從都市更新看店西門町發展希望-因應西門町再發展國泰建經申請中華大樓事業計畫報核打造西門町電影街新地標興洋建設漢口街事業權變審議通過

A- A A+

從都市更新看店西門町發展希望-因應西門町再發展國泰建經申請中華大樓事業計畫報核打造西門町電影街新地標興洋建設漢口街事業權變審議通過

萬華舊稱艋舺，是臺北盆地最早發展三市街之一，歷經繁華榮景。然而隨著都市發展重心東移逐漸蕭條沒落。自1980年代起臺北市政府推動鐵路地下化開始，對於萬華進行大型工程建設，如：理教公所拆遷、紅樓整建、電影主題公園、拆除中華商場、中華路林蔭大道、雙子星大樓BOT案及捷運萬大線等，目標皆是促進此區的發展。此外，近期臺北市政府並針對此區提出復興計畫及西區門戶再造計畫，希望透過妥適的都市規劃，保留西區的傳統特色並為此區注入新的活力。
萬華區從2000年迄今共劃定了26處更新地區，面積約43.89公頃，數量及面積是全臺北市之冠，且主要分布於南萬華；自行劃定更新單元自2003年迄今劃定約50處，較多分佈於北萬華。南萬華當時劃定更新地區主要為建物老舊窳陋型態為主，但因區內產權複雜、市場周邊環境髒亂等因素，民間力量有限推動困難，需由政府透過公權力來協助更新。

西門商圈之觀光轉型
北萬華的主要核心區域為西門商圈，近年來觀光帶來周邊效益的結果，可發現其已悄悄地產生改變。近幾年，電影院人潮流向東區及國外背包客旅宿需求等因素，西門町電影街、百貨公司等逐漸被商旅取代。根據統計，西門町商圈到訪的旅客，其中約三成左右是外國背包客，估計每日平均需提供1萬人左右的住宿量。西門町大量商旅業者進駐搶搭觀光的順風車，三年來，商旅業蓬勃發展，成長近五成，且數量持續增加中。

過去都市更新核准案件很少位於萬華，更少在西門町。但隨著西門發展潛力逐漸被看好，提升民間投資本區域之意願。本基金會陸續協助萬華都更案的推動，像是財政局委託協助審查萬華區福星段之公辦都更案，近期亦有更新案申請報核及審議通過，個案分述如後。

因應西門町再發展國泰建經申請中華大樓事業計畫報核
位於中華路一段的中華商場，曾是大臺北地區規模最大的公有綜合商場，1960至1980年代，是中華商場的全盛時期。在商場落成後數年間，附近也有一些具規模的百貨公司接連開幕，共同形成當時大臺北最繁華的中心商業區。

時至今日，中華商場早已拆除，且西門的百貨業逐漸蕭條，區內商業大樓或住宅低矮樓房皆已顯老舊，都市景觀黯淡無生氣外，尤其是巷弄中呈現較擁擠雜亂的情況，對於發展觀光無疑是個劣勢，亟待改善。

西門地區產業型態轉變，變更使用方式
本案基地為完整街廓，面積1,720㎡，位於中華路一段及漢口街二段交叉口，更新單元內現況為一棟11層樓之建築物，其前身為國泰人壽所擁有的「國泰百貨」，按1970年代之原始設計，整棟做為百貨商場、餐廳使用，結構設計以寬柱(0.7公尺)、深樑(0.5公尺)以滿足活載重需求。後因中華路改造計畫，中華商場拆除且西門商圈經濟活動逐漸式微之因素，使更新單元內建物經營策略改變，變更原有使用用途作為辦公室使用，現今為「中華大樓」。

2005年國泰人壽為活化資產，將本大樓納入其所發行的「國泰一號REITs」為資產，以收取長期穩定租金之經營管理方式，分配收益予相關受益人。

商業大樓設計及結構老舊，影響使用效益且維護成本高
然而，老舊大樓的維護所費不貲，中華大樓自證券化以來，每年編列高額預算辦理設備維護修繕。逢颱風大雨或地震後，又常有辦公區平頂牆面滲水、辦公區平頂及樑位水泥脫落龜裂、外牆磁磚修補等之臨時修繕需求，造成承租人於建物內辦公及商場經營不便。

