解決公、私有土地夾雜情形，成為公有土地參與權變示範案例

更新單元概述
本更新單元土地面積共計4,130.00㎡，包含信義區雅祥段三小段233、246地號等2筆土地，其中233地號管理機關為國立臺灣大學，246地號為公有土地與私有地主共同持分，其公有管理機關為財政部國有財產局及臺北市稅捐稽徵處。公有土地面積約佔更新單元90.02％。基地內更新前建築物皆為住宅使用，為2層樓加強磚造之平房，共編訂有100戶之門牌，北側233地號50戶為台大的教職員宿舍，南側246地號則為臺北市稅捐稽徵處之眷舍及部份私有住宅，建物面積共計5,026.50㎡；建物皆為民國50年代所興建，平均屋齡均已超過40年，甚至部分建物屋頂塌陷已廢棄閒置，整體屋況呈現老舊窳陋且有傾頹或朽壞之虞，導致居住品質日益惡化，且整體土地呈現低度利用狀態。
 
未能完整街廓開發成為遺珠之憾
本案在2006年申請自行劃定更新單元階段，原規劃以完整街廓辦理更新，但經徵詢西側鄰地地主參與意願時，因臨永吉路30巷的建物其商業活動活絡與台大、稅捐稽徵處等純住宅使用情況迥異，且該建物皆已自行多增建一層樓，納入辦理更新後，恐造成其更新期間之營業損失及實際使用面積減損，因此在溝通協調後，西側臨永吉路30巷之所有權人便不納入本更新事業，而以233、246地號為更新單元範圍續辦後續更新程序。

更新前現況圖
 
訴願爭取公私地主應有權益
本更新單元依都市更新條例第11條規定自行劃定更新單元，當時更新計畫於2006年11月9日第562次都市計畫委員會審議時，因公有土地比例過高受到質疑，但更新條例第27條規定公有土地卻一律參與都市更新，委員會認為本案在開發過程中難度相對較低，故裁定限制部分容積獎勵項目，不得申請容積獎勵△F3更新時程獎勵及△F5規劃設計之更新單元規模獎勵，並進而公告更新計畫。然而，對於本案被限縮的容積獎勵高達11.1%（時程獎勵7%+大於三千平方公尺獎勵4.1%），台灣大學及私有地主對此處分表示反對，於2007年1月9日向內政部提起訴願。經內政部訴願審議委員會充分討論後，認為市府都市計畫委員會的權責應以更新單元範圍之劃定為限，對於容積獎勵部份，應由都市更新審議委員會審決，其無權干涉，因此於2007年8月1日撤銷原處分（更新計畫）。本案也讓市府重新檢討都市計畫委員會對於容積獎勵限縮的所有規定，使得其他公有土地比例較高者及空地比過高者之案例，已公告約十四個案子，皆重新公告解除了容積獎勵的限縮。

事業計畫內容
本更新單元之土地使用分區屬第3種住宅區，建蔽率為45%，容積率為225%，法定容積為 9,292.50 ㎡，申請都市更新容積獎勵為29.75％，增設停車位獎勵為16.95％，總計46.70％。本基地三面面臨14公尺、12公尺、6公尺計畫道路，建築量體規劃為11層、12層三棟大樓、地下3層，採R.C.結構設計，屋頂高低層次讓整體天際線變化更明顯，新古典樣式的連續拱形讓都市環境的藝術感提升，並展現出人文藝術涵養。另因永吉路30巷匯聚了不少小吃店，為求避免商圈干擾及量體帶來之壓迫感，故臨計畫道路留設2~6米人行步道，以退縮更多之開放空間供行人使用並串聯整體都市街廓。

配置圖

以權利變換方式辦理，公有土地參與分配
本案因公有土地佔九成以上，以權利變換方式辦理，透過三家鑑價公司評定土地價值，較符合公平、公正、公開原則。單元範圍內公有土地管理機關有臺灣大學、財政部國有財產局及臺北市稅捐稽徵處，其中臺大的部份，因臺大校本部內一舊有教職員宿舍即將拆除，預計有78戶的使用需求而規劃遷移至本案基地實現。實施者在估算更新後應分配價值後，洽可為臺大於更新後量身訂做一棟80戶獨棟之宿舍大樓，而且是專供旅外歸國教授住宿的單身客座學人宿舍。本案為臺大參與都市更新案例中，核定公告的第二個案子（另一案為華固中正史坦威），過程中臺大相關承辦人員皆與實施者充分討論更新後建築配置、權利分配等內容，著實為公有土地管理機關積極面對參與更新分配房地的正面示範。而財政部國有財產局之土地，因當時「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」之規定，本案國產局持有土地屬小面積（指面積合計未達1000平方公尺且比例未達 1/2者）處理方式為讓售予實施者；另北市稅捐稽徵處管有財產部份將繳還予北市財政局，而財政局亦積極參與權利變換分配，共選配20個住宅單元及部分停車位。

總之，面對公私有土地夾雜的更新事業，在一個有誠信的實施者以及積極的公有土地管理機關的充分溝通協調後，在透過審議會的公正審查，仍可讓公有土地使用效益恢復甚至提高，而實施者於銷售時亦能相得益彰，呈現雙贏局面。

更新後環境模擬圖
                                                

 

 
(本文原載於都市更新簡訊第44期)