元大栢悅（原勝利大樓）更新完成-本會協助元大建設-財團法人都市更新研究發展基金會

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元大栢悅（原勝利大樓）更新完成-本會協助元大建設

勝利大樓原為台北東區林蔭大道豪宅之ㄧ，但因921及331地震震損而強制拆除。自2002年11月劃為更新地區至2010年10月登記完成，共歷經八年，終於再展豪宅風華。

更新的肇始
勝利大廈始建於1964年，為台北市最早幾棟高層電梯住宅大樓，位處敦化南路一段與安和路一段交口的完整街廓，為10層樓雙拼建築，拆除前屋齡近40年。整棟建築只有20戶，每戶面積約有200平方公尺上下，以如此區位，且戶數單純的條件，市場上不乏有意投資的建商。

在1999年921大地震時，勝利大廈建築體部分即出現樑柱受損情形，2000年1月即由台北市政府列為「黃單」建築物，需注意補強；2002年3月31日地震再次重創勝利大廈，經建管處會同台北市建築師公會、土木技師公會及結構工程工業技師公會鑑定，確定屬無法補強的「紅單」危險建築後，基於考量住戶與周邊社區之公共安全，由工務局即時強制拆除。住戶清理撤離後，4月30日當年耀眼的大樓已經夷為平地。

更新前建物已拆除情形

權利變換解決產權問題
原土地所有權人有28人，產權狀況有個人也有公司行號，其中有的地權還不屬於房屋所有權人，甚至還有一家公司已經解散找不到關係人，權利相當複雜。勝利大樓早在震災前就曾有改建的想法，因住戶意見分歧而沒有實現。之後因為921地震後建物已受損，但對於該如何進行補強或重建工作，因住戶意見協調不易而未能實施，使得許多住戶為求自保而陸續遷出，在331地震前僅剩下6戶居住。建築物拆除後，如何重建、由誰執行重建、要自行出資還是與建商合建，在住戶間經過很長時間的討論。經過二年的時間管委會幾位熱心住戶四處請教都市更新基金會、接觸各種專家及建設公司，也曾經考慮自組更新會、信託、委託建經公司及建商合建等各種可能性，但都原地踏步沒有定論。最後本會建議採權利變換以解決各地主之間的紛爭，並由擁有該大樓部分產權的元大集團旗下的元大建設公司擔任實施者並委託本會，協助該大樓更新重建規劃。

衍生估價爭議
原以為權利變換能解決產權上的問題，但是又衍生出另外一個問題是，地主最在意的權利價值，因地主不信任三家鑑價機構所估定的價值，其中尤以更新前後價值評定最受關注，對於位處台北市精華地段勝利大廈的住戶而言，更是錙銖必較。以更新前估價為例，有住戶未能通曉災後重建之特殊狀況與估價原則認為應比照基地附近的國泰世華大樓土地每坪約三百萬元的成交價格計算；有人認為房屋既已拆除，各地主間應不論原來是一樓店面或樓上住宅，要一律以土地持份面積來攤分土地價值（這使得一樓餐廳地主與樓上住宅地主產生嚴重衝突）；有人仍抱持著合建的觀念，想要與實施者另行協議更優於他人的土地價購條件；甚至有人自行委託非正式估價機構之數據，據以主張權利。部分地主與建商形成緊張對立的關係。這些估價的爭議，加上本案必須經過都市設計審議程序，使得審議過程非常緩慢。不像一般災後重建的案件，大多數的縣市政府都是速審速決，這個案件的都市更新審議長達27個月才獲得核准。

更新重建案規劃過程一來住戶間互信不足，再者住戶對實施者和規劃團隊也不完全信任，而原住戶多為各行各業中的翹處，其中不乏紅頂商人、學界菁英等，都有獨立思考能力，甚至政商關係良好、也曾透過各種方式與管道向實施者或台北市都市更新處表達意見，使得三方人馬就更難達成共識。經歷近百場大大小小正式及非正式會議，面臨一次次輾轉波折與協調溝通，實施者和規劃團隊在推動過程中隨時面臨各方嚴苛的檢驗與督導，所幸這些問題透過本會提供專業協助，以及實施者與地主間經過多次溝通協調，在權值的計算上，與一般災區更新重建相同，是以建物存在的條件下考量更新前假設房地總價值中土地的貢獻價值為計算權利價值比例的標準，並據此作為權利變換計算的依據。此爭議由實施者委託的宏大估價公司依委員會建議，以正式函文方式回覆住戶所提估價報告意見後終於大部分解決。但是即使計畫核定後，仍有地主提出異議進行救濟程序。

但異議內容有多項與權利價值無關，爭議處理審議會就不予審議，如「三家估價更新前價值相似」、「原估價選取之案例，已有30~50%之漲幅，應重新選取案例」、「建築後價值以2004年1月6日為評價基準日」…等，皆與權利價值無關；故只針對以下幾項審議：1.更新前建物裝潢是否應考量為更新前權利價值基礎2.合法使用權之花園與車庫價值未予估價3.更新後停車位價值是否合理4.更新前兩戶是否可以合併使用評估其價值，但這幾項審議結果皆以維持原核定內容。只有「更新後騎樓價格以一樓室內價格估算之合理性」最後審議結果於2009年7月依台北市不動產估價師公會所提技術性諮商意見，應向下調整下修4%，故實施者須再以現金找補予異議人約九百餘萬元。但此案進行到釐正圖冊階段，還是有陳情人提出異議。

