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雙橡園-全國第一個都市更新事業涉及都市細部計畫變更完成之個案
本基金會推動規劃完之更新事業，合併雙街廓整體更新，都市計畫變更廢巷道變綠地，創造公共利益。歷經八年奮鬥及興建過程，透過權利變換解決公私有地夾雜及違建戶佔用之困境，如今展現全新雙塔綠地之都市新貌。
公私有地夾雜，違建林立
本案位於2000年北市府劃定「中山區建國北路、長春路東南側更新地區」內，為建國北路開闢前就存在的舊聚落。但因土地銀行土地地上為中興大學宿舍佔用無法開發、周邊地主眾多、公私有地夾雜及違章建築林立、既成巷道狹窄彎曲等問題，歷經40年以上無法開發。趙姓地主於90年找到本基金會協助推動更新。
土地銀行協商及標售土地
土地銀行協商及標售土地
更新單元範圍內最大地主土地銀行，約佔54%，遭中興大學及其他違建佔用，土地形狀不整，且有部分道路用地。其雖然是公營銀行，但不適用更新條例27條公有土地一律參與更新之規定，因此基金會與其他地主花了一年以上的時間協商，但土銀最終不願權利變換分配。在與中興大學訴訟拆屋還地勝訴後，土銀願以該土地現況標售。大部分開發商看到該基地之複雜情況不願投標，流標一次後由華固建設得標，才順利展開事業及權利變換計畫之規劃推動工作。
合併街廓，創造公私多贏
合併街廓，創造公私多贏
本案範圍包括南北兩街廓，中間有一條6米未開闢計畫道路，雖為完整街廓，但因個別街廓深度狹窄不利規劃。因此本基金考量未開闢之巷道僅提供兩街廓進出通行所需，並非穿越交通所必須，因此提出將兩街廓合併並將計畫道路等面積留設於更新單元內東南側做為綠地使用之規劃。整併為較大完整街廓後不但有利於整體都市環境與景觀改善，並且減少地下室連續壁之興建成本，改善停車效率，可說是公私多贏之規劃方向，深得市府都委會、地主、實施者三方讚賞認同。
該綠地之用地負擔依照權利變換計畫係由全體地主依更新前權利價值比例共同負擔，更新後登記為台北市政府所有，因此不致於造成公共設施用地之地主無法參與更新分配而其他建地地主坐享利益的現象，達公共利益公平與共享目標。
雙塔綠地改造都市環境
該綠地之用地負擔依照權利變換計畫係由全體地主依更新前權利價值比例共同負擔，更新後登記為台北市政府所有，因此不致於造成公共設施用地之地主無法參與更新分配而其他建地地主坐享利益的現象，達公共利益公平與共享目標。
雙塔綠地改造都市環境
本案建築配置上規劃設計為二棟塔式住宅大樓，以取得最大之建築棟距，且可增加綠化空地面積，使建蔽率降低為37%，空地佔63%可多植栽大樹，開挖率低於65%。
都市更新核准容積獎勵達法定容積50％，停車獎勵達法定容積19.21%，本案獎勵總額達法定容積69.21%。其主要獎勵來源在於協助公共設施開闢及處理占有他人土地舊違章建物。
社區庭園（攝影丁致成）
權利變換及舊違建戶處理
都市更新核准容積獎勵達法定容積50％，停車獎勵達法定容積19.21%，本案獎勵總額達法定容積69.21%。其主要獎勵來源在於協助公共設施開闢及處理占有他人土地舊違章建物。
社區庭園（攝影丁致成）
權利變換及舊違建戶處理
本案住戶及地主雖近50人，但多為土地持份面積小之地主，實施者考量原地居住者年紀，特於一樓規劃小坪數單元，滿足地主原地居住需求。
部分地主曾在審議過程中表達反對意見，經實施者與更新處多次協助溝通下，地主同意比例在核准通過時高達九成以上，故得以順利執行。
本基地上共有40戶占有他人土地舊違章建築戶，因長期侵佔私有土地及國有土地，使得土地難以開發，經實施者長期拜訪溝通，最終達成共識，40戶均願配合本案搬遷。配合搬遷之占用戶可獲得拆遷補償費自行安置，總計發放補償費高達1.17億元。
協助公共設施興闢
部分地主曾在審議過程中表達反對意見，經實施者與更新處多次協助溝通下，地主同意比例在核准通過時高達九成以上，故得以順利執行。
本基地上共有40戶占有他人土地舊違章建築戶，因長期侵佔私有土地及國有土地，使得土地難以開發，經實施者長期拜訪溝通，最終達成共識，40戶均願配合本案搬遷。配合搬遷之占用戶可獲得拆遷補償費自行安置，總計發放補償費高達1.17億元。
協助公共設施興闢
本案協助興闢綠地與基地西側計畫道路，綠地規劃內容於本案核定後已提送市府工務局公園路燈管理處審查，俾於興闢完成後市府辦理接收管理。
基地四周留設4米以上人行步道，除增加人行空間舒適性，配合原6米計畫道路寬度，可充分提供避難及消防動線之需。而西側計畫道路上原有六戶舊違章建築戶，其中五戶因前後任屋主房屋買賣糾紛，長期以來針對房屋所有爭論不休，為此實施者以地主身份提告法院拆屋還地，經法院仲裁後以法院和解筆錄所載協議內容作為各方遵行依據，圓滿處理西側計畫道路舊違章戶問題。
