更新單元概述
本更新單元位於永吉路553巷以東，永吉路以北，玉成街以西所圍之街廓內，緊鄰捷運板南線後山埤站四號出口，為臺北市政府於民國2002.10.28公告之「永吉路、忠孝東路西北側更新地區」範圍內。該更新地區係臺北市政府依據都市更新條例第六條第四款規定，判定區內因建築物未能與重大建設配合而劃定。

更新單元包含玉成段三小段24筆土地，地上建物除更新單元西側臨永吉路及553巷有6棟老舊四層樓公寓外，其餘為一整片低矮、老舊之磚造房屋，建物緊密連結，巷弄曲折狹小，除有消防安全之虞外，在環境衛生方面亦甚為堪慮，與周圍都市發展有明顯差距，且基地鄰接捷運後山埤站，地理位置優越，但整體環境長期破敗，未能符合都市發展應有機能，亟待更新。

本案更新課題
一、產權複雜
本案公有土地面積為249㎡，占基地面積4.39%，其餘私有土地所有權人共計205人，合法建築物共37筆建號，面積為3,419.16㎡，所有權人數為54人；此外，本案土地上登記有3筆地上權，地上權人共17位，總計本案之權利變換關係人共30位。其產權除了有土地所有權人與合法建築物、地上權人不同人外，還有合法建築物與地上權人不同，且地上權由數人共同持分之複雜狀況，本案乃由實施者依據都市更新條例第39條規定，委託估價機構估定其權利價值參與權利變換。

二、多戶共用同一門牌，地上物處理不易本基地範圍內一樓磚造建物中，有幾棟建物為多戶共用同一門牌，甚至共同水錶及電錶之情況，而實際上各戶皆有獨立之出入口及使用範圍，造成實施者在處理違章建物安置時，實際上面對的安置戶比能爭取容積獎勵的戶數要高出許多，主管機關對於該部分違章戶之認定，將為本案是否能順利完成地上物安置處理作業之關鍵。

三、四樓公寓更新獎勵不足，難以提高參與誘因本案四樓公寓座落土地約占更新單元面積20%，其需要整合之人數及合法建物面積比例相當高，原本整合就屬不易；然而目前更新容積獎勵並無針對四樓公寓之紿予單獨之獎勵項目，一般四樓公寓住戶參與更新後分配之房屋使用面積將比現況使用面積少，形成實施者推動四樓公寓住戶參與更新之阻力。

長虹建設與文心建設攜手合作
本案實施者虹欣建設股份有限公司，為營建業兩大績優建商長虹建設及文心建設聯手，以成立新公司為實施者之方式辦理本案都市更新事業，財務方面專案獨立控管，而售後服務則有兩大建商作為後盾，對地主而言相對有保障；對建商而言，亦能分擔投資風險。

本案於2009年6月22日舉行本案都市更新事業計畫暨權利變換計畫公聽會，並分別於同年6月29日及7月3日舉辦地上物說明會及權利變換說明會，加強與權利人之說明與溝通。本案申請分配期間為2009年6月11日至7月12日止，並於同年7月15日舉辦公開抽籤，就未表達分配意願及同一位置有二人以上選配者公開抽籤，並於同年8月24日正式向臺北市都市更新處申請事業計畫及權利變換計畫報核。

事業計畫內容
本案更新單元面積為5,673㎡，土地使用分區為第三種住宅區及第三之一種住宅區，預計爭取都市更新容積獎勵為49.65%，停車獎勵為20%，總計68.83%，預估更新總成本達37億。

本案擬採權利變換方式實施，有關違章建物擬採現地安置方式處理，而合法建築物則依法給予建物殘餘價值補償及拆遷安置補償；至於權利變換關係人，則由實施者依據都市更新條例第39條第二項估定其權利價值參與權利變換。

更新後規劃
本案擬興建二棟地上26層、地下5層之鋼骨混凝土造（SSC）建築物，興建總樓地板面積為53,055.57㎡，其地面層空間規劃以住宅為主，除於一樓配置店鋪單元外，二樓以上皆為住宅單元，且每棟皆為四併、三面採光之住宅規劃。

在動線配置上，臨街面採人行步道串連，並規劃人車分離之動線，於更新單元西側配置停車場出入車道，並於東側配置機車專用出入口，汽車採雙車道出入口進出，並以最精簡之車行動線，降低人、車動線之干擾機會，以提高行車及行人交通之安全性。至於與鄰地未納入更新單元之四樓公寓間，實施者則採取退縮留設基地內公共空間的方式處理，以降低對鄰房之壓迫感，並有助於建築通風及採光。此外，其建築物量體以簡潔線條為主，在外觀造型上亦搭配景觀整體規劃，以期能創造層次豐富之都市景觀。

(本文原載於都市更新簡訊第44期)