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大安杭州南路靜巷優質美宅-丹棠開發協助鼎美建設杭州南路事業權變審議通過
丹棠開發協助鼎美建設杭州南路事業權變審議通過
本社區位於杭州南路二段25巷及信義路二段44巷巷口，屬於小面積的都市更新案，面積僅989㎡，但因為範圍內的建物現況傾頹朽壞，加上違章建築甚多，環境髒亂不堪，對市容帶來負面影響。經過鼎美建設整合獲得全體地主100％同意，由本基金會協助申請事業計畫及權利變換計畫報核，目前事業及權利變換計畫已於2015年9月14日審議通過。
妥善處理舊違章戶 化解長期占用之糾葛
本基地南側緊鄰著日治時期的台北刑務所（即臺北監獄），早期產權多數為公有土地，地上物多為侵佔公有地的違建戶，部份地主向國有財產署提出申購，更新單元內有9％國有土地、3％瑠公水利會土地，其餘皆為私有土地。公私有土地夾雜及占用、產權複雜等問題是本案都市更新面臨的課題，以致長期無法順利開發。
本案土地所有權人約有17人，人數雖然不多，但因基地內多數土地坵塊屬建築畸零地，無法自行建築。加上現況遭20餘戶、屋齡長達50年之違章建物占用，導致整合困難，建物逐漸老舊窳陋，影響市容觀瞻。
為處理公私土地混雜及長期占用問題，所有權人認為唯有透過都市更新方能有效解決問題，故尋求實施者協助整合，持續與範圍內地主及舊違章建築戶協調及勸說，大多數占用戶均表示不再堅持永久居住之權利，願以領取補償價金自行安置以配合更新，順利化解長期占用之糾葛。
更新單元位置圖
更新前：違章建物滿佈，窳陋老舊
更新後-退縮量體、留設人行道，提供舒適安全之居住環境
更新後現況模擬圖
協助開闢西側計畫道路 100%同意進行更新重建
實施者鼎美建設在整合達到法定同意門檻後，於2013年4月申請事業及權利變換計畫報核，報核後仍持續與未同意之地主溝通，直到2014年8月辦理公開展覽時，始取得全體地主同意。
本案基地屬於第三種住宅區，因協助處理舊違章建築戶，申請都市更新△F6獎勵上限20％，不過因基地面積較小，所能提供公眾使用之空間有限，審議委員考量本案基地條件限制及容積貢獻度，△F5-1獎勵酌減2％，並要求實施者再釋出部分開放空間，實施者表示願調整基地西北側臨計畫道路之庭園，退縮出一處口袋廣場，以增加對周遭環境的貢獻。除了申請都更獎勵外，因地主要求分回坪數增加，本案申請大稻埕容積移轉30％，但因大稻埕容移與一般公設用地容移不同，申請時需取得接受基地全體地主同意，經實施者逐一拜訪地主說明後，獲全體地主同意。
另外，本案西側信義路2段86巷為6米巷，於劃定當時遭地上物占用無法通行，審議時要求未來規劃時，應適度退縮建築，以確保該巷道可供車輛通行。在實施者與道路地主法務部矯正署努力下，占用地上物多數已拆除，現在已經可供車輛通行。未來更新後將配合退縮2米以上人行步道，並與道路順平處理，在產權無虞及無爭議的情況下，實施者也將協助公有地鋪設AC路面、排水溝以及辦理撥用作業。
公展後調整建築設計 幹事複審會議同意免重行公展
此外，本案申請報核後，部份地主在公辦公聽會上提出建築設計修改建議，實施者為尊重地主需求，在幹事會議中，請求主管機關同意調整設計方向，並在會後將調整方案寄發告知全體地主，取得全體地主同意變更建築設計聲明書，在確保全體地主對於設計及選配無異議之前提下，於幹事複審會議獲主管機關同意免重行公展，進入聽證及審議會程序。
更新後塑造人文薈萃的休閒住宅
本案位於臺北市中心精華地段，建築規劃以簡約質樸的風格意象，形塑美感並兼具溫馨的新現代建築。基地配置上考量東、西、南三側面臨計畫道路，建物適度退縮，沿街留設2公尺以上人行步道，以線狀深淺交錯的設計概念，創造步行空間的舒適度與親切感。
另外，將開放空間留設於基地北側，營造綠意盎然的庭園景觀，希望能有效減低建築物造成之壓迫感，減少對鄰地住戶之干擾。本案更新後預計興建地上14層、地下4層之住宅大樓，採綠建築設計，可望成為大安區人文薈萃的休閒住宅。
本社區位於杭州南路二段25巷及信義路二段44巷巷口，屬於小面積的都市更新案，面積僅989㎡，但因為範圍內的建物現況傾頹朽壞，加上違章建築甚多，環境髒亂不堪，對市容帶來負面影響。經過鼎美建設整合獲得全體地主100％同意，由本基金會協助申請事業計畫及權利變換計畫報核，目前事業及權利變換計畫已於2015年9月14日審議通過。
妥善處理舊違章戶 化解長期占用之糾葛
本基地南側緊鄰著日治時期的台北刑務所（即臺北監獄），早期產權多數為公有土地，地上物多為侵佔公有地的違建戶，部份地主向國有財產署提出申購，更新單元內有9％國有土地、3％瑠公水利會土地，其餘皆為私有土地。公私有土地夾雜及占用、產權複雜等問題是本案都市更新面臨的課題，以致長期無法順利開發。
本案土地所有權人約有17人，人數雖然不多，但因基地內多數土地坵塊屬建築畸零地，無法自行建築。加上現況遭20餘戶、屋齡長達50年之違章建物占用，導致整合困難，建物逐漸老舊窳陋，影響市容觀瞻。
為處理公私土地混雜及長期占用問題，所有權人認為唯有透過都市更新方能有效解決問題，故尋求實施者協助整合，持續與範圍內地主及舊違章建築戶協調及勸說，大多數占用戶均表示不再堅持永久居住之權利，願以領取補償價金自行安置以配合更新，順利化解長期占用之糾葛。
更新單元位置圖更新前：違章建物滿佈，窳陋老舊更新後-退縮量體、留設人行道，提供舒適安全之居住環境更新後現況模擬圖協助開闢西側計畫道路 100%同意進行更新重建
