見證國有土地參與更新法令修改及政策變動歷程
 

早期開發地區，空屋違章林立
本案位於中正區西藏路、汀州路及莒光路交口所圍街廓內，台北市政府於民國89年劃定之「和平西路、莒光路附近更新地區」。周邊為早期國民政府來台，安置軍眷所發展之鄰里社區，並鄰近南機場社區。鄰近植物園、南海學園、建國中學、國語實小等文教設施。區內公私有土地交雜，尤其國有土地比例近45％，全區17棟老舊窳陋建物中，即包含13戶舊違章建築物，並遍佈搭鐵棚等建臨時建物，部份公有建物已達報廢年限並閒置其中。整體而言，本區現況巷弄狹窄、公共設施缺乏，影響公共安全並不利於未來都市發展及土地利用效益。
 
從競爭到合作，攜手合作共同開發
自2005年開始辦理事業概要後，實施者進行土地整合期間同時尚有另一方開發公司亦進行其他私有地主之整合，然而2006年事業計畫送件階段，當時都市更新條例第27條規定公有土地一律參與都市更新並計入同條例22條之同意比例的規定，造成本區範圍內同時有兩個案之不同實施者，但更新地區範圍皆重疊並皆包含國有土地，都可以通過土地或建物面積比例之計算，以致相互競爭並干擾都市更新程序之進行。

本案審議期間，主管機關雖嘗試積極解決此部份實務問題之爭議及協商，但仍未獲至具體可行之解決方式，最後本案更新事業計畫自2006年1月申請送件後，歷經了16個月方得辦理公開展覽程序。實施者富廣開發同時於審議過程中持續協調溝通後，與原競爭業者共同攜手合作，最終取得與全部私有土地所有權人共識，而更新事業計畫於2008年6月核定公告實施。
 
國有土地處理方式變動－標售？參與權利變換？
權利變換計畫於事業計畫核定的同年11月送件，然而在權變計畫審議期間，財政部卻於2009年1月公佈修正「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」，將大面積國有土地參與都市更新以標售為主的政策修改為以參與權利變換更新後分配為主。惟本案核定事業計畫及權利變換申請分配期間國產局皆函示該管土地擬以標售方式，不參與分配房地處理，此間差異讓實施者與土地權利人產生極大困擾。除本案之外，此國有土地參與都更的政策變動亦造成不少類似的案例。同樣的，這些個案的土地所有權人及實施者反應極大。所幸經長期的溝通協調，財政部召開相關研商會議後，遂於同年7月函示以事業計畫公開展覽期滿日若為前揭修正原則公佈日前，得以維持原處理方式。

本案為保障國有土地標售後得標人之權益，逕與財政部國有財產局達成協議依其更新後權利價值予以選配，由未來土地得標人依本案之權利變換計畫繼受其選配房地及停車位權利。在消弭私有土地所有權人的疑慮與反對聲音後，本案迅速且順利的辦理後續法定程序。本案自2009年3月公辦公聽會，同年8月台北市政府召開審議會審議通過，同年10月核定公告權利變換計畫。


結語
本案係經2008年1年都市更新條例及2009年1月「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」等修正歷程，然本案辦理過程中，皆因其相關法令不確定性或相關配套規定不詳，以致居住本區已久居民，雖殷切期盼儘速更新，卻對其公有土地參與都市更新處理方式變動或政策疑義之協商等行政程序，造成人民對公部門產成極大不信任感，甚而延宕審議及未來更新工作期程。

因此，雖樂見公部門參與更新之法令修正由原公辦委託實施者、標售或讓售等消極層面，陸續轉為積極參與分配房地，甚而主導辦理更新等方式，仍期許未來相關法令修正或配套措施應就公共利益及顧及居民權益共同權衡考量，以符合都市更新條例，公有土地協助推動都市更新工作之意旨。

(本文原載於都市更新簡訊第44期)