景美世豐青玉岸完工-本會協助世豐國際建築開發-財團法人都市更新研究發展基金會

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景美世豐青玉岸完工-本會協助世豐國際建築開發

本基地在北側「全陽麗景天廈」更新案成功後激起居民也發動更新，使景美溪畔再添一河景住宅改善河岸景觀，自2002年10月劃定為更新地區至2010年10月22日取得使用執照，共歷經8年，終於完成更新。但因四樓公寓整合破局使更新單元範圍不完整，十分可惜。

更新後(臨育英街45巷)

麗景天廈帶動更新意願

本案位於景美羅斯福路六段西側，育英街45巷(萬慶街37巷)與育英街47巷交叉口附近，是景美溪畔第一排土地。基地內屋齡多為40年以上，十分老舊，現有巷彎曲狹小，廢物棄置，實質環境十分窳陋，衛生、防火堪慮。這樣破敗的環境往往讓在河濱公園散步的民眾感到非常遺憾，不像是台北市河濱該出現的景觀。

自從本案北側「全陽麗景天廈」更新案順利推動後，一巷之隔的本區居民亦萌生更新重建之想法。經由地方熱心人士奔走後，很快的就達到事業概要申請的門檻，並於 2004年底事業概要核准，單元面積為2,576㎡。這是「萬慶街37巷西側更新地區」獲准更新之第二案，地主委託世豐開發公司擔任實施者。

四樓公寓整合破局
原核准計畫範圍內地上物現況分為兩個部分：四樓公寓部分及低矮房舍部分。由於北側四樓公寓現況坪數已接近法定容積，因此即使獲得最高額都更容積獎勵，也很難分回原坪數。經過長達兩年協商，實施者仍無法取得四樓公寓地主大多數之同意，而其他地主亦無意願再等待下最後只好忍痛放棄。實施者於2005年9月舉行變更範圍概要公聽會，排除二棟四層公寓，面積縮小為1,795㎡，並於2006年4月變更範圍概要核准。

現有巷道疑團難解
本案範圍內有一現有巷道，產權為台北縣與台北市政府共有，更新後因四周計畫道路皆已開闢完成，且亦無鄰接範圍外任何地上物之使照圖載明出入口，因此擬依北市更新自治條例第10條，併同都市更新廢止。

依據概要當時申請之建築物電腦地籍套繪圖所示，部分現有巷道土地與鄰接四樓建物之法定空地重疊，因此市政府核准函特別要求該重複部分不得計入基準容積。實施者便於2006年5月函請台北縣、市政府，協助辦理地籍分割，以確定不計基準容積之範圍。

台北市財政局函覆實施者，表示工務局所提供之建築執照電腦地籍套繪圖係供參考用，不作任何證明依據，請實施者洽建管處釐清後市府財政局再行續辦。而台北縣政府因查不到將該土地供作建物基地之法定空地之相關紀錄，便函請台北市工務局查明是否有縣政府曾經提供之使用同意書存檔資料。市府工務局於兩個月後回覆告知，該四樓建物並無台北縣政府之使用同意書存檔，而現有建物電腦地籍套繪圖係依地籍重測後之地號套繪，且經比對該四樓建物申請建造當時之地籍與現有地籍之坵塊不符，認為是因地籍重測、合併、分割所造成。工務局並把資料函轉給古亭地政事務所，而古亭地政事務所則回覆，該四樓建物係為民國67年所興建，而其地籍於民國59年之後再也無分割、合併、重測，因此與重測、合併、分割無關。

歷經多月之波折，本議題仍懸而未決。於幹事會後，實施者便請求更新處邀集相關單位，召開本案現有巷所涉疑慮之研商會議。會議當日北市工務局出具已調整之建物電腦地籍套繪圖，終於確認無法定空地與現有巷重疊問題。本案歷經15個月的波折，才終於落幕。

更新前現況(臨公園) 更新前計畫道路現況

開闢道路、人行步道

基地西側未開闢計畫道路，更新前窳陋違章建築林立於上，造成景觀與安全上之疑慮，亦導致景美溪河濱帶狀公園使用率低。有鑑於此，配合更新案之進行，由實施者協調整合計畫道路之地主及違占戶。針對少數最終無法協調及取得之部分，亦提供徵收價款與興闢費用，於核定後交由新工處一併辦理代為徵收開闢，經實施者持續努力下，原核定前無法取得之一戶無門牌地上物亦與實施者成功達成協議，地上物全數拆除完成。在基地內也規劃配合退縮設置人行步道，未來除可提高周邊交通之流暢性外，亦可使全街廓社區居民進出公園之動線更為流暢，大幅改善景觀環境的結果，亦提升河濱公園之可及性。

