的交通都能有所改善。
再來就是徒步區的擴大，早期更新我們做這個徒步街商家他們是抗議的，理由不外乎是卸貨困難等，但是目前推動的徒步區的確有效的改善了空間品質，也造成了新的購物商圈，有了這樣的經驗，我預估後續的推動阻力會小很多，許多好的事情是有目共睹的。下一階段是包含現在漢中街商業帶跟電影主題公園周圍這些個地區，我們會有更新的作為會去處裡。

重大交通建設如何影響都市風貌的改變
陳：台北市目前有許多捷運路線已陸續完成，配合未來規劃的輕軌及其他大眾運輸系統的陸續建置完成，對於台北的都市發展將是另一波契機，這方面如何結合都市更新做整體規劃？

捷運場站周圍地區是下一波更新重點
局長：這答案當然是肯定的，所以我現在要求更新處對於幾個捷運站的周邊，尤其是捷運站的交叉範圍的土地，重新再檢視推動更新的可能性。我曾經聽一個作生意的人講：你只要看一個復興、敦化站那個人潮喔，做什麼都會成功！所以現在幾個點都陸陸續續正在規劃中。像新莊線將來跟淡水線有交叉的地方、民權西路附近包括撫順街等，以及大橋國小站、重慶北路等；以及內湖線從復興北路下去等地區。另外像您剛所提的，現在捷運局希望北投、天母跟士林、社子島等地區會有輕軌路線，將來有個東西線、有個南北線；南北線以目前來講的話希望到重慶北路，這邊會有交叉口就是剛說的大橋國小站；將來新莊線、信義線會有交叉的這個信義路附近；圓山站這邊有國防部的土地，未來我想把它移到北安路語言學校附近等，這些都會是未來的重點。

配合都市更新及交通建設提高使用強度
陳：像局長您剛提的幾個地區，我們大概都有初步的接觸及瞭解，未來配合大眾運輸系統的改變與都市更新的推動，其實會對當地起了很大的變化，目前所允許的使用強度可能會不足以應付未來的需求，這方面局長有何看法？

管制容積是為了抓緊生活品質
局長：容積提高我都認為跟都市生活有關係的，捷運現在一天服務可以達95萬人次，公車系統一天可以到180萬人次，但是我們小汽車機車都還是成長，都市空間都被停車空間給塞死了，以我個人為例，我目前住的地方停車問題一塌胡塗，因此必須大眾運輸能夠更成熟，我覺得容積才能普便提高，這樣台北交通會更有秩序效率 不致產生問題。
比起臺北縣來說我們管的相對嚴很多，舉例來說，以現在跟台北接壤的土地包括淡水、汐止這些沿水岸的部份，或者是縣民大道兩側新開發的土地，這些地區有的是搶容積，幾年前搶容積的量大概可以容納150萬人口，但營建業不景氣加上SARS的影響使得推案減少，但是未來陸陸續續以後會蓋出來，這些過高居住的居住密度將會不利於提升生活的品質。

容積獎勵不是水平式的提高，而是提供必要的協助
局長：以南港地區為例，該地區在短期間因為不是公營事業就是軍方、台鐵的土地，比較有機會開發。但是應該以成長核的想法，來能夠增加生活都市的體驗。如果對都市發展有貢獻，我覺得這種就可以給予適當的容積獎勵，例如，沒有停車空間我給你停車空間的獎勵；沒有開放空間我給你開放空間的獎勵；越早開闢我給你時程的獎勵。一定要對環境有貢獻，我們才提供獎勵，這會是我們將來進行的方向。

台北車站特定區及市民大道沿線更新的議題
陳：就前面討論交通建設對都市的影響，在台北市另一個指標地區就是台北車站特定區及市民大道沿線，但是目前車站附近並未劃入更新地區，未來應該可以劃入都市更新地區，一個街廓一個街廓的來做都市更新。

公有土地劃定更新地區應具有公益性
局長：我們上次跟市長做報告 是從環河北路東邊過來我希望變成台北市的一個綠洲，去年11月份也把華山藝文特區變成9.9公頃的公園等，這個沿線很多機會，從台鐵D1、交九、華山特區、一直到建國啤酒廠（這個部分，我們認為那邊要有個主題公園兼停車場），然後到松山菸廠，所有這些土地如果要釋放出來的話將會是很大的影響。如果公營事業只是為了減稅、或是增加更多的收益，而忽略都市更新真正的意義，我就不是特別的贊成將公有土地劃定為都市更新地區，除非你未來有特別的公益性，我才能接受。

陳：所以劃定都市更新地區應該也是綜合考量，不是說公有土地就不能劃入更新地區，反之雖然現況是空地，但是相對之下它經濟上是窳陋的，也該納入更新的範疇。因為鐵路局受限於鐵路法限制，基本上無法進行土地開發，但藉由都市更新以結合民間力量，也許是另一種活化其土地開發的解套方式，並協助地方政府去開闢相關公共設施，形成局長所說的多贏局面。

希望結合民間力量多多宣導都市更新的重要性
局長：一剛開始我有提到的，都市更新是讓大家活的更好，生產的更有效率。所以我也滿希望  貴基金會能透過大家共同的努力，共同推動台北都市的更新。我覺得什麼事情都是起步難，現階段作一個很好的基礎，然後漸漸成功。以後有案例能多多宣導，讓大家都能明白都市更新的重要及好處。 

陳：謝謝局長能撥冗接受本基金會的訪問。（全文完）

(本文原載於都市更新簡訊第23期)