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台北金融中心大樓-本會協助第一棟商辦大樓更新即將完工


「台北金融中心」位於台北市敦化北路與南京東路交口之西南側,是重要的辦公商圈。更新前因九二一震災受損,建築物空置達4年之久,僅出租做為大型廣告看板之用。雖然曾被譽為「最會賺錢的廣告看板」,但每年因閒置所浪費的租金將近3億元,也對都市景觀造成破壞。如今經過將近7年的努力,終於即將重建完成。

權利變換公平合理分配
當時「權利變換」的制度雖未廣為人知,但至少透過公正的三家估價師所估定的價值,尚能說服各所有權人,以權利變換的規定作為更新後分配的依據,便逐漸消弭各所有權人的紛爭。

規劃初期議題便是這棟建築物到底容積獎勵多出來的容積是要變胖(各層樓地板面積增加)還是變高(增加的面積多增設樓層)?經權利人充分討論後考量多出來的樓層是要原所有權人選配、還是出售等方案皆會造成某程度的衝突,最後以變胖方案做為建築規劃的依據,亦確定以原位次分配的原則。

全體同意整合成功
雖然九二一震災重建暫行條例規定,實施都市更新同意門檻為超過1/2所有權人同意即可,但在送審事業及權利變換計畫前,曾有地主杯葛欲打破原位次分配的原則,此舉將造成所有權人選配大亂,可能使得原本更新前位於一樓營業的銀行將無法繼續營業,嚴重影響各所有權人和諧及本案的推展。

為求建物能順利重建,在管委會主委、主要地主及基金會努力溝通、整合協調下,在申請分配公開抽籤前一個禮拜,終於完成15位地主百分之百同意參與都市更新之任務,以原位次分配,免舉辦公開抽籤程序,並依九二一震災重建暫行條例免公開展覽、公聽會等行政程序,讓審議時程縮短約一個半月以上。

首創更新信託及代理實施者案例
本案討論之初,針對重建費用支出方式就有不一樣的意見,一種是有建商的身份進來以折價抵付的方式支付重建費用,另一種則為由全體所有權人依權利價值比例自行出資。後來考量本案所有權人大部分是法人機構,自行出資問題不大,且大多數地主考量更新後搬回原地營業,欲分回較大的樓地板面積,故決議採自行出資方案。
為了確保本案能順利執行,本案在基金會之協助下首創將重建資金及土地交付信託,建立資金風險控管機制,並委託皆為地主之一的國泰世華銀行及交通銀行(現兆豐銀行)擔任共同受託人。此外,在沒有地主法人機構願意擔任實施者之情況下,為確保工程品質乃委託東亞建築經理公司擔任「代理實施者」。該實施者不出資也不參與分配,係以專業管理之身份使重建能順利進行。

大幅增加人行空間
本更新案於2006年1月審議時更新委員會質疑本案,雖為九二一震災受損,但更新後建蔽率由50%增加為65%,且又爭取了0.3倍的原容積獎勵,是否對於環境產生負面的衝擊,在都市更新審議會上曾經討論,故本案配合修正拓寬人行道寬度,退縮一樓面積供作騎樓用地共141.58平方公尺,以連接敦化北路4米帶狀開放空間、南京東路側退縮的騎樓空間以及拓寬之人行道,皆有助於紓解小巨蛋辦活動時之人潮進出及提供有頂蓋之開放空間。

不只重建,更增進都市機能
本案因建造執照變更、辦理地籍分割影響各使用分區面積變更,以及所有權人法人公司名稱變更等因素,於2009年8月申請變更事業暨權利變換計畫,預計於2010年4月變更通過並取得建物使用執照,其後準備辦理接管、差額價金找補與產權登記等程序。全案更新事業預計於今年底前完成成果備查。
在松山機場直航上海及東京啟動下,本案距離松山機場僅約1.3公里,且區域內幾乎沒有新的辦公大樓,大大增進機場周邊應有之商辦都市機能。
 
更新前後比較



表二 計畫概要
臺北市松山區敦化段二小段2地號等3筆土地更新案  
實施者 東亞建築經理公司公司  
基地面積 2,591.00㎡  
使用分區 敦化南北路特定專用區A區(原分屬商二、住三、住三之二)  
更新前 產權:私有土地佔100%,土地所有權人共計15人。  
地上物14層樓之建物,合法建物面積約25,710.49㎡,合法建物約56戶。  
 
 
更新後 用途                :商業辦公大樓  
建築面積        :1,590.26 ㎡  
實設建蔽率    :64.16%  
法定容積        :11,728.75 ㎡  
更新獎勵容積:5,371.25 ㎡(原容積30%)  
總樓地板面積:23,201.88 ㎡  
實設容積率    :895.48%  
構造樓層        :SC造,地上14層/地下4層  
停車位數        :汽車130輛、機車313輛  
戶數                :56戶  
實施方式 權利變換  
更新實施費用 16.30億  
更新後總價值 51.46億  
費用負擔比例 31.69%  
都市更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會  
建築設計 大元聯合建築師事務所  
不動產估價 宏大、協和、戴德梁行  
營造廠 中麟營造  

表三 大事紀
2004.08.26更新地區劃定
2005.01.31事業計畫暨權利變換公聽會
2005.04.08~2005.05.07申請分配
2005.05.23事業計畫暨權利變換申請
2006.06.20事業計畫暨權利變換發佈實施
2006.09.01工程發包簽約
2006.09.22開工
2009.08.24變更事業暨權利變換計畫申請
2010.04預計變更事業暨權利變換計畫核定
2010.04 預計完工取得使用執照
 
(本文原載於都市更新簡訊第45期)

  • 發布日期
    2010/03/15
  • 發表人
    基金會組長 董政彰
    基金會主任 麥怡安