權利變換整合產權複雜及違建情形，透過百分百共識凝聚，協助開闢計畫道路，由點狀更新延伸為面狀更新，達到聚集效益及成功打造景美優質新社區。

變電所地下化成契機
本更新單元位於臺北市政府2000年劃定之「文山區台灣電力公司變電所南側更新地區」內，因鄰近羅斯福路六段東側廣達一公頃以上大型變電所之鄰避設施，造成長期以來發展受限，以致於周邊現況多為老舊的社區。加上本地區因多數地主持有土地年代久遠且產權細分人數眾多（包含祭祀公業等土地），造成合法建物與舊違章建築參雜，形成都市景觀窳陋地區。

於台電變電所計畫刻正研擬整體規劃將其遷移並地下化，將可能徹底改善本更新地區整體景觀風貌，為帶動更新最重要的契機。

多年耕耘取得百分百認同

本案實施者龍都建設自1987年起即陸續整合土地所有權人，原本期望與街廓內北側鄰地一併整體重建，但因產權複雜違建戶眾多等因素整合困難高，退而改以分期方式開發。北側基地整合進度較快，當時與民凱建設合作並委託其擔任實施者，於2007年9月順利完工。透過北側基地成功推動實例，加深與地主間互信基礎後，透過當地萬有里蘇有財里長及居民熱心協助，以及實施者積極溝通整合，多年努力最終得以凝聚百分百地主高度共識，推動都市更新。

解決複雜產權及協助興闢計畫道路

本更新單元住宅區及道路用地，因產權複雜加上舊違建戶眾多，並且多數舊違章建物坐落住宅區及道路用地上且互相參雜，以致整合相當不易，經由實施者耐心與積極溝通協調，同意透過權利變換方式實施，經台北市政府核定，得以將多年未徵收計畫道路透過實施者協助興闢近110公尺長、8公尺寬之計畫道路，並且讓坐落其中之舊違建築戶獲得相對補償。

另外沿著道路退縮留設2公尺寬以上人行步道，並連接西側現有巷弄，大幅改善暢通交通及人行空間。並且延續搭配北側基地整體建築規劃設計，形塑本地區優質居住環境之新風貌。因此，回顧本案多年協調溝通之艱難歷程，最終經由實施者與地及舊違章建築戶所有人通力合作，共同實現多贏之美好願景。

更新前本更新事業開闢之8M巷道

永續居住、落地生根

本案推動之初，世代皆居住本地區之林姓家族，聽到須拆掉原本住多年的老房子，初期均相當反對，透過實施者努力溝通協調，以及大家長九旬高齡的林老太太為了要讓子孫可以在祖先土地上永續居住下去、落地生根，家族都同意參與本案都市更新，老房子拆除前以及開工動土當天都以不捨但又期待更新後住新房子的心情拍照留下回憶。

開工動土典禮當天林姓家族合影（龍都建設提供）

順利完成更新，由點狀更新延伸為面狀更新

本案執行過程相當順利，除了建築執照審照過程做了些微的變動，因此在興建期間（2009）做過一次都市更新事業計畫及權利變換計畫的變更外，於今年（2010）年9月核發使用執照，並於11月完成釐正權利變換圖冊，預定於明年（2011）2月完成權利變換產權登記，全案歷經6年時間終於即將完成。本案不但是文山區都市更新的示範案例，更搭配北側更新案由點狀更新延伸為面狀更新，透過聚集效應提供可觀的公益性外部性貢獻，展現社區優質新風貌。

更新後現況（攝影：丁致成）

事業內容摘要

案名	臺北市文山區景美段一小段527地號等27筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案
基地位置	台北市文山區景興路42巷8弄．三福街9巷交口
實施者	龍都建設股份有限公司
基地面積	3,324.00平方公尺
使用分區	第四種住宅區面積：2,426.00 ㎡；道路用地面積：898.00 ㎡
更新前	產權：公有土地13㎡，私有土地3,311.00m2 所有權人公有土地2人，私有土地18人佔有他人舊違章890.70㎡，9戶合法房屋戶數：8 戶，停車位：0輛建物面積：443.53 ㎡
更新後	用途：集合住宅實設建蔽率：42.28％實設容積率：450.00％更新獎勵容積：3,636.36㎡（50.00％）允建容積：10,909.08㎡（450％）總樓地板面積：19,685.12㎡構造樓層：RC，地上15層/地下3層停車位數：汽車：112輛，機車：266輛總戶數：114戶
實施方式	權利變換
都市更新規劃單位	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	戚雅各建築師事務所
不動產估價	巨秉不動產估價師聯合事務所中華不動產估價師聯合事務所戴德梁行不動產投資顧問有限公司
施工	桂裕營造股份有限公司

推動過程

2000.06.26 公告劃定為「文山區台灣電力公司變電所南側更新地區」
2005.12.27 更新事業概要公聽會
2005.12.30 更新事業概要送核
2006.04.12 更新事業概要公告核准
2007.09.21 更新事業計畫及權利變換計畫公聽會
2007.10.18～2007.11.16 權利變換計畫申請分配
2007.12.03 更新事業計畫及權利變換計畫送核
2008.02.15 公開展覽
2008.03.06 公辦公聽會
2008.04.03 召開幹事會審查
2008.05.26 召開審議委員會審查
2008.07.16 更新事業計畫及權利變換計畫公告實施
2008.08.25 核發建築執照
2009.05.18 召開變更案審議會
2009.07.02 變更都市更新事業計畫及權利變換計畫公告實施
2010.09.29 取得使用執照
2010.10.07 建物測量成果圖完成
2010.11.22 完成釐正權利變換相關圖冊

(本文原率更新簡訊第48期)