此外，雖然中華大樓地點良好，位於中華路林蔭大道旁，為此區商業環境帶來許多助益。但因原始建物的結構因素(樑下空間淨高僅2.8米，高度不足)，使得近年有多家國內外業者與申請人洽談承租經營商旅事宜，卻因房間規劃及裝潢成本考量下，紛紛怯步，導致部分樓層閒置。可見，中華大樓在大環境經濟活動變化下，若未能反應活化建物空間機能，即便區位良好，仍難以符合現代商業需求，將造成信託基金受益人之損失，同時亦失去更新單元位處第四種商業區的高強度使用之原意。

中華大樓更新契機
2014年經「國泰一號REITs」之受益人提案建議中華大樓都市更新改建，故由國泰建經擔任實施者，都更規劃團隊由本基金會經過徵選後取得資格。

因本案為不動產證券化之標的，相關法令及實施細節需詳加釐清確認，自今年5月單元劃定核准後，規劃作業時間相當有限，本基金會努力協助實施者於同年10月底前正式報核事業計畫。

塑造西區門戶新地標
本更新單元位於重要之中華路林蔭大道旁，對於都市景觀及城市印象塑造具影響力，因此，中華大樓更新後擬興建為一棟地上39層、地下6層之商業大樓，外觀設計以輕透量體降低建築壓迫感，並以西門次文化及綠建築概念出發，以具特色及節能之夜間照明設備整體規劃地面層景觀及立面表情，打造都市新亮點，形塑本基地成為永續、節能、減碳的都市節點。

打造西門町電影街新地標
興洋建設漢口街事業權變審議通過
現下的西門町很是熱鬧，是年輕人及觀光客聚集、逛街的熱門景點，但熱鬧地區集中於電影街以東地區，其他地區仍有許多人煙稀少、屋況老舊、居住品質不佳、商業行為低落的狀況。

本案位於漢口街二段以南、昆明街以西、漢口街二段74巷以北與漢口街二段90巷以東所圍街廓內，緊鄰樂聲戲院北側，基地雖鄰近西門町商圈及電影街，且為第四種商業區，但卻因位處西門町邊陲地帶，人潮無法引入，商業行為低落。基地內多屬四五層公寓，僅地面層多作店面及旅館使用，無法充分發揮應有土地使用效益外，亦未符合現代住宅需求，甚至有礙都市景觀及發展。

合建之路窒礙難行，權利變換提供活路
本更新單元面積1,403㎡，相關權利人人數47人，雖為第四種商業區，但因現況低度利用且房屋窳陋老舊，故地主們興起了改建念頭。但範圍內之國有土地均為無法單獨建築之畸零地，部份緊鄰國有地的地主均向國產署提出申購，希望申購成功後全案採一般合建方式辦理改建，惟申購程序不易且冗長，加上仍有少數地主及屋主未明確表態，短期內無法取得100％同意。為避免改建遙遙無期，實施者興洋建設建議採都市更新權利變換方式，由範圍內地主於2010年6月申請自行劃定都市更新單元，並於2012年10月申請事業及權變計畫報核。

商業效益欠佳，建築規劃溝通不易
西門町商業環境特殊，雖然全區劃設為商業區，但商業行為大部分卻只能延續至一、二樓，三樓以上之店面出租不易，常有經營不善導致關門歇業之情形；本案位於西門町之邊陲地帶，商業氣息更是沒落，故多數地主們要求商業空間規劃至二樓，其餘低樓層則作為小坪數住宅分回使用。本案實施者為滿足地主實際需求，建築設計歷經多次修改，甚至辦理兩次事業計畫公聽會及申請分配，所幸在實施者與規劃團隊耐心溝通下，終於順利達成共識。

適逢文林苑事件，審議過程冗長，波折不斷
2012年3月士林文林苑拆遷引發都更爭議，大法官於2013年4月26日提出709釋憲，整個事件導致臺北市政府疲於奔命，而延宕本案事權計畫公開展覽程序。

