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北市都市更新門檻過低,可能違反條例獎勵原意

 
台北市政府都市發展局目前正研擬修改「台北市都市更新實施辦法」為「台北市都市更新自治條例」,以符合中央於去年底通過的都市更新條例。不過修改條文中,最引發爭議的內容就是申請都市更新單元的面積規模門檻以及申請程序問題,可能涉及違反都市更新中央法令及違背條例獎勵之原意。
 
依發展局所擬定的自治條例第26條中,除了以完整街廓為更新單元外,並容許以扣除街廓內部分土地業已建築完成無法整併後之剩餘計畫街廓為更新範圍,但需在1000㎡以上。另街廓內面積在2000㎡以上者,及面臨兩條計畫道路面積在1000㎡以上者均可為更新單元。此一規定可能違反都市更新條例施行細則第五條:「實施者自行劃定更新單元時,應以一完整之計畫街廓為原則。」之規定。建商投資公會認為台北市地價高昂,若必須以完整街廓才能申請都市更新必然無法實施。

另外在申請程序方面,民間自行劃設之都市更新單元是否要經過都市計畫委員會審議也是另一項爭議。依據都市更新條例第八條之規定應送都委會審議,但依第十一條民間亦可根據主管機關公布之單元劃定基準自行劃定,似乎不必經過都委會。建商投資公會堅持自行劃定單元不必送都委會,以免送審程序降低投資意願,但這造成市政府劃定比民間劃定更為麻煩,造成市政府毫無動機劃設都市更新單元。

台北市都市更新單元規模及審議方式草案一覽表
更新地區類別 是否送都委會審議 單元是否須為完整街廓 法令依據
市府劃定更新地區且依條例第五條擬定更新單元劃定基準 條例#5,#10,自治條例#26
市府劃定更新地區且未劃定更新單元及擬定劃定基準
條例#5,#10
細則#5
未經劃定更新地區且依細則第五條但書自行擬具更新計畫
條例#11
細則#5但書
自治條例#26
未經劃定更新地區且未自行擬具更新計畫地區 條例#11
細則#5

本基金會認為台北市雖然地價高昂,整併土地困難,但是在都市更新條例通過之後誘因非常多,而且實施者只要得到大多數人同意即可進行更新。如果動用這麼多獎勵之後,所開發出來的案子仍只是2000㎡的規模,根本上對都市整體環境是無法具有正面性的貢獻,充其量只是建築更新而非都市更新。而角地更新單元規模又特別小,只要1000㎡,等於變相鼓勵角地地主不與鄰地地主整併。這種更新單元的劃設基準有違都市更新的基本精神。

我們不反對小規模的改建,但應另擬獎勵方式,而非假冒都市更新之名義進行,其可受到的獎勵不應像都市更新如此豐厚,否則就枉費都市更新立法的美意了。

在實施程序方面,如果民間自行劃設更新單元規模既小又不用經過都委會,將使得民間的改建四處零散進行,缺乏與整體都市發展整合,獎勵只被少數地主及開發商獨享,造成真正該更新的地方不更新,而更新需求較不高但市場行情較高好區段反而優先更新。這也有違更新條例與政策之精神。

(本文原載於都市更新簡訊第4期)
 

  • 發布日期
    1999/08/14
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