開闢中計畫道路現況

塑造水岸住宅景觀意象

本案規劃15樓及13樓雙拼各一棟建築，在產品定位上為純住宅。由九典建築師事務所負責規劃設計。建築物量體造型以簡潔線條為主，搭配穩重色系之石材為基調，並運用建築物不同的高度變化，配合簡潔的屋頂造型設計，除能豐富本地區之天際線外並藉以塑造成景美溪畔具地標性的溪濱住宅意象。面對公園之建築量體部分則採擴大基層接觸面設計方式，自二樓以上退縮來減輕對公園景觀及周邊產生之衝擊與壓迫感。臨育英街45巷（12M道路）面其他建物之部分則設計透空建築量體以增加基地周邊視覺的穿透性及地面層開放空間之留設。

夜間則設置投射燈光，利用建築造型及公共藝術作品投光之陰影變化，塑造夜間景觀以型塑視覺焦點。並於周邊人行空間設置暖色照明之藝術街燈，形成夜間人行徒步良好氣氛。

本基地鄰景美捷運站約200公尺，交通便利，並具備優美河濱景觀及大面積之帶狀公園，具有都市中難得一見之河濱休閒住宅之條件。但因整體環境窳陋，無法彰顯其原有的價值。透過本案更新有效改善周邊整體景觀環境，完善公園、道路等公共設施之機能，沿景美溪塑造一整體水岸住宅聚落意象。

遺珠之憾

本案推動之初，本期待可延續北側麗景天廈更新案，擴大整體更新效益。但整合過程中，實施者持續釋出誠意至該部分賠錢也在所不惜。無奈部分4樓公寓地主對於分配條件一直不滿意，造成更新單元縮小。剩下4樓公寓範圍(781㎡)即便未來仍可進行更新重建，但細碎畸零的土地已經很難塑造優良的都市景觀，喪失原本更新後可增進之公共利益，十分可惜。在此結果下，實施者、地主、市民都是輸家！

更新後現況（攝影：丁致成）

事業內容摘要

案名	臺北市文山區萬慶段三小段483-3地號等16筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案
基地位置	育英街45巷鄰近育英街47巷交口
實施者	世豐國際建築開發股份有限公司
基地面積	1,795㎡
使用分區	住三
更新前	產權：公有土地299.00㎡，私有土地1,496.00㎡所有權人公有土地2人，私有土地11人佔有他人舊違章332.72㎡，4戶戶數： 4戶，停車位：0輛建物面積：329.69㎡
更新後	用途:集合住宅實設建蔽率：35.88% 實設容積率：303.76% 更新獎勵容積：1,413.00㎡(35.25%) 總樓地板面積：9,839.37㎡構造樓層：RC 地上13、15層/地下2層停車位數：汽車：55輛機車：131輛戶數：53戶參與分配:13人，現地安置:3戶
實施方式	權利變換
更新實施費用	500,495,840元
總銷金額	985,536,718元
都市更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	九典聯合建築師事務所
不動產估價	巨秉不動產估價聯合事務所、宏大不動產估價聯合事務所、歐亞不動產估價聯合事務所
施工	地樺營造事業股份有限公司

推動過程

2002.10.28台北市政府劃定更新地區
2004.09.19事業概要公聽會
2004.12.21事業概要核准
2005.09.09變更範圍概要公聽會
2006.04.11變更範圍事業概要核准
2006.10.14.事業暨權利變換計畫公聽會
2006.10.30更新事業暨權利變換計畫申請
2007.03.30~04.28公開展覽
2007.04.26事業暨權利變換計畫公辦公聽會
2007.10.22計畫審議通過
2007.12.28事業暨權利變換計畫公告實施
2008.04.21建造執照核准
2008.11.20動工典禮
2009.05.15申請第一次變更事業暨權利變換計畫
2009.08.01~08.30第一次變更事業暨權利變換計畫公展
2009.09.28第一次變更事業暨權利變換計畫幹事會審查
2009.12.14第一次變更事業暨權利變換計畫委員會審查
2010.03.08第一次變更事業暨權利變換計畫公告實施
2010.10.22取得使用執照

(本文原載於都市更新簡訊第48期)