台北金融中心大樓-本會協助第一棟商辦大樓更新即將完工

A- A A+

台北金融中心大樓-本會協助第一棟商辦大樓更新即將完工

「台北金融中心」位於台北市敦化北路與南京東路交口之西南側，是重要的辦公商圈。更新前因九二一震災受損，建築物空置達4年之久，僅出租做為大型廣告看板之用。雖然曾被譽為「最會賺錢的廣告看板」，但每年因閒置所浪費的租金將近3億元，也對都市景觀造成破壞。如今經過將近7年的努力，終於即將重建完成。

權利變換公平合理分配

當時「權利變換」的制度雖未廣為人知，但至少透過公正的三家估價師所估定的價值，尚能說服各所有權人，以權利變換的規定作為更新後分配的依據，便逐漸消弭各所有權人的紛爭。

規劃初期議題便是這棟建築物到底容積獎勵多出來的容積是要變胖（各層樓地板面積增加）還是變高（增加的面積多增設樓層）？經權利人充分討論後考量多出來的樓層是要原所有權人選配、還是出售等方案皆會造成某程度的衝突，最後以變胖方案做為建築規劃的依據，亦確定以原位次分配的原則。

全體同意整合成功

雖然九二一震災重建暫行條例規定，實施都市更新同意門檻為超過1/2所有權人同意即可，但在送審事業及權利變換計畫前，曾有地主杯葛欲打破原位次分配的原則，此舉將造成所有權人選配大亂，可能使得原本更新前位於一樓營業的銀行將無法繼續營業，嚴重影響各所有權人和諧及本案的推展。

為求建物能順利重建，在管委會主委、主要地主及基金會努力溝通、整合協調下，在申請分配公開抽籤前一個禮拜，終於完成15位地主百分之百同意參與都市更新之任務，以原位次分配，免舉辦公開抽籤程序，並依九二一震災重建暫行條例免公開展覽、公聽會等行政程序，讓審議時程縮短約一個半月以上。

首創更新信託及代理實施者案例

本案討論之初，針對重建費用支出方式就有不一樣的意見，一種是有建商的身份進來以折價抵付的方式支付重建費用，另一種則為由全體所有權人依權利價值比例自行出資。後來考量本案所有權人大部分是法人機構，自行出資問題不大，且大多數地主考量更新後搬回原地營業，欲分回較大的樓地板面積，故決議採自行出資方案。
為了確保本案能順利執行，本案在基金會之協助下首創將重建資金及土地交付信託，建立資金風險控管機制，並委託皆為地主之一的國泰世華銀行及交通銀行（現兆豐銀行）擔任共同受託人。此外，在沒有地主法人機構願意擔任實施者之情況下，為確保工程品質乃委託東亞建築經理公司擔任「代理實施者」。該實施者不出資也不參與分配，係以專業管理之身份使重建能順利進行。

大幅增加人行空間

本更新案於2006年1月審議時更新委員會質疑本案，雖為九二一震災受損，但更新後建蔽率由50％增加為65％，且又爭取了0.3倍的原容積獎勵，是否對於環境產生負面的衝擊，在都市更新審議會上曾經討論，故本案配合修正拓寬人行道寬度，退縮一樓面積供作騎樓用地共141.58平方公尺，以連接敦化北路4米帶狀開放空間、南京東路側退縮的騎樓空間以及拓寬之人行道，皆有助於紓解小巨蛋辦活動時之人潮進出及提供有頂蓋之開放空間。

不只重建，更增進都市機能

本案因建造執照變更、辦理地籍分割影響各使用分區面積變更，以及所有權人法人公司名稱變更等因素，於2009年8月申請變更事業暨權利變換計畫，預計於2010年4月變更通過並取得建物使用執照，其後準備辦理接管、差額價金找補與產權登記等程序。全案更新事業預計於今年底前完成成果備查。
在松山機場直航上海及東京啟動下，本案距離松山機場僅約1.3公里，且區域內幾乎沒有新的辦公大樓，大大增進機場周邊應有之商辦都市機能。

更新前後比較

表二　計畫概要

臺北市松山區敦化段二小段2地號等3筆土地更新案
實施者	東亞建築經理公司公司
基地面積	2,591.00㎡
使用分區	敦化南北路特定專用區A區(原分屬商二、住三、住三之二)
更新前	產權：私有土地佔100%，土地所有權人共計15人。
	地上物14層樓之建物，合法建物面積約25,710.49㎡，合法建物約56戶。


更新後	用途：商業辦公大樓
	建築面積：1,590.26 ㎡
	實設建蔽率：64.16%
	法定容積：11,728.75 ㎡
	更新獎勵容積：5,371.25 ㎡（原容積30%）
	總樓地板面積：23,201.88 ㎡
	實設容積率：895.48%
	構造樓層：SC造，地上14層/地下4層
	停車位數：汽車130輛、機車313輛
	戶數：56戶
實施方式	權利變換
更新實施費用	16.30億
更新後總價值	51.46億
費用負擔比例	31.69%
都市更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	大元聯合建築師事務所
不動產估價	宏大、協和、戴德梁行
營造廠	中麟營造