100%同意採協議合建方式更新，以完整街廓開發

更新單元概述
本更新單元地籍座落在北投區桃源段二小段251地號等17筆土地之完整街廓；位於東臨新興街152巷、北臨崗山路5巷，西側及南側為新興街158巷。單元內建物多約為民國40年所興建的土造和磚造建物。本更新單元依都市更新條例第11條規定自行劃定更新單元，並經臺北市政府於民國96年1月17日公告劃定，惟當時因基地空地比過大，都市計畫委員會裁定並非都市更新政策所著重之建築物拆除重建以改善居住環境而給于獎勵之都市更新地區，故限制部分容積獎勵項目，不得申請容積獎勵△F3更新時程獎勵及△F5規劃設計之更新單元規模獎勵；但於次年（97年）6月13日因通案性解除空地比限縮容積獎勵的規定而又重新公告更新計畫，進而本案重新送審更新事業計畫，雖耽誤半年的審查時間，但可以爭取當時被限縮的△F3和△F5高達13.3％的容積獎勵（時程獎勵7%+完整街廓獎勵2%+大於三千平方公尺獎勵4.3%），對於開發上助益良多。


事業計畫內容
本案單元面積為4,320.00㎡，土地使用分區為第三種住宅區，法定容積為9,720.00㎡。單元內公有土地（財政部國有財產局）面積共132.95㎡，佔更新單元範圍總土地面積3.08%；私有土地面積共4,187.05㎡，佔更新單元範圍總土地面積96.92%。實施者於2009年開始進行整合，終於逐一克服困難，完成整合取得百分之百同意，以協議合建方式辦理更新，並協調基地東、西、南三側未開闢計畫道路之地主，取得部分捐贈土地同意書，捐贈面積為1395.96㎡，未捐贈之土地依其性質可分為有償撥用、請求徵收、協助辦理撥用等取得方式，總協助開闢計畫道路面積達1,635.04㎡，未來更新後將可創造良好都市人、車行空間。本案申請都市更新容積獎勵為50％，增設停車位獎勵為15％，總計65％。
 
基地現況照片                                                                    規畫配置圖

更新後規劃
本案位於捷運復興崗站200公尺內，為一單純的住宅區，環境幽靜。基地為四面臨路之完整街廓，又南、北側高程差約六公尺，人、車動線之規劃設計對本案開發十分重要，故配合開放空間設計，透過預先規劃層次及功能分明之交通動線，地下室停車進出口，利用高差採汽機車各設獨立進出口之方式設置，汽車道採雙車道設於基地高程較低之南側新興路158巷，可直接通達地下二樓汽車停車區，機車進出口則設於西側岡山路，可直接通達地下一樓之機車停車區，使機車與汽車動線分離，以避免非必要之干擾車行，藉以整合社區內部生活動線與外部都市交通動線。

本案建築規劃由江培珩建築師事務所負責，更新後預計興建兩幢地上二十一樓、地下四樓RC造住宅大樓；建築物坐落方位採接近南北向的配置方式，以營造本住宅之良好居住環境，立面以簡潔的線條與適當的比例分割，搭配深淺色不同的材質變化，創造具現代感的風格意象，建築體則以垂直線條強化本身量體之完整性，側立面兩側延續正背向立面的垂直分割元素，中間則利用垂直帶狀的鋁板與沖孔版錯層排列，使因結構因素必須露出的外樑融入立面的整體設計中，而由垂直向的鋁板與平行向的沖孔版產生不同透空形式的錯落，在背景牆上交織出生動活潑的光影效果；頂層部分利用量體的縮減與鋁包板框架的組合，形成虛體和實體的交錯，加上夜間配合建築燈光設計，未來將使此區的天際線更精彩且富變化，並塑造出本案之識別性與特色的新地標。

建築量體環境模擬圖
 

 

(本文原載於都市更新簡訊第43期)