本案依細部計畫規定，需進行都市設計審議；當時都市設計審議過程，要求商業區只要有申請各類容積獎勵、容積移轉、增額容積等個案，其一至四樓不得作為住宅、停車場、管委會的使用，此項規範嚴重影響本案之建築規劃設計及地主選配意願。實施者持續努力爭取，提出因地區商效不佳，且三、四樓住宅空間已有地主選配，溝通不易，最終都設審議會同意，增加三樓部份商業空間，但因興建地上22層之商業住宅大樓，地面三層以上有作商業使用，需另進行環境影響評估。

到了都更審議會上，委員認為雖基地位置商效不佳，但為了提高西門町商業氣息，商業空間建議仍應規劃一至四樓，且△F5-1量體色彩獎勵原申請上限，卻因商業空間比例不符都市計畫目的使用，審議會決議全數刪除量體色彩獎勵值，實施者與地主們皆表示無奈，但仍尊重審議決議。審議會後實施者再次與地主溝通建築設計及選配調整，最終內容再以報告案向審議會說明，終於順利通過。

新現代簡化主義風格之住商大樓
本為維持地區民眾生活品質及環境調和性，將延伸附近街廓環境，一樓沿街面留設騎樓並作為店面使用，南側留設4M退縮人行步道，可供人行及休憩駐足場所。

更新後擬興建地上22層鋼骨鋼筋混凝土住商混合大樓。建築設計考量配合舊有都市紋理尺度，分別於9F、15F、17F退縮量體，以減緩視覺壓迫感；建築物量體採新現代簡化主義風格，基座以簡單的幾何形式呈現，透過無圍牆式設置來增加漢口街的都市空間層次，另輔以垂直性連續柱列設計，讓整體都市空間更具有視覺連續性，最後再以簡易的線條語彙搭配少許新古典裝飾細部，以展現建築物本身之深度美。

本案自2012年報核至審議通過，費時將近三年，審查程序複雜且冗長，但終究圓滿通過；相信更新後能改善居住環境，增進公共利益，更新後之住商大樓將成為西門町電影街明顯的新地標，同時引進更多的商業效益。

更新前之中華大樓

貨車裝卸區緊鄰公車站牌，臨停情形擁擠混亂

更新單元位置圖

更新前漢口街現況

更新後透視圖
計畫內容摘要

案名	臺北市萬華區福星段二小段576地號等32筆土地都市更新事業及權利變換計畫案
基地位置	漢口街二段以南、昆明街以西、武昌街二段及漢口街二段74巷以北與漢口街二段90巷以東所圍街廓內（樂聲戲院北側）
實施者	興洋建設股份有限公司
基地面積	1,403.00㎡
使用分區	商四
更新前	產權：私有土地1,315.00㎡、公有土地88.00㎡所有權人：私有土地33人、公有土地1人戶數：40戶建物面積：4,268.33㎡
更新後	用途：店舖、一般事務所、住宅實設建蔽率：69.20% 實設容積率：864.83% 更新獎勵容積：910.31㎡(8.11%) 允建容積：12,134.31㎡總樓地板面積：21,819.37㎡構造樓層：SRC，地上22層/地下5層停車位數：汽車：131輛，機車：138輛總戶數：93戶參與分配：41人
實施方式	權利變換
更新實施費用	1,871,418,653元
總銷金額	4,307,041,060元
都市更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	吳成榮建築師事務所
不動產估價	巨秉、宏大、景瀚

更新事業推動
2011.06.15更新單元劃定
2012.09.17自辦事業及權利變換計畫公聽會
2012.10.29申請事業及權利變換計畫報核
2013.12.23～2014.01.21公開展覽期間
2014.01.09 公辦事業及權利變換計畫公聽會
2014.04.22 召開都更幹事會
2014.04.28 召開都審幹事會
2014.07.17 都市設計審議通過
2015.04.14 都市更新聽證會
2015.05.11 召開都更審議會
2015.10.05 召開都更審議會(報告通過)

(本文原載於都市更新簡訊第68期)