全市唯一配合台北好好看系列一之更新事業核定實施
市民大道早期因鐵路縱貫線經過，建物多背對興建，鐵路地下化後，本區可望發展成台北市東西向之重要景觀軸線，惟沿線建物多數老舊窳陋，實有更新必要，本基地面積近一公頃，為大安區首件大面積開發個案，透過都市更新搭配台北好好看系列一，整體考量周邊，由內而外將環境貢獻度極大化後，將成為提前實現本區細部計畫規劃精神之最佳示範案。
 
大安區首件大面積開發個案
本基地（更新單元）面積9,244.79平方公尺，位於重要幹道市民大道三段與建國南路一段交叉口，距離捷運忠孝新生站約500公尺。現有建築物為加強磚造1層樓合法建物以及2層樓違章建築物。建物老舊，不僅與周圍都市發展有明顯差距，未能符合現代化都市應有機能，且未能與重大建設配合，對整體環境形成負面之影響。


早於民國70年初期，台北市政府便將本區公告為大安區第二期市地重劃區，準備進行公辦市地重劃，但因產權複雜協調困難，歷經多年遲遲無法完成。市府遂於民國80年辦理本區通盤檢討時，併同報請內政部准予撤銷原公辦市地重劃，未來再改由範圍內土地所有權人以自辦市地重劃方式辦理。

部分地主苦於土地長期無法開發，公辦市地重劃歷經多年未果又撤銷後，無法再等待的心情讓他們開始自行著手籌備自辦市地重劃。民國89年12月底，初步整合地主意見後正式向市府提出自辦市地重劃申請，並於民國94年2月4日取得市府對土地分配成果相關圖冊之備查函文。

另一方面，部分地主亦依當時台北市相關規定，申請自行劃定更新單元範圍，並於民國92年4月7日公告實施「臺北市大安區懷生段一小段861地號等11筆土地為更新地區(更新單元)」計畫案。後續因市地重劃範圍內亦有地主要求加入更新，因此配合市地重劃辦理範圍，再次辦理「擬變更(擴大)劃定臺北市大安區懷生段一小段861地號等14筆土地為更新地區(更新單元)」，並於民國93年4月1日公告實施。
 
兩建商合組新公司，共同成就此大案
透過更新單元內部分土地所有權人及各方人士熱心努力下，已於民國94年6月28日初步達成更新共識，並取得事業概要核准函。但由於本單元面積規模龐大，所需開發資金甚高，且因忠泰建設及長虹建設均對擔任本案實施者有極高意願，經單元內部分所有權人及發起人考量後，決定委託由忠泰建設及長虹建設合組之「忠泰長虹建設股份有限公司」為實施者辦理本案，且委託本基金會辦理事業概要核定後之相關更新事業事宜。在專業團隊及實施者努力之下，取得所有權人及相關權利人之信任，並於95年9月18日取得更新單元內近九成土地與全體建物所有權人同意，檢附相關要件並進行計畫審議送件。

都市更新實施方式靈活運用，解決權利人整合問題
由於本案面積龐大，權屬複雜，因此雖於更新前已透過市地重劃方式將地籍分割整併，但還是無法進行實質之開發動作，再加上因八米計畫道路之區隔為兩宗不同之建築基地，增加整體開發之困難度，考量上述問題及本案特性後，本更新單元擬劃分為東區、西區兩個「重建區段」，分別以協議合建與權利變換兩種不同實施方式實施更新事業。

採現地安置處理方案，柔性處理國有地長期遭佔用問題
計畫道路東側之東區重建區段，建築基地面積為1462.12㎡，權屬較為單純。計畫道路西側之西區重建區段其建築面積為7376.69㎡，基地內目前除私有地外，尚有臺北市及中華民國交通部台灣鐵路局之土地夾雜其中，除一棟合法建物外，其餘位於交通部台灣鐵路管理局土地上之19戶均為佔有他人違占建戶。

由於部分舊違章建築戶態度堅決強勢，台鐵多年來協調拆屋還地均未果，本基金會加入後考量本案特性後，建議為避免抗爭衝突，宜運用權利變換立體產權分配之特性及採現地安置處理方式，經過實施者多次與舊違章協調溝通，基金會協助進行多次說明後，終讓交通部台灣鐵路局與舊違章建築戶均同意現地安置之處理方式，台鐵土地才得以參與更新並解決其土地遭人佔用之問題。
  
全案人車行動線系統示意圖                                                公聽會現場情形
 
更新搭配台北好好看系列一，三層級審議會把關
本案送件後，本於96年3月召開公開展覽，並於96年5月通過幹事會審查後，恰因台北市政府推出「促進都市再生2010台北好好看」開發計畫，本案無論基地規模或基地位置特性，均十分適合申請此開發計畫，加上本案多數地主亦十分積極表達其希望申請2010台北好好看開發計畫之意願，忠泰長虹建設便在地主之期待下，決定響應台北市政府2010台北好好看開發計畫。

民國97年11月19日，經台北市政府「徵求參與『促進都市再生2010年臺北好好看』開發計畫案」第11次審查委員會同意受理後，依據台北好好看開發計畫之規定，由本基金會負責研擬本案都市計畫細部計畫變更說明書。

