本會自民國97年12月接受內政部營建署委託之「都市更新推動辦公室」一案起，即針對以政府為主之都市更新案進行一連串的評估、研究，期望今年度可真正進入實質招商作業階段，引入民間廠商投資開發。為此，推動辦公室集結高蓋茨法律事務所、安侯國際財務顧問股份有限公司、仲量聯行等專業顧問單位，研商一系列招商作業所需之推動流程、法令規範、評選機制、招商文件範本與作業手冊，透過完整的招商機制與配套措施，讓各主辦機關有所依循，藉以提高本年度預計招商案件成功之機率。以下將說明招商主要工作內容：

檢視更新案產品定位並提出建議
有關優先推動都市更新之案件，目前已完成14個案件之產品定位分析與量體模擬建議，提供主辦機關後續作為招標須知與擬定開發辦理原則之參考，藉此檢視原先期規劃作業規劃之可行性，以提升各案招商之可行性。

歸類各類型案件為三大推動模式
本會嘗試將95案更新示範地區歸類為三種推動模式，目前營建署已將三種推動模式報院核定，簡要說明如下。
一為都市更新權利變換方式，此種模式為都市更新之最大宗，適用於公私有土地夾雜、公有土地更新後欲分回房地或權利金之案件。

權利變換方式 （A）
又因地上物複雜程度分之為A1與A2兩種模式：A1模式係為地上物較為單純可由民間直接投資開發者，政府於擬定開發辦理原則後即可辦理招商作業，公開評選實施者或遴選投資人參與更新；A2模式為假設更新案牽涉眾多私有產權，為避免私有土地所有權人於實施公辦更新作業時產生反彈，應採取先行擬定事業暨權利變換計畫，確認私有土地所有權人之權益後，再進行公開評選作業，減少私有土地所有權人對於更新之疑慮，並提升民間開發商進場之意願。A1、A2模式之推動流程如下：

二為設定地上權方式（B）
如辦理都市更新之地區位居都市重要公共機能位置或需為政府長期持有土地者，應使用設定地上權方式進行開發，一方面可促進公有土地資產活化，另一方面亦可確保產權單純，推動流程如下：

三為標售方式（C）
更新案如無特殊開發目的，屬政府單純處分土地者，則可採用標售方式進行都市更新作業。

 

提出相關修法建議，增加招商作業法源依據
為加強招商評選作業之公平與公正性，營建署提出二階段評選方式並責成本會研擬「都市更新招商評選辦法（草案）」，以作為評選作業之依據。另，設定地上權模式之更新案件，為跳脫現有法令之相關限制，草擬「都市更新設定地上權要點（草案）」，希望能使都市更新的設定地上權有一套量身訂作的作業要點。

而以政府為主優先推動都市更新之案件有部分屬於投資金額較為龐大或面積需分期分區開發無法適用現行權利變換方式處理者，本會積極提出分期分區之權利變換方式和共同投資人之構想，並建議修正都市更新條例施行細則與權利變換實施辦法，提供各縣市政府於辦理此類更新案件時之法源依據。

研擬招商手冊與招商文件範本
為協助各地方主管機關與招商主辦單位順利辦理招商作業，本會協助營建署擬定以政府為主之都市更新招商手冊，清楚說明上述各種推動類型的招商作業內容與流程，訂定各類型開發方式的招商文件範本，並期望於今年下半年召開招商手冊之教育訓練，讓參與推動此類案件的相關人員可參考手冊操作，達成加速推動都市更新之目標。

後續工作進度
本會推動招商作業至今，已完成中央都市更新基金協助政府機關(構)推動都市更新作業要點草案並協助各縣市都市更新案申請中央都市更新基金之補助、提供部分個案擬定招商文件與招標須知之法律意見、評估中央都市更新基金投資之更新案可行性，並協助營建署報行政院核定等任務；另，針對都市更新條例相關修法意見與招商評選辦法，刻正持續開會討論修正中，本會期望相關招商作業配套措施與執行機制完備後，端出一盤令民間投資者食指大動的牛肉，讓政府為主都市更新案早日開花結果。
 
(本文原載於都市更新簡訊第42期)