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內政部營建署公辦都更案赴港招商


營建署為加速推動都市更新,經過長達五年以上的長期擘畫的政府公辦都更案,不僅已在臺北舉辦了兩場國內及一場國際的招商說明會外,更為了打響臺灣都市更新在國際城市的知名度與能見度,特於今年6月8日至6月10日進行三天的拜會行程,由都市更新組柯茂榮科長率團親赴香港招商,此次隨行團員中包含了目前公辦都更案最大的地主臺鐵局官員、基隆西二西三碼頭都更案重要的推手基隆市政府官員、以及本基金會工作人員。此次藉由都市更新推動辦公室招商顧問仲量聯行的引薦,在三天的拜會行程中密集的拜會了香港當地最具代表性的大型開發商,不僅讓國際瞭解到臺灣目前公辦都市更新的積極推動程度外,更吸取了此些國際級的開發商寶貴的投資與經營管理經驗。

本次赴港招商營建署推出極具港灣城市發展潛力的「基隆火車站暨西二西三碼頭」及「臺鐵高雄港站」兩案,及具備發展為國際化的多元化商業中心的「新竹市火車站後站地區都市更新計畫」及臺北南港的「台北市南港調車場更新開發計畫」等四案,均屬投資金額高且極具招商誘因的個案,總投資金額約達489億元,也具備國際開發潛力的指標性案件。

與廠商直接對話取代傳統招商說明會方式本次拜會過程考慮到國際廠商對於臺灣的都市更新之背景瞭解有限,為了與國外的投資廠商有效進行互動,特以個別主動的直接面對面拜訪開發商的方式取代以往對外集體召開說明會的宣示方式進行,讓國際級的開發商能對台灣投資環境及都市更新案件的背景能夠有更深入的瞭解與認識,以與開發商間的直接進行對話,擴大進行招商提高投資意願。此行拜會的主要的國際廠商包括了香港和記黃埔、新鴻基地產、太古集團、香港置地以及LaSalle Investment等主要國際知名的投資開發商。

本團拜會過程先針對臺灣整體的投資大環境作一個概況簡介說明後,再進入臺灣都市更新的投資機會介紹與個案招商項目的說明,過程中充分瞭解到香港屬於國際資本密集的都市,為了吸引國際級的短中長期的資金進入投資開發,累積了豐富的投資與管理經驗,各廠商考量的投資開發與經營管理層面的實際執行問題,都對臺灣未來在開發經營型不動產的公辦都更案有著正面的助益。

他山之石提供許多寶貴的招商新法寶
各廠商對於臺灣想要公開招商引資的個案的主要問題多集中於個案的開發方式、土地的權益處理方式、設定地上權的年期,以及個案的區位條件潛力都有作深入的瞭解與廣泛的交換意見。此次拜訪的各廠商對於臺灣的公辦都更案提出了寶貴且具體的意見主要有:

1. 廠商選擇投資標的時以地區最具備地標型及最精華地段為主要考量因素,且前期評估作業時間較長,所以在開發投資上會非常的謹慎因應,應給予廠商投資備標的時間須有充足的時間準備。

2. 廠商要投資都市更新個案的考量因素,仍有必須先進行法律及市場等層面的深度瞭解後,才可能提出具體且完整的投資計畫,因此讓國際的廠商瞭解整體的投資內容與背景是未來招商時重要的課題。

3. 對於設定地上權特許期間50年期滿後是否有明確的續約機制,因為商用不動產是長期持有與經營管理,有明確的續約條款將有助於廠商的投資意願。

4. 商用不動產的物業管理績效影響到物業資產的價值,可透過物業的Mix-Use增加物業的效益,結合良好的物業管理者將能充分發揮物業的價值。

5. 投資者對於個案的退場機制也是投資者重要的評估指標,將影響個案的是否招商的成功要件之一。

親身考察香港最知名的商業複合式中心
此行除了拜會香港國際知名的投資開發公司外,團員一行更利用拜會等待時間抽空考察了幾個香港著名的商業辦公及住宅複合式開發的商業中心,包括了早期最知名的都市更新案太古廣場及類似基隆西二西三碼頭案的海港城購物中心、並參觀了結合機場快線與港鐵的複合式商業開發的著名地標建物國際金融中心(IFC)及環球貿易廣場(ICC),在參觀考察的過程中,團員充分瞭解到港府在這個地狹人稠的都市中,透過良好的開發經營者的物業管理巧妙地將商業、飯店、辦公、住宅及交通場站密切的結合,以動線的設計及不同產品區塊的規劃,吸引著川流不息的人潮,期能發揮商用不動產最高的坪效與資產價值,這些規劃與設計手法著實令人敬佩。

在拜會的最後一天,團員一行人順道前往香港市區重建局的多媒體展示館,透過多媒體的互動影片與遊戲中,瞭解到香港由於都市化發展的較早,整體都市早已面臨了都市結構與環境必須改善與重整的課題,在這些課題上香港政府已經啟動了全面推動都市更新的策略,目前市區重建局正積極的採用四大業務策略(4Rs),即重建發展、樓宇復修、文物保育及舊區活化,希望能夠全面引發市區都市更新的潛力。未來將積極推動數十個重要地區的更新案,包括市區重建局歷來最大的開發重建計畫案觀塘市中心計畫案。

本次營建署組團親赴香港招商,過程中不僅充分瞭解到國際廠商的投資眼光與投資布局精準策略外,更明白的看到這些國際廠商在開發投資與經營管理上所付出的努力,並非目前臺灣的一般單純住宅更新僅以出售方式的思維模式,而是以一個更宏觀與永續經營的態度來持有不動產經營管理,因此臺灣未來在公辦都更案上仍面臨許多的挑戰必須克服,才能邁向一個新的里程碑。本次的赴港招商帶回了許多寶貴意見各機關都收獲滿滿,而這次招商也扮演了積極且正面的敲門動作,向國際宣示臺灣的都市更新已正式登場了,歡迎國際各界人士來臺灣投資。

團員與和記黃埔地產代表合照

團員與LaSalle Investment 國際董事 Andrew Heithersay 合照

團員與太古地產常務總裁Guy Bradly討論

團員與香港置地集團公司代表合照

(本文原載於都市更新簡訊第47期)

  • 發布日期
    2010/09/15
  • 發表人
    基金會主任 錢弈綱