概要公聽會事業暨權變計畫公辦公聽會

建築規劃
勝利大廈在震損前，一樓的日式料理與鐵板燒餐廳每天門庭若市，二、三樓有著名攝影公司和證券業進駐。因大樓地周邊商業活動頻繁，較低樓層商業使用價值頗高希望擴大餐廳營業面積，但是樓上住戶則期望有最高的住宅品質且一樓不要有餐廳店舖。設計及審議過程中如何兼顧商業活動與維持住家生活品質，成為地主之間意見相左的另一困擾，上演一場「低樓層商業使用效益」與「高樓層住戶生活品質」的空間拉鋸戰。最後，經過審議委員會及更新處的居中協調，考量維持更新前的使用狀況，在合理範圍內容許地面層餐飲商業使用，但也同時設計住戶交誼廳空間，讓商業營業動線與住家動線隔開，同時滿足全體地主需求的折衷方案下有條件通過本案。從2004年5月5日送件起到2005年11月30日報請更新處核備為止，地面層平面規劃一路從原先的只有店面空間，修正為單一店面外加住戶交誼廳，最後再將一間店面修正為二間店面，多次的調整平面規劃，為的就是取得住戶的最大需求平衡點。

因住戶深受震災影響，對於重建後之建築結構、耐震設施等均希望以較高標準規劃、施作。尤其位處高單價精華地段，住戶對於未來居家的材料、設備等堅持選擇更好的品質，希望品質和空間都能展現大樓和住戶的獨特風格，打造一棟堅固、高品味的住宅堡壘。

結構設計方面，承重、抗壓、耐震、防颱、防火等特性，都符合內政部頒佈最新的建築技術規則和CNS國家標準；大樓並採用造價高、品質好且環保的鋼骨鋼筋混凝土(SRC)構造，以縮小樑柱斷面尺寸；而設計風格上，平面形狀力求簡單，立面造型則變化均勻，整體造型則以採取合理的建物高寬比為原則。

浴火重生
2006年8月24日勝利大樓更新案終於核定實施，因為依九二一暫行條例申請了原容積30%的獎勵，更新後每戶權狀面積都超過300平方公尺，住戶分得比更新前增加不少，新的大樓是SRC構造、地下4層、地上17層的住宅大樓，平面配置採雙併規劃，共33戶，經過實施者與住戶多次協調，大多數住戶均同意依照原樓層及位次分配更新後產權。1至10樓由原住戶分配，其餘樓層由實施者選配。

元大建設在更新事業計畫核准後的九個月才取得建築執照，取名為「元大柏悅」開始銷售。不過，因為區位太好及不動產景氣復甦，幾乎沒有對外公開就已經銷售一空，而地主所分配的建物價值也跟著水漲船高，目前工程已於2010年完工，震損的勝利大樓重生為元大柏悅又再次吸引眾人的目光，也因留設了大量人行步道，與街角對面的誠品書店同樣提供了人行駐留的開放空間，且極富特色的地標造型建築都為都市景觀增色不少。

更新後建物外觀（攝影／丁致成）

事業內容摘要

案名	臺北市大安區仁愛段二小段679、679-1、680地號等3筆土地（原勝利大廈基地）都市更新事業計畫及權利變換計畫案
基地位置	台北市大安區敦化南路一段、安和路交叉口
實施者	元大建設開發股份有限公司
基地面積	1568平方公尺
使用分區	敦化南北路特定專用區(A區)(原住四、住四之一)
更新前	產權：全為私有土地，所有權人 21人概況：20戶九二一、三三一地震後判紅單危險建築物
更新後	集合住宅建築面積：830.03平方公尺實設建蔽率：55.76% 法定容積率：392.6% 更新獎勵容積：1749.131平方公尺總樓地板面積：14473.23平方公尺構造樓層：SRC地上17層/地下4層停車位數：汽車：75輛機車：187輛戶數：33 參與分配：19戶
實施方式	權利變換
都市更新規劃單位	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	大元聯合建築師事務所
不動產估價	宏大不動產鑑定公司、華邦公證公司、國泰不動產鑑定公司

推動過程
2002.11.19更新地區劃定
2003.11.14概要公聽會
2003.11.25事業概要申請
2003.12.18事業概要核准
2004.03.12事業計畫及權利變換計畫公聽會
2004.05.05事業計畫及權利變換計畫送件申請
2004.07.01～07.30公開展覽
2004.07.28公辦公聽會
2004.09.10幹事會審查
2005.05.16第一次更新委員會
2005.06.06更新委員會專案小組審查
2005.10.14第二次更新委員會
2006.08.25核定發布實施
2007.05.03取得建造執照
2008.05.27變更事業計畫及權利變換計畫送件申請
2008.06.05幹事會審查
2008.06.09爭議處理審議會
2008.08.07變更事業計畫及權利變換計畫送件申請核定發布
2010.04.23取得使用執照

(本文原載於都市更新簡訊第47期)