由於台北好好看開發計畫初期規定較為簡略，惟變更細部計畫範圍涉及層面較廣，再加上本案為台北好好看系列一搭配都市更新，整體程序遠比一般案件複雜，實際進入審查程序後，發覺各局處及委員與實施者認知均有差異，本基金會協同建築師多次至台北市發展局進行說明，努力傳達本案之構想尋求主辦單位支持，終於民國98年9月10日經「都市計畫委員會」審查通過，同年10月7日經市政府公告，確定本案可申請之台北好好看一獎勵中「室內挑高開放空間」、「廣場式開放空間」、「地面人行通道」等三個項目。

民國99年1月28日，本案再經「都市設計委員會」審查，確定可取得獎勵額度為「室內挑高開放空間」1439.48㎡；「廣場式開放空間」2916.20㎡、「地面人行通道」4108.98㎡。

最後將前二項審議內容視為上位計畫，納入本基金會負責研擬之都市更新事業計畫及權利變換計畫後，於今年4月19日「都市更新及爭議處理審查會」確定本案都市更新事業計畫及權利變換計畫內容，並於今年7月15日核定公告。

配合高架雙軸，配置兼顧環境協調感之地標建物
為兼顧住宅社區之舒適環境，並帶動附近社區商業活動，透過王克誠建築師事務所專業建築設計，西區重建區段預計可規劃鋼骨鋼筋混凝土造之地上11層，地下4層之辦公大樓一棟，部分一樓規劃做零售商業使用，地上23層，地下4層兩棟住宅使用，東區則為純鋼骨構造地上14層，地下5層之住商混合大樓一棟。

在配置規劃上，於兩交通要道交叉節點配置依辦公大樓，除期望利用辦公室較不受噪音影響之空間使用特性，來拉開住宅區及高架道路距離，降低空氣污染、噪音之影響，建築量體配置配合建國高架橋對策舊建築物兩體高度，降低本基地臨高架橋處之壓迫感，住宅區則拉高建築量體至鄰公園處住辦混合大樓再度降低縮小量體，此排列配置可以創造出漸昇漸降量體排列後所產生之協調韻律感，色彩則以暖灰色調融入周邊穩定內歛之感覺，西區以米白色水平線條編排於建築底層，利用色彩特性降低高架橋對開放空間之壓迫感，東區則以垂直綠意延伸呼應昌隆公園。
 
東區留設15米挑空開放空間                                              西區留設15米挑空開放空間

由內而外將環境貢獻度極致化
由於市民大道兩側土地，於97年9月甫公告最新細部計畫書，台北市政府針對市民大道兩側發展方向已有明確結論，藉由此次機會，本案恰可成為該細部計畫案實現之最佳示範案，因此本案融入規劃概述如下：

1.環境綠意與建築連結 ，呼應瑠公綠帶公園
延續市民大道周邊細部計畫之定位，設計多層次植栽形塑城市核心森林意象，並運用景觀設計手法，配合植栽與線性錯落石鋪面，展現瑠公圳之蜿蜒都市伏流與格狀街廓的對象，亦整體規劃整區之景觀步道、自行車道貫串全場。

2.補充機能性設施，提供挑空休憩空間
於鄰瑠公圳綠帶公園側分別設計兩處24小時開放之挑高十五公尺開放空間，西側定位為「文化創意綠廊」，支援週邊北科大、慈濟及鄰里活動，並以此整合瑠公圳綠帶公園，於台北市核心區創造一處結合人文藝術之綠色開放空間

3.配合本案紋理特性，有效引入支援性商業、使用者、軟體活動等三大支撐活化設施空間魅力三大要素， 確保本案開放性空間之使用熱度
於西側設置雙排花數列之文創林蔭大道，東西兩側規劃三處創意料理餐廳等支援性商業空間，增加本案休閒商業之氣息；配合北科大、慈濟及鄰里空間使用需求，結合「忠泰建築文化藝術基金會」、「財團法人云辰文化基金會」協同管委會不定期合辦文創活動，確保本案開放空間之使用熱度。
 
更新協助道路、公園之開闢與認養，周邊人、車、自行車系統一次整合
本基地位於建國高架橋及市民大道高架交會點，周圍鄰近建國高架橋下為計程車休息區停放處，人車動線規劃設計十分重要，必須透過預先規劃層次及功能分明之交通動線，留設適當之人行車行空間為抒解周遭之聯外交通需求。

基於此，本案擬開闢單元南側計畫道路-安東街40巷，期便利街廓與建國南路之交通銜接，以紓解基地週遭之聯外交通需求，此外，亦認養周邊人行步道、昌隆公園，並於基地西側建國南路既有人行道退縮3M後，增設依右轉專用車道，以紓解建國南路右轉市民大道之車流量，連帶改善區域行車道路品質與便利性，一次性整合基地周邊人、車、自行車系統動線。
 
大規模開發，提前實現本區細部計畫規劃精神之最佳示範案
本更新單元處臺北市中心地段，生活機能完善，交通便捷，適合發展成住宅及商業之發展，更難得的是，為一大規模之基地。歷經地主、實施者、規劃團隊多年努力，透過都市更新，除成功扭轉了因本基地長期空置且舊違章林立之窳漏形象，更透過用心之整體規劃，一次將周邊活動與交通運輸加以系統化整理，企圖以活絡之文化、商業、休閒、藝文活動，延續瑠公綠帶串連至復興北路商圈，徹底發揮本區原本應有之節點效益，並於此重要之都市核心區提供最大的綠意。相信經過此番努力，應能加速達成與東側微風廣場商圈接續，帶動周邊都市機能再發展目標。
 全案俯瞰模擬示意圖                                                             

全案夜間模擬透視圖 

計畫概要

 
(本文原載於都市更新簡訊第47期)