另依核准都市更新事業計畫內容，作為建築執照請領之依據，並將「請領建照相關配套措施」法制化。
計畫道路廢除變更綠地而成為現今的長春公園（攝影丁致成）
室內大廳（攝影丁致成） 人行步道（攝影丁致成）
更新事業順利執行
基地四周留設4米以上人行步道，除增加人行空間舒適性，配合原6米計畫道路寬度，可充分提供避難及消防動線之需。而西側計畫道路上原有六戶舊違章建築戶，其中五戶因前後任屋主房屋買賣糾紛，長期以來針對房屋所有爭論不休，為此實施者以地主身份提告法院拆屋還地，經法院仲裁後以法院和解筆錄所載協議內容作為各方遵行依據，圓滿處理西側計畫道路舊違章戶問題。
另依核准都市更新事業計畫內容，作為建築執照請領之依據，並將「請領建照相關配套措施」法制化。
計畫道路廢除變更綠地而成為現今的長春公園（攝影丁致成）
室內大廳（攝影丁致成） 人行步道（攝影丁致成）
更新事業順利執行
本案因建造執照變更、所有權移轉予一人所有等因素，於2008年10月至2009年6月變更事業暨權利變換計畫，後於98年9月取得建物使用執照，同年10月初辦理釐正權利變換圖冊，接管與差額價金找補程序亦於10月完成，11月中辦理權利變換變更或移轉登記完成， 99年3月召開管委會，預計4月完成成果備查。
有志者事竟成
有志者事竟成
本案從更新最初推動整合工作至計畫公告核定近6年，至完工落成則歷經8年半。
如今本案大樓興建工程已經完工，綠地等開放空間也都完成綠化成為長春公園。本案為全國第一個都市更新事業涉及都市細部計畫變更完成之個案，本案成功，除帶動鄰近更新地區之更新意願，其效應更促成更多大型更新事業案的推動。都市更新效益不只是老屋換新屋，而是以增進公共利益為最終目的，我們深切的期盼，在都市更新的活化下，能一點一滴為老舊都市注入新活力與新能源，除改善台灣都市體質，也包括整體都市機能再提昇。
計畫內容概要
如今本案大樓興建工程已經完工，綠地等開放空間也都完成綠化成為長春公園。本案為全國第一個都市更新事業涉及都市細部計畫變更完成之個案，本案成功，除帶動鄰近更新地區之更新意願，其效應更促成更多大型更新事業案的推動。都市更新效益不只是老屋換新屋，而是以增進公共利益為最終目的，我們深切的期盼，在都市更新的活化下，能一點一滴為老舊都市注入新活力與新能源，除改善台灣都市體質，也包括整體都市機能再提昇。
計畫內容概要
| 事業名稱 | 臺北市中山區長春段2小段559-5地號等83筆更新事業 |
| 所在地 | 臺北市中山區建國北路二段11巷 |
| 實施者 | 華固建設股份有限公司 |
| 更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 |
| 建築設計 | 陳克聚建築師事務所 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 更新單元面積 | 4359.61㎡ |
| 使用分區 | 住三(3886㎡)、綠地（473.61㎡） |
| 基準容積 | 8743.50㎡ |
| 都市更新容積獎勵 | 4371.75㎡(50﹪) |
| 停車獎勵 | 1,680.00㎡ |
| 總樓地板面積 | 29,054㎡ |
| 總銷面積 | 7,450.29坪 |
| 停車位 | 263部 |
| 樓層數 | 地上17層、地下4層 |
| 更新後用途 | 集合住宅、一般零售業、一般事務所 |
推動過程
2002/1/28更新事業概要申請送件
2002/5/20更新事業概要核准
2005/10/07 更新事業暨權利變換計畫送件
2007/05/03都市計畫變更案公告實施
2007/07/06事業及權利變換公告實施
2007/07/27取得建造執照
2008/1/15 動工興建
2008/12/11 申請變更事業計畫及權利變換計畫
2009/06/15 變更事業計畫及權利變換計畫公告實施
2009/09/01 核發使用執照
2009/10/06 申請囑託權利變換登記
2009/11/10 權利變換登記完成
(本文原載於都市更新簡訊第45期)
2002/5/20更新事業概要核准
2005/10/07 更新事業暨權利變換計畫送件
2007/05/03都市計畫變更案公告實施
2007/07/06事業及權利變換公告實施
2007/07/27取得建造執照
2008/1/15 動工興建
2008/12/11 申請變更事業計畫及權利變換計畫
2009/06/15 變更事業計畫及權利變換計畫公告實施
2009/09/01 核發使用執照
2009/10/06 申請囑託權利變換登記
2009/11/10 權利變換登記完成
(本文原載於都市更新簡訊第45期)