實施者鼎美建設在整合達到法定同意門檻後，於2013年4月申請事業及權利變換計畫報核，報核後仍持續與未同意之地主溝通，直到2014年8月辦理公開展覽時，始取得全體地主同意。
本案基地屬於第三種住宅區，因協助處理舊違章建築戶，申請都市更新△F6獎勵上限20％，不過因基地面積較小，所能提供公眾使用之空間有限，審議委員考量本案基地條件限制及容積貢獻度，△F5-1獎勵酌減2％，並要求實施者再釋出部分開放空間，實施者表示願調整基地西北側臨計畫道路之庭園，退縮出一處口袋廣場，以增加對周遭環境的貢獻。除了申請都更獎勵外，因地主要求分回坪數增加，本案申請大稻埕容積移轉30％，但因大稻埕容移與一般公設用地容移不同，申請時需取得接受基地全體地主同意，經實施者逐一拜訪地主說明後，獲全體地主同意。
另外，本案西側信義路2段86巷為6米巷，於劃定當時遭地上物占用無法通行，審議時要求未來規劃時，應適度退縮建築，以確保該巷道可供車輛通行。在實施者與道路地主法務部矯正署努力下，占用地上物多數已拆除，現在已經可供車輛通行。未來更新後將配合退縮2米以上人行步道，並與道路順平處理，在產權無虞及無爭議的情況下，實施者也將協助公有地鋪設AC路面、排水溝以及辦理撥用作業。
公展後調整建築設計 幹事複審會議同意免重行公展
此外，本案申請報核後，部份地主在公辦公聽會上提出建築設計修改建議，實施者為尊重地主需求，在幹事會議中，請求主管機關同意調整設計方向，並在會後將調整方案寄發告知全體地主，取得全體地主同意變更建築設計聲明書，在確保全體地主對於設計及選配無異議之前提下，於幹事複審會議獲主管機關同意免重行公展，進入聽證及審議會程序。
更新後塑造人文薈萃的休閒住宅
本案位於臺北市中心精華地段，建築規劃以簡約質樸的風格意象，形塑美感並兼具溫馨的新現代建築。基地配置上考量東、西、南三側面臨計畫道路，建物適度退縮，沿街留設2公尺以上人行步道，以線狀深淺交錯的設計概念，創造步行空間的舒適度與親切感。
另外，將開放空間留設於基地北側，營造綠意盎然的庭園景觀，希望能有效減低建築物造成之壓迫感，減少對鄰地住戶之干擾。本案更新後預計興建地上14層、地下4層之住宅大樓，採綠建築設計，可望成為大安區人文薈萃的休閒住宅。
計畫內容摘要
| 案名 | 臺北市大安區金華段三小段383-16地號等36筆土地都市更新事業及權利變換計畫案 |
| 基地位置 | 大安區信義路二段44巷以西、杭州南路二段25巷以北、信義路二段86巷以南及其以東所圍之街廓南側 |
| 實施者 | 鼎美建設股份有限公司 |
| 基地面積 | 989.00㎡ |
| 使用分區 | 住三 |
| 更新前 | 產權：私有土地901.00㎡、公有土地88.00㎡ 所有權人：私有土地9人、公有土地1人 舊違章建物：1,287.73㎡，21戶 戶數：1戶 停車位：0輛 建物面積：71.35㎡ |
| 更新後 | 用途：集合住宅 實設建蔽率：45.00% 實設容積率：404.99% 更新獎勵容積：1,122.63㎡(50.00%) 容積移轉：667.58㎡(30.00%) 允建容積：4,005.46㎡ 總樓地板面積：7,902.83㎡ 構造樓層：RC，地上14層/地下4層 停車位數：汽車：56輛，機車：49輛 總戶數：27戶 參與分配：9人 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 更新實施費用 | 9.42億元 |
| 總銷金額 | 24.82億元 |
| 都市更新規劃 | 丹棠開發股份有限公司 |
| 建築設計 | 陳麗珍建築師事務所 |
| 不動產估價 | 景瀚不動產估價師、巨秉不動產估價師、歐亞不動產估價師 |
更新事業推動
2012.10.18更新單元劃定
2013.04.17 申請事業及權利變換計畫
2013.02.27 自辦事業及權利變換計畫公聽會
2014.07.11～08.09公開展覽期間
2013.08.05 公辦事業及權利變換計畫公聽會
2014.10.23召開都更幹事會
2015.04.09召開都更幹事複審
2015.07.28召開聽證會
2015.09.14召開都更審議會通過
(本文原載於都市更新簡訊第68期)
2013.04.17 申請事業及權利變換計畫
2013.02.27 自辦事業及權利變換計畫公聽會
2014.07.11～08.09公開展覽期間
2013.08.05 公辦事業及權利變換計畫公聽會
2014.10.23召開都更幹事會
2015.04.09召開都更幹事複審
2015.07.28召開聽證會
2015.09.14召開都更審議會通過
(本文原載於都市更新簡訊第68期)
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- 發布日期
- 2015/12/15
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- 發表人
- 更新事業部副主任
董政彰
資深規劃師
黃耀儀
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關鍵字 都市